元垄30亿首进镜湖!13769元/㎡拿下官渡3号,究竟值不值

11月21日上午9时，官渡3号地块正式开拍。

这块自上半年绍兴土地推荐会上就开始预热的重点地块，终于在万众期盼之中登场。

不负久待，历时3个多小时，134轮，最终被元垄以总价30亿元竞得，成交楼面价 13769 元/㎡，溢价率14.7%。

官渡3号地块，成为本土龙头——元垄，挺进市区的首盘。

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虽然没有刷新镜湖地价，但逼近此前土拍高烧时期，由宝能蛟里1号地块创下的13814元/㎡的记录，官渡3号地块依然证明了它的价值。

作为今年镜湖核心区、乃至整个绍兴新出让地块中的焦点，它的“重量级”，是来自多面加持的成果。

△官渡3号地块区位示意

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【重量级的地段】

官渡3号地块，坐落在绍兴首位度城市发展区块——镜湖核心区。

地块的命名更展示了其先天的优势，作为镜湖近两年着力打造的“低密板块”官渡区块的一部分，堪称镜湖高端人居的圆心所在。

双水夹合下，不禁联想，地块在东西向的自然之景中，将盛放出怎样的人居作品。

△官渡3号地块实景

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【巨无霸的规制】

总占地超18万方！起拍总价超26亿元！容积率低至1.0-1.2！

一连三击，官渡3号地块巨无霸般的土地条件设置，是官渡区块以往出让地块都不可比拟的。

体量之大、总价之高，堪称今年越城区单幅出让地块之最，起拍楼面价就达到了12007元/㎡。

高门槛下，无疑让一大批看好官渡3号地块的拿地房企望而生畏。

这是一块“肥肉”，但注定是实力强、魄力足、粮仓实的大鳄之间的争夺，不管是拿地的元垄，还是传言参拍的万科、建发、龙湖、中铁建等等，都有着影响一城界面的能力。

此中，我们看到了绍兴政府设定土拍限制之下的“小心机”，也看到了其对于镜湖号召力的信心，以及对镜湖未来建设的高期待和用心。

△镜湖实景 | 来源网络

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官渡3号地块顺利拍卖的喜悦氛围，依然展示了镜湖市场对于房企的强大吸引。

但表象之下，快乐与危机并存。

眼下，镜湖的新房库存量，无疑在绍兴楼市各个板块中居首，与之成正比的去化压力，也是进驻镜湖的各大房企所面临的一大课题。

镜湖光在售的主力新房楼盘，就有宝能凤林府、龙湖金茂的龙茂府、融创臻越院、万科天际府、金昌白鹭凤林、大家镜界府、阳光城檀悦府等。

待售楼盘更是多达9个，不管近日在梅山以一场别开生面的案名发布会登场的武地融创奥璟园、武地融创滨湖湾，还是龙湖中天春江天镜府、星海时尚的镜廷府、中铁建花语江南、宝能蛟里1号地块，以及最近拍出去的新地保亿凤林西路以南1号地块、2号地块，金辉凤林西路以南3号地块，我们能看到的是，购房者在镜湖的选择很多很多。

从排屋到合院、从多层到小高层，乃至体量庞大的高层，镜湖居住的房源类型几乎得以全面覆盖，房价均在2万+的水平线之上。

面对如此多竞品，元垄以及官渡3号地块未来面临的竞争可想而知。

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元垄官渡3号的潜伏危机，将成为镜湖其他项目的机会和动力。

官渡3号地块的容积率是目前镜湖新房楼盘中的“低点”，1.0-1.2的配置，以及建筑高度12-18米、沿河部分不超过12米的限制，推测项目多会规划为排屋、叠墅、6层以下小洋房等产品。

△官渡3号地块条件规划书截图

对于意向镜湖的富人而言，如此纯粹的低密，诱惑力无疑比其他项目更高些。

官渡3号之外的镜湖楼盘，要如何在其开售前，抓住这部分客群的心，必须从营销及销售上下更多功夫。

可以预见，在年底冲量以及去库存压力的同步助推下，新盘抢开、大力加推、优惠促销等动作将在近期的镜湖轮番上演。

另一方面，官渡3号地块成交楼面价虽然仅 13769 元/㎡，但实际楼面价远不止于此。

因为小区内部需要配建一个占地不少于9020平方米的18班制幼儿园，且地块还需要增加 2.5 万方的钢结构装配式建筑，元垄在该盘上的开发成本将大幅提升。

不难预测，官渡3号地块未来售价，很大概率将在眼下的基础上再上一个台阶。

换而言之，镜湖的房价增长依然有空间。

△镜湖远景规划效果图 | 来源网络

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最后，对意向镜湖的购房者提供几个小观点，以作置业参考。

官渡3号地块的低密和地价，已经定位它的调性和售价。

对于不差钱的有钱人而言，如果低密、自住是你的主要诉求，那么容积率仅1.0-1.2的官渡3号地块，值得你等待一下。

但如果需要自住和投资兼具的话，官渡3号地块周边的在售楼盘，眼下是值得入手的好时机。比如，上半年热售的龙茂府、人气旺盛的凤林府、品质优越的金昌白鹭凤林，以及解放大道上的融创臻越院，近期推出的新品价格都相对实惠。

对于现在踮踮脚才能买镜湖的客群而言，更是要抓住年末上车的时机。

一方面是房企年底优惠多，另一方面房贷利率降息的利好发酵，或在年后逐渐显现，届时楼市或再有一波小涨幅，不如趁此时低位入手。

置业镜湖核心压力太大的购房者，则建议可以考虑镜湖周边的袍江、则水牌，以及东浦等房源。

房住不炒，希望每一位购房者都能买到适合自己又心仪的好房源。

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