网友咨询:镜湖总价30万起的公寓,值得买吗?

问

“总价30万起，镜湖核芯地段公寓，层高4.79米，买一层享两层。”

所有的关键词组合起来，排名前列感觉“好香”。

最近有网友在后台咨询，镜湖华发金融城推出的44㎡公寓，值不值得买，会不会是坑？

网友的想法是：反正现在住宅也涨不动，买公寓总价低，以后还有出租收益，总比存银行强。加上华发金融城这边以后有大型商业及办公，以及地铁3号线的规划，说不定房子还会有一波增值。

△在建中的华发金融活力城

真的是这样吗？

首先我们来看价格，开发商公开的公寓均价是11000元/㎡，建面约44㎡的户型按均价算，总价在48.4万/套。

广告标语30万起的总价，大概率是特价房一类，楼层不会特别好。据网友透露，之前华发公寓底层的一些特价房源较低约20万/套。不过现在去问基本没有这个价格了。

11000元/㎡的公寓均价，跟住宅比，确实有价格优势，但升值空间就不见得了。

比如镜湖早年的香榭大厦，这几年升值空间也就在3000元/㎡上下，和镜湖住宅市场动辄翻倍的升值能力根本没得比。

而且需要注意的一点是：公寓≠住宅。

它和住宅较大的区别就是产权只有40年，不能落户。目前只有住宅到期是可以自动续期的，商住公寓未来的走向并不清晰，存在一定的风险。

先抛开公寓后续风险的问题，买商业公寓大致可以分为三个类型。我们可以根据不同的情况来看镜湖的公寓到底值不值。

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排名前列种：自住

从自住角度来看，公寓的少有优点就是总价低。对于预算有限又想买房自住的人来说，确实是心动的点。

另外，华发金融城本身就是一个城市综合体，周边配套能满足日常生活需求。

劝退的点在于，公寓不能落户。为什么公寓被称为单身公寓还是有一定道理的，万一以后想改善，或者组建家庭后孩子要落户读书，公寓转手的低流通率、高税费，会是个大问题。

而且公寓的首付款并不低。华发公寓30多万的总价，首付款至少要准备好15万以上。未来入住后，物业费、水电费也要比住宅高得多。

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第二种：以租养贷，用于投资

“以租养贷”是可行的，15万以上的按揭贷款，每个月的贷款大概在1800元左右，镜湖公寓的出租价格基本也能达到1800元/每月，刚刚持平。

也就是说，起码20年的时间，你才能完全回本，20年之后的租金才是你真正的收益。

按照目前的市场价格，镜湖公寓的投资回报率大概在4%-5%，而银行比较安全的理财产品收益率和投资公寓差的并不多。且存银行资金更灵活，也不用考虑出租公寓时的空置率。

一旦你想要资金周转，公寓的转手费率高达15%-20%，这里还不包含中介费，这就导致二手公寓在市场上极难流通。

对买家来说，买二手公寓，交20%的税，那他为啥不去买新公寓呢？况且新的公寓还可能推出一部分特价房。

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第三种：转手赚差价

如今的房地产已经在走下坡路，哪怕是住宅，上涨空间也很有限。

镜湖市场的房价不会像过去一样出现翻倍式增长。

镜湖市场的公寓，那就更不用去考虑升值空间了。绍兴也不是那种北上广一线城市，没有庞大的外来人口支撑，公寓市场的租赁和购买需求并不旺盛。

即便有升值空间，如今的行情下，这点空间还抵不过转手税费。

说来说去，主要还是一个投资回报率和流通率的问题。

各位看官，你们觉得华发金融城的公寓值得买吗？