换个角度看库存!绍兴各板块住宅存量大PK,高库存与高缺货并存

近日，绍兴市自然资源和规划局发布了《绍兴市区2021年第四季度存量住宅用地项目信息》。

根据资料，绍兴三区共有166个住宅存量项目。其中，存量住宅用地总面积达1146万㎡，未动工土地面积达约156万㎡，已动工未竣工土地面积达约991万㎡，未销售房屋土地面积达约329万㎡，环比第三季度，绍兴市区存量未销售房屋土地面积减少了9.9%。

导致存量未售住宅面积减少的主要原因有两个，一是由于下半年土地供应量急剧减少，二是由于楼市大行情走低，不少地块开发节奏放缓，导致第四季度新房供应量大幅萎缩。

再来关注一下绍兴三区存量住宅用地的具体情况：

根据哈楼绍兴统计，越城区住宅库存最多（包含未销售房屋土地面积和待开发地块土地面积，与官方数据统计方式略有不同），库存面积约307万㎡，占比65%；上虞区住宅库存排名第二，库存面积约86万㎡，占比18%；柯桥区住宅库存与上虞区较为接近，库存面积约78万㎡，占比17%。

越城区库存量远远大于柯桥和上虞两地库存相加的总和，越城与柯桥库存比约4比1。如果按照2021年越城、柯桥商品住宅成交量，越城成交16635套，柯桥成交13749套，两个市场的购房需求比约1.2比1，也就是说，柯桥目前的库存量可能难以满足2022年柯桥市场的购房需求。

绍兴高库存与高缺货两种状态并存。

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越城区

越城区住宅存量最多的依旧是镜湖板块，库存土地面积约142万㎡，估算成住宅，镜湖库存住宅总量可达15197套。

除了目前在售楼盘的余量房源，2022年，镜湖将有9个纯新盘上新（包含已拍待开发地块），尤其是凤北板块，将有5个新盘&地块同台竞争，包括元垄美好之城、万科湖珀隐秀、保利凤北7-2号地块、万科凤北6号地块、万科凤北8号地块，镜湖面临的去化压力不小。

主城、则水牌、袍江库存相对紧缺，三个板块的库存总量相加，都没有镜湖一个板块来得多。

而且，主城、则水牌3个新项目，云湖樾、越城区F-28号地块、则水牌7-2号地块，都主打低密产品，刚需择房余地很小。

主城、镜湖的刚需购房群体很可能外溢到袍江板块，明年，袍江东安村、西安村地块库存将成为市场的主力，缓解袍江房源紧缺问题。

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柯桥区

柯桥区住宅库存量最多的是钱杨新城板块，其次是马鞍和柯岩。

可以看出，柯桥的住宅存量项目比较分散，核心区柯北、柯西的库存量十分紧缺，和镜湖库存量形成鲜明对比。

柯西新项目有元垄望品，柯北有禹洲印樾府、盛大金府，和未被官方统计入内的天圣未来之城地块。

钱杨新城板块新项目有钱门江南府；马鞍新项目有万固江河汇，总体量约25万方；柯岩新项目鉴湖明樾园、金昌烟波星鹭，主打低密高端产品。

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上虞区

上虞区住宅库存主要集中在城南和滨江新城。

城北只有一个纯新盘未开，即保利在上虞第二个项目：保利·都会云上府，该盘设定住宅销售整盘较高备案均价为22700元/平方米（不含装修价）。

滨江新城预计3个纯新盘候场入市，分别为杨帆大家·江山和悦府、鸿雁未来社区和华孚数智新城。

城南作为改善置业热门之地，预计至少3盘入市，包括虞悦府、天阳·云栖凤鸣、曹和院。