变天?限价18800元/㎡,袍江新房“参考价”来了
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昨天，袍江东安村地块挂牌出让。
不仅设置了10813元/㎡的封顶楼面价，还规定了地块新建商品住宅整盘较高均价为18800元/㎡。关于土地拍卖中的“限房价”，再一次被推到了风口浪尖。
这是越城区实行土地“双限”以来的第二宗限房价地块。距离城南F-28号双限地块试水成功，才不到半个月的时间又匆忙推进新地块，看来，绍兴土地市场真的要变天了。
而且下半年，随着土地双限传导而来的一系列连锁反应，可能要在新房市场显现了。
01
最直观的体现，就是新房价格。
18800元/㎡的较高均价，实际上给整个袍江楼市厘定了一个参考价。
这个价格低吗？
应该不低。对比一下隔壁去年清盘的柏丽湾，当时高层简装售价也才14000元/㎡，一年时间，该地段楼盘售价涨幅就超过了34%。
但这个价格高吗？
也不高。在这之前，不管是开发商还是业界人士，对袍江楼市的预期早已锁定在了2万/㎡的标准线。尤其是两湖核心区房源，在地铁2号线的加持下，其实具备了突破2万单价的能力。
按照高层现行的房价梯度，镜湖2.9万，则水牌2.4万，袍江怎么连2万都不到了，说是和镜湖无缝衔接发展，在价格上却差着一道“以万计”的鸿沟。限价房一来，袍江楼市的上升预期惨遭幻灭。
在这里，还有一个容易忽略的关键点，18800元/㎡是指毛坯价，不含装修价，不含回购房，未来接盘的房企可以通过调整装标，来提高产品溢价。
老实说，如果拍到10813元/㎡的封顶楼面价，即便是精装修，对房企而言，售价的利润空间从一开始就被压缩了，拿地热情自然而然就会衰减。以前拿地，开发商是看预期、估发展，现在就剩成本和利润的核算了。
政府只是给出了一个刚刚好的价格，一旦这个参考价被广泛应用，那么袍江楼市就会形成一个基准价，为后续网格化控价提供基础。
当然，限房价也是一把双刃剑，因为利润的压缩，可能会有粗制滥造的情形出现。在限房价之上，怎么来监督把控楼盘的品质，也是后续亟需思考的重要议题。
02
再来关注一下地块本身。
东安村地块整盘建筑体量在22万方以上，算得上是袍江近两年推出的较大住商地块。
1.92-2.02的容积率，大概率是高层的配置，另外A、B地块还搭载了部分商业用地，总体商业面积在3500方-4500方之间。
目前地块正处于平整中，可以看到周边林立的高楼。它的占位比较微妙，你可以说它是世纪街的楼盘，也可以说它是两湖的楼盘，北面是有流量红盘之称的柏丽湾，南面是两湖的开发元老九城公园里、中冶梧桐园。
东安村地块的上新，相当于把世纪街和群贤路之间的少有地带填补，打破了两湖和世纪街的地理隔阂。而且东安村地块往西，还有西安村地块也正处于平整中，未来两个地块联结，这一区域的新房存量也将迎来先进。
从东安村地块西面的越安路，经过两个红绿灯就会到达两湖的核心地带——宝龙广场，从北面的世纪街，也是两个红绿灯就能到达未来的滨河mall商业中心，享受世纪街和两湖的双重商业资源辐射。
03
除了地理优势，它还有一个巨大的优势。
那就是时间点。可以看到，目前袍江是一个微断供的市场。世纪街上的世纪晨光已经是尾盘状态，两湖的两个新盘，星尚禧樾和中交朗清园都属于低密地块，星尚禧樾虽然有一部分高层住宅，但因为还没开盘，整个袍江几乎没有刚需的立足之地。
东安村地块的加盟，将为袍江的刚需市场打开一个口子，而且2021年、2022年是袍江的拆迁大年，根据拆迁计划，两年预计拆迁合计234.6万方，巨大的拆迁人口将涌入袍江新房市场。
如果袍江迟迟没有新盘接招，很可能会流失掉这批庞大的拆迁人口，向则水牌、镜湖流入，这也是东安村地块急于上新的因素之一。
断供市场+刚需产品+购买基础，可以预见东安村地块可能会引发的热销。如果不限制售价，袍江楼市很可能会如预期得一样进入到一个崭新的阶段。
从这个层面来说，东安村地块的双限举措，表明了绍兴对稳定房价和地价的坚决态度。再联想一下现在的限购限售、二手房贷款收紧，绍兴调控的手已经伸到了房产交易的每一个环节。房住不炒，这次是真的来了！
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