绍兴“拆迁潮”卷土重来?“成片开发”新模式启动

最近的楼市新闻，被拆迁征收公告霸屏。

9月、10月，越城区已发布151则土地征收&补偿安置公告；柯桥区已发布142则土地征收&补偿安置公告，密密麻麻的拆迁公告，是不是意味着绍兴“拆迁潮”又将卷土重来？

前几年，轰轰烈烈的棚改，让绍兴人民深切感受到了拆迁致富的感觉，货币补偿直接刺激了购房需求，推动了绍兴房价的暴涨。可以说，拆迁是楼市向上发展的重要一环。

今年8月住建部发布通知，就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。意见指出严格控制大规模拆除、严格控制大规模增建、严格控制大规模搬迁、确保住房租赁市场供需平稳。

一道“限拆令”，配合着限购限售的严厉调控，直接将绍兴市场的预期和信心浇灭。

本以为绍兴楼市将进入很长一段冷静期，接二连三的拆迁公告，像是一双无形的手，开始为市场托底，楼市回暖迹象显现。

然而，和以往拆改不同的是，绍兴这一轮拆迁出现了新特征。

 1st

板块轮动加速，拆迁额度锐减

前两年绍兴拆迁的主要阵地在镜湖、柯西等一些强势崛起的区域。随着绍兴城市骨架拉升，绍兴拆改范围也呈现出延展的趋势。

三区融合的边界地带，以及有产城规划的乡镇街道，也开始加入拆迁大军。

从绍兴较新发布的土地征收公告来看，拆迁范围变广。涉涵盖了东浦街道、灵芝街道、北海街道、城南街道、稽山街道、迪荡街道、皋埠街道、斗门街道、马山街道、华舍街道、齐贤街道、柯岩街道等多个街道，且体量都不小。

拆迁板块轮动加速，一些区域新势力，启动大面积拆改，在洋泾湖板块、综合保税区板块的开发带动下，袍江开始成为越城拆迁的主阵地。

拆迁外溢，这也意味着，中心地带的拆迁额度已经锐减，等到额度用尽，绍兴的拆迁潮只会越来越小。

按照“十四五”规划，今年越城区已拆迁100万㎡，还有100万㎡待拆迁，2022年计划拆110万㎡，2023年计划拆迁50万㎡，2024年计划拆迁70万㎡，2025年计划拆迁60万㎡，计划拆迁体量逐渐减少。

从前依靠拆迁，来拉升楼市的方式，未来可能行不通了。

 2nd

城市更新替代传统拆迁

今年3月，浙江省发布了相关《通知》，表示要推进“未来社区”的创建，不仅要为老百姓建设美好家园，而且还要实现“搬得进、住得起、过得好”等宗旨。其中包括整合提升、规划新建、全拆重建、拆改结合等城市更新类型。

以城市更新，创建未来社区来替代传统拆迁。目前，绍兴多个未来社区创建以落地，有关未来社区的部分拆改项目已提上日程。

在未来社区的基础上，又延伸出“未来城”的概念，柯北未来城、鉴湖未来城等城市更新计划出炉。现有的拆迁计划中，关于柯北未来城、鉴湖未来城的拆迁任务赫然在列。

以柯北未来城举例，该区块将充分依托交通门户优势，以亚运赛事为触媒，围绕羊山公园—羊山—上方山打造高品质城市中央公园和区域旅游目的地，渗透带动整个片区公共空间品质和公共服务设施的提升，重点打造未来总部片、未来科创片、未来社区片三大片区，通过舒适宜人的生活环境、生产环境和生态环境来吸引青年人才和创新企业栖居创业，成为柯桥城市发展的标杆性区域。

相比较传统的拆迁安置，未来社区可以创造出更多的生活功能，构建出邻里、教育、健康、交通、能源、物业等各大生活场景。

 3rd

“成片开发”新模式启动

近日，绍兴市人民政府网上公布了《关于公开征求绍兴市2021年土地征收成片开发方案的意见的公告》，涉及12个街道，划定了33个土地征收片区。

此次绍兴发布的土地征收成片开发总面积约2360公顷（2360万㎡），主要用途为商服、居住、工业等用地类型。从单一土地征收开发方案到土地征收成片开发方案，绍兴土地征收开始迈入新的阶段。

成片开发更像是XOD模式上的探索。譬如方案中的高铁站前片区，就是以TOD（地铁上盖）为导向。譬如沙地王片区，网传将设立医疗园区、医学教育基地、世界医学博物馆等，以HOD（综合医疗）为导向。成片开发，不仅可以提升城市功能布局，还可以提高城市一体化协调发展水平。

过去土地基本是以划拨、招拍挂的方式出让，成片开发方案出炉后，根据有关政策，未来可以通过协议出让获得土地开发权，可以避免招拍挂的不确定性，从而形成综合开发的目的。

实际上，绍兴已经有众多成片开发案例。HFC华发金融活力城、黄酒小镇等，在立足产业导向的基础上，实现对土地资源的统筹规划、一体化开发。

目前绍兴公布的成片开发方案里，囊括了众多亮点项目，包括高铁新城、柯北未来城、鉴湖未来城、袍江综合保税区，都被统一以片区划分的形式，进入成片开发模式。

绍兴拆迁浮现的三个新特征，将如何影响推动城市发展，我们拭目以待！

现阶段可以确定的是，拆迁潮的回归，将从一定程度上提振楼市信心。