旭东说房:华为启示录,绍兴集成电路产业的黄金时代即将开启!

9月15日，美国对华为的芯片管制升级令，正式生效。

这一天，或将成为华为发展史上，又一个难忘的一个时间点，因为从此以后，再无麒麟芯片，即将在10月正式发布的 Mate40，或将成为华为高端手机的绝唱。

华为麒麟芯片示意图（来源：网络）

同时，这一天，也将成为中国集成电路产业，一个值得被铭记的日子。

要知道，中国是全球较大的芯片进口国，2018年和2019年进口集成电路总价值超过 3000 亿美元。

而根据有关部门发布的数据，国内高端芯片的核心技术还处于追赶阶段，2019年中国芯片自给率仅为30%左右。

9月15日这一天的到来，再次提醒我们：核心技术受制于人，后果究竟有多严重！

另外，这也提示我们，高端芯片必须要转移到国内的供应商才会安全。

而这，也被视作高端芯片国产代工业务，逐渐回归国内的一个信号。

中芯国际芯片示意图（来源：网络）

所以，尽管芯片产业的发展之路道阻且长，但据权威消息人士透露，我国计划，把大力支持发展第三代半导体产业，写入正在制定中的“十四五”规划中。

计划在 2021-2025 年期间，举全国之力打造“中国芯”，以期实现产业独立自主，不再受制于人。

8月4日，国务院发布《新时期促进集成电路产业和软件产业高质量发展的若干政策》，从财税、投融资、研究开发、进出口、人才、国际合作等8个方面，对集成电路产业进行扶持，以打破欧美龙头企业的技术垄断，进而抢占市场。

由此可见，集成电路产业将会成为未来 5 年，举一国之力，重点发展的产业。

图片来源：中央人民政府网站

值得庆幸的是，过去多以“酱缸”、“酒缸”、“染缸”等传统产业而闻名于世的绍兴，在错过了过去十年的“互联网浪潮”之后，这一次，终于提前抓住了时代的机遇，以前瞻性的眼光，进行了提前布局。

2018年4月，中芯国际，落户越城区的皋埠街道，首期投资 58.8 亿元人民币，建设了一条集成电路8英寸生产线。

中芯国际，是谁？

中芯国际（绍兴）项目开工奠基仪式（来源：网络）

它是国内较大、较先进的代工商，代表中国大陆自主研发集成电路制造技术的较先进水平，它在全球市场排名第 4，大陆市场排名第 1。

在高端芯片受制于人的这个时间点上，对于中芯国际来说，它只需要发愁产能与技术，而不需要担心市场与客户；它也不再仅仅是一家代工企业，更承载着中国半导体协同发展的重担，以及实现自主化的希望。

而绍兴，正是看中了中芯国际的这一特性，预期到其未来的发展潜力，提前布局，提出了要打造“集成电路小镇”的计划。

中芯国际销售额排名

从2016年到2017年，绍兴集成电路产业主营业务收入，从 13.8 亿元增长到 25 亿元，同比增长 81.2%；利润总额也从 2.4 亿元增长到 3.81 亿元，同比增长 59.1%。

于是，在2019年5月，绍兴集成电路产业平台，成功入选浙江省首批 7 家“万亩千亿”新产业平台，也是 7 家中少有一个以集成电路为主导产业的入选平台。

而这个集成电路产业平台，正落户在一直被大众“诟病”的没有实力工业产业、缺乏城市发展核心动能的越城区。

中美贸易战的波诡云谲，让集成电路产业迎来黄金时代，成为绍兴当前较具成长性的新兴产业之一。

图片来源：浙江新闻客户端

根据规划，绍兴集成电路平台核心区约 28.66 平方公里，其中启动区约 6.71 平方公里。

启动区分为三个区块：迪荡区块、袍江区块、高新区块。

排名前列的高新区块，就位于皋埠街道，总占地面积约 2.24 平方公里，东至吼山路，西至凤鸣湾小区，北至银杏路，南至中山路，将建设创新设计中心、封装测试产业园、晶圆制造产业园以及综合服务片区，重点突出生态、产业和生活融合发展。

计划到2025年，建成具有核心竞争力的“万亩千亿”新产业平台，相关产业总产值（营业收入）突破 1000 亿。

图片来源：绍兴集成电路产业园

新产业平台总体按“一心四园两区”功能布局，其中，绍兴集成电路产业园又分为东园和西园两个片区。

东园，即：绍兴集成电路设计产业园。

位于绍兴市滨海新区皋埠银桥路326号，总建筑面积约 2.6 万平方米，是浙江省首批集成电路“万亩千亿”的新产业平台重要组成部分。

它将汇聚产业链上下游优质资源，打造行业交流合作与创新创业平台，形成一条集产业、人才、孵化器、服务平台为一体的生态产业链。

目前已入驻集成电路产业及配套企业20余家，如：中芯国际、韦尔（豪威）科技、长电科技集团、惠诺电子材料等 10 余家大型集成电路企业；浙江大学绍兴微电子研究中心、北京大学绍兴人工智能科创中心等科研机构；以及为园区企业提供知识产权、金融科技等特色服务的专业机构等等。

绍兴集成电路设计产业园（东园）开园仪式

西园，即：绍兴集成电路创新综合体，也就是“樾·芯城”。

它是绍兴集成电路产业园作为浙江省“万亩千亿”新产业平台的标志性项目和排名前列项目。

总投资 50 亿元，占地面积 188 亩，由A、B、C三个地块组成。

它将结合东园发展的较新趋势，通过集成电路产业导入，建设成为集商务办公、人才公寓、星级酒店、街区商业、精品住宅为一体的综合性现代服务区。

在住宅方面，园区内规划有18 层高层、7 层洋房和排屋产品。

园区西侧、北侧沿街将配套约 4.5 万方的商业，其中以“地标”标准打造的星级酒店内，还将配建有约 1800 方的超市和约 1800 方的宴会厅。

 樾·芯城鸟瞰图

由于越城区长期缺乏能带动上下游协同发展的工业产业的导入，很多人对于集成电路产业平台的存在以及长足发展，是持有保留意见的。

但随着高端芯片代工业务的回国，集成电路产业真正的春天也即将到来。

事实上，虽然受疫情影响，皋埠的不少集成电路产业相关企业复工受到影响，但区域的人口增长趋势已经悄然呈现。

绍兴集成电路创新综合体项目规划示意图(来源：网络）

这一现象表现最明显的就在皋埠的租房市场上。

随着集成电路产业上下游企业的不断入驻，大量工人的到来，导致目前皋埠的住房租金堪比迪荡新城。

据了解，目前皋埠商品房 120㎡ 左右的三居室，根据装修和地段不同，月租金在 2000-3000元/月，而且出租速度很快，很多时候，前一天看过没有付租金，第二天再去询问，房子就可能被租掉了。

更让人吃惊的是，即便是自建的农居房，两开间约 200㎡（三层）的房子，一年的整租租金可以高达 5 万以上，超过了很多当地普通居民的年收入。

所以，我们可以明显看到，当前皋埠的租房市场是求大于供的阶段。

皋埠当前房租价格（来源：贝壳）

而未来，皋埠除了特别引进的高级科研人才之外，还将新增众多年薪在10-20万的管理人员和产业工人。

随着集成电路产业平台的不断推进，我相信这样供求关系紧张的状况依然会持续，甚至会加剧。

人口和产业持续的导入是一个城市板块得以长期可持续发展的核心因素，我们有理由相信，皋埠依然处在发展价值的上升期。

绍兴集成电路产业园用地范围示意（仅供参考）

另一个，我看好皋埠发展潜力的点，是他当前的房价和新房库存情况。

从目前绍兴主城区总体的房价来看，主城核心区例如：镜湖、迪荡房价在 2.5万-3万元/㎡左右；周边区域，例如：袍江、城南，近两年的房价也上涨到了2万/㎡左右，原先被认为是价格洼地的区域，已逐渐被填平。

而拥有产业，且甚至比袍江更靠近迪荡新城的皋埠，当前的新房房价却还在 1.4万/㎡左右。

同时，区域内新房库存极其有限，碧桂园运河宸章、红星天铂两个项目均已进入尾盘销售阶段，剩余一些总价较高的大面积户型和叠墅类房源。

纯新盘只有正处于待售状态的樾·芯城，它的产品是受众多刚需、首次置业客户喜爱的89、107和118方户型，总价预计会在 120 万 - 170 万。

对于自住型购房者来说，如果有买房的打算和购房的需求，当前皋埠无疑正是适合入手的时期，因为，一旦区域内有优质地块出让或新房开始热销，皋埠的房地产市场或将成为众人关注的焦点。

 樾·芯城鸟瞰图

另外，近期皋埠的城市建设，也迎来诸多利好。

8月底，总投资 103.7 亿元的104国道绍兴东湖至蒿坝改建工程，正式启动沿线地勘工作，工程将在越城区的人民东路和上虞329国道及高铁东关站设置连接线，并与二环北路智慧快速路相连，预计将在2024年12月建成并投入使用。

这条道路的开通，将大大方便越城与上虞的交通。

104国道绍兴东湖至蒿坝改建工程线路示意（来源：网络）

地铁规划方面，根据越城区GBP-03单元（银桥路区块）土地控规显示，未来皋埠还将有沿人民东路铺设的地铁 4 号线和沿银桥路铺设的地铁 6 号线。

地铁4号线、6号线部分走向示意图

此外，近期省自然资源厅公布的2020年省重点建设项目调整名单显示，三甲综合医院——绍兴市越城区人民医院，将迁建在皋埠街道人民东路和敬宾路交叉口西南侧地块，总建筑面积超 13 万方，工程总投资约 11.8 亿元。

便捷的交通路网、完善的医疗配套，由此，未来 10 年，皋埠可期。

越城区人民医院效果图（来源：网络）

消极者，总爱为失败寻找理由；乐观者，常常创造条件自证价值。

或许，很多人依然不是十分看好绍兴的集成电路产业平台，认为国内当前的集成电路产业与世界先进的水平之间，有至少 10 年的研发时间差。

但我想说，当前的差距并不是永恒不变，这个时间差也可能会随着集成电路产业的发展而加速缩小，同时这个发展，也不仅仅是它自身的发展。

产业，就像一只振翅而飞的蝴蝶，偶尔扇动几下的翅膀，就可能引起一场促进经济发展的“龙卷风”。

作为绍兴集成电路产业平台排名前列板块的皋埠，则将首先享受到这场经济蝶变所带来的发展红利！

长电集成电路（绍兴）有限公司效果图

好了，本期《旭东说房》的全部内容就是这样，希望对您有所帮助，感谢您的聆听。

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在绍兴聊点买房的事，旭东说房！