降价维权频现,绍兴房价反而涨了?

10月份过去了，今年的绍兴楼市完全没有展现出“金九银十”应有的热潮，购买力大打折扣，和上半年火爆的抢房场景相比，简直是天壤之别。

不过，在10月的后两周，绍兴新房交易持续发力，走出了漂亮的V型曲线。

有人说，成交量回升，不代表楼市行情回暖，别忘了，绍兴楼市的成交量和网签有着莫大的关系，8月、9月遭遇的成交谷底，很大一部分是由于网签限制，存在着巨大的数据水分。

如果说成交量还不足以证明绍兴楼市的回暖，那么房价作为楼市的排名前列指标，总有说服力了吧。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据，10月，绍兴新建住宅均价为16236元/㎡，环比9月上涨0.29%。

浙江上榜的5个城市，除了杭州房价环比出现跌幅，嘉兴、温州、绍兴、宁波、金华、台州都有小幅上涨。

上海、深圳等一线城市同样出现在跌幅之列，说明大城市楼市降温仍然在持续，热点城市“分类调控、因城施策”的房地产市场调控效果继续显现。二三线城市反而成为政策松绑之后，首先领涨的区域。

楼市调控目标在于房价不要暴涨也不要暴跌，目前的逻辑是通过楼市调控的政策把房价稳定在合理的水平之内，一线城市的调控长效机制引入后，正好可以进行市场的对冲性调整。

最近热议颇大的“房产税改革试点”，就是一个调控长效机制。

从这个角度来看，绍兴楼市成交量和房价大概率不会出现报复性反弹，市场调整的过程会以相对温柔的方式出现。

再来看看，绍兴2021年1-10月份的数据走势。

从2月份到7月份，绍兴新房市场价格处于上升趋势；8月份、9月份持续走低；9月份房价跌至谷地，以15248元/㎡的均价收官；10月份V型反弹，房价回升至16236元/㎡，甚至超过了7月较高价16196元/㎡。

为什么一个到处降价维权的市场，房价表现反而还上涨了？原因有二：

一、开发商的降价只是在备案价基础上降价促销。绍兴的备案价有严格的限价政策，涨跌幅度不能超过备案价的5%，反映在单价上，降价并不会很明显。绍兴目前楼盘采用的促销，大都以车位打折或赠送的方式，来平衡总价。而统计的房价数据，并不会把车位价格分摊到单位均价里。

二、今年以来，市场上全装房、精装房比例增多，推高了基础房价。譬如镜湖，镜湖新区范围内出让土地的新建住宅，全部实行全装修交付。全装修标准不低于1500元/㎡，不高于2000元/㎡。高于2000元/㎡以上部分，可用升级包形式，开发商不得强迫购买者选择升级包装修方案。

在原来毛坯价的基础上，房价至少上涨了1500元/㎡，目前绍兴还处在这种趋势中，等到全装修正式统治楼市，房价曲线对比一年前大概就可以感受到明显的抬升。

而8、9月份房价之所以下降明显，主要还是因为网签控价因素。镜湖、主城等高房价区域几乎没有网签放量，成交楼盘基本集中在乡镇远郊，以此来平衡楼市均价，实现“控房价稳预期”的调控目的。直到9月楼市预期见底，10月网签才开始放量。

那么，后续绍兴楼市走势如何？

首先，我们要明确的一点是，绍兴楼市确确实实降温了，限购政策拦截了很大一部分购房群体，潜在购买力衰减趋势已无法挽回。不少改善楼盘的营销人员都表示，客户流失严重。

但也不用那么悲观，想要补齐绍兴购买力的缺口，有一个办法——拆迁。限购政策明确把拆迁户排除在外，只要拆迁不止，新的需求就会诞生出来。从最近的接二连三的拆迁信号来看，绍兴楼市的需求正在释放。

调控一紧一放，适当的时候，总是有无形的手来打压或者托底，绍兴楼市曲线想走出夸张的蛇形极具难度。

如果把楼市比喻成游戏，绍兴现阶段高喊的大概是“猥琐发育”！既要保证城市的建设发展，又不能太过于出挑而被收割。网签控价的身影应该还会再次出现……