绍兴首宗双限地块落槌,深挖双限地块背后未来土拍市场的秘密

绍兴首宗“双限”地于6月16日成功出让。经过70轮的竞价，由绍兴城投以上限楼面价17526元/㎡加竞配租赁住房面积6000㎡取得，本地块容积率1.4，限高24米，按限价要求，可做两种产品：花园洋房和联排。

限价将如何影响市场？首先相较于杭州一刀切限价政策，绍兴限价较灵活，充分考虑了绍兴低密产品比例较高的市场特性。

本宗地限价有几个特点：①整盘毛坯均价限价27500元/㎡的，3层以上住宅均价限价24000元/㎡，这样给低密产品留出了空间；②3层以上住宅装修限较低2000元/㎡，上限可根据市场来设定；③从设定立面、大堂装修、公共配套、景观等建设成本来保障品质要求。

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综上来看，本地块限价考虑了容积率、规划要求，在保障品质要求下，同时给市场预留一定空间，这样能较大限度提升地块价值，预计这将成为绍兴未来制定“双限”地块限价的参考标准。

第二，网格化管理，定价参考周边这个地块3层以上住宅均价限价两万四，算上装修可达两万六，参考区域目前在售项目和樾府，可以预判未来定价机制。加上绍兴实行区域价格网格化管理，原则上一年调整一次，一定程度上将给开发商预期设定期望值。

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其实此次限价，我们可以看出几个特点：①政府有市场化的一面，不期望土拍热度继续升高，板块限价充分考虑板块价值、周边在售楼盘价格，限价地价格不会对现有价格体系造成大冲击；②相比周边二手房价，一、二手倒挂不明显，一定程度上将降低购房热情。目前绍兴市场已进入阶段性高位，去年年底至今所拍卖高价位土地的价格预期能否实现并未得到市场验证，或价格虽然达到预期，但产品竞争力不足，导致流速变慢，如袍江新区的中交朗清园叠墅没有达到理想去化速度。

结合以上几点，未来绍兴土拍市场有可能出现分化，不同板块的限价地，热度会有差异，购房者可以理性购房。