半年观 | 绍兴楼市“利空”都出尽了吗?别急!下半场出“新玩
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总有人喜欢问事物的发展趋势。
前段时间被封杀的“币圈”也好，严厉调控下的楼市也好，明明红头文件已经给出了答案，却总是有人愿意相信自己想要相信的，或者干脆趴着，等待“利空”出尽，伺机再战。
只是没人知道绍兴楼市的这一轮“利空”，早已变更性质，根本不在于打击，而在于变革。
面对变革，如果还是沿用“越调控越反弹”的理论去实践操作，可能会遭遇莫名的溃败。
不妨先来回顾，2021年上半年，绍兴楼市的时间线，特别是4月、5月、6月，完全是三幅面孔。
从2月、3月慢慢积蓄起来的楼市小阳春，在4月彻底爆发。
虽然从越城区每月新房成交套数来看，4月（1835套）远远不及5月（2623套）的数据，但外部表现势头惊人，具体呈现两大特征：土拍市场集中供地和流量热盘摇号不断。
3月份，包括则水牌7-2号地块、柯岩B-48地块、镜湖梅山东3号地块，全部都拍到了封顶价，较高土地成交楼面价甚至高达27818元/㎡。4月下旬，越城、柯桥两区持续输出，包括凤北6号、7号、8号地块在内的9宗地块集中出让，起拍总价高达约144.6亿元。当时整体市场都陷入一种上头的状态，土地成本齐齐上涨，类似“面粉价赶超面包价”、“涨声四起”的宣传语不绝于耳。
新房市场，同样火力全开，全款优先、加价买房的故事层出不穷。流量红盘不得不开启摇号，来解决了严重失衡的供需问题。上虞的君望美庭项目，318户抢106套房子，关键这318户的入围名额也是得之不易。
还有一个更夸张的楼盘，云熙望府，超过万人支付定金，但释放的房源数量只有区区的170套。
市场种种，现在看来确实有一股盛极必衰的意味。
4月的强劲表现，也让市场对5月充满了迷之期待。
想象中的红五月，确实如期而至了，但是在一片飘红中还是出现了一道缝隙。
关于调控层面的摇号规则从天而降，在4月底上虞试行摇号的基础上，又划下了多道红线。比如，切实加大住宅用地供应、提高预售许可条件，建立健全房地产联动机制、加强房地产市场秩序整治，看起来是老生常谈，但和摇号政策放在一起，显然是要震慑日趋失控的市场。
警觉的的人单从摇号这个事件中，就提前感知到了山雨欲来的味道。年初，杭州已经连下多个调控政策，没道理会任由半小时经济圈里的绍兴成为炒房客的自由之地。
好像就是这个时间段，喧嚣的楼市突然就变得静默，即便是新房销售坚挺情况下，敏锐的开发商仍然大规模重启分销，来消化即将加推的大户型改善产品和应对后续可能出现的行情下行。
果然，到了6月，绍兴楼市开始重拳出击。
先是6月3日，绍兴发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》，推行网格控房价，实行区域限购，提高限售年限等。
紧接着6月11日，绍兴又公布了相关限购、限售细则。
一下子就把本地家庭无限购房资格降到了3套，对在市区已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房，这一举措直接切断了炒房客的操作空间。好在，限购限售为刚需和改善留有了余地，不至于一刀切死。
除此之外，坎坷的6月，绍兴还迎来了土地“双限”地块。城南F-28地块以17526元/㎡的封顶楼面价成功出让，随后，柯桥、上虞、袍江双限地块纷纷来袭。
可以看到，目前的这股“双限”风主要还停留在平价地段，后续会不会推进到镜湖这样的核心区，还是一个问号。
但调控的影响已经率先显现在了新房市场，6月份，越城区新房成交仅1266套，环比5月2623套，暴降约107%，可谓惨烈。
这些对投资客而言的绍兴房价的“利空”，究竟有没有完全出尽？这还不好说，因为调控发酵还需要一段时间，随着市场的变幻，也有可能会有新的情况发生。
与其说它是“利空”，其实绍兴这一阶段的动作，更像是“房住不炒”大变革的前奏，控房价、稳预期，一定是2021绍兴楼市下半场的主旋律。
在这个旋律下，过去绍兴楼市的“玩法”显然是不适用了。
房住不炒的变革下，未来无非就是两种情况。
排名前列种，房子回归价值，炒房客退场，绍兴市场趋于理性。
第二种，是针对供需严重失衡的市场，政策会持续加码，比如像上海、杭州等超一线、新一线城市。这种情形下，房价不是首要考虑因素，有没有入场资格成为关键。
所以面对绍兴楼市下半场，我们不妨根据自己实际情况，重新整理优化名下资产，去除劣质资产，保留优质资产；闲钱多的话，就善用购房名额；刚需购房的话，较好考虑“一步到位”的产品，因为限售限购下，未来换房的成本大概率会越来越高。
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