11.27镜湖土拍观察:中铁建首入绍兴,有哪些看点

好地讯 2018-11-28 01:02:47
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好地网11月27日消息(研究员 杨莹)今天,绍兴镜湖核心区曲屯1号商住地成功出让,仅经过4轮竞价,中国铁建地产即以总价230100万元竞得该地块,楼面价8531元/㎡,溢价率0.35%。 这是中国铁建地产首次进驻绍兴。 地块成交情况表 地块区位图 好地研究院分析此次出让会,认为有三大看点: 一.中国

好地网11月27日消息(研究员 杨莹)今天,绍兴镜湖核心区曲屯1号商住地成功出让,仅经过4轮竞价,中国铁建地产即以总价230100万元竞得该地块,楼面价8531元/㎡,溢价率0.35%。

这是中国铁建地产首次进驻绍兴。

地块成交情况表

地块区位图

好地研究院分析此次出让会,认为有三大看点:

一.中国铁建地产首入绍兴,拍走了镜湖的好地?

镜湖新区是绍兴市行政中心所在地,是绍兴市的政治、经济和文化中心,绍兴地铁一号线穿城而过,拥有镜湖湿地公园等景观资源。

在规划上,镜湖新区定位为绍兴城市的新中心。

中国铁建地产首次进驻绍兴,选择了镜湖新区,则是抢占了绍兴最优质的区位。

好地研究院分析,中国铁建地产地块,在本年度镜湖新区已供地块中,综合属性较为优质。

据好地数据库,2018年以来,越城区出让了8宗地块,其中4宗位于镜湖新区。除了中国铁建地产竞得的地块之外,剩余3宗地块的得主分别为阳光城、上海纺织、龙湖(后金茂入股)。

1.从与地铁的关系来看,上海纺织地块紧邻奥体中心站,并且项目东侧即为奥体中心(2022亚运会分会场之一),但不足之处在于西南侧城市界面较差;

2.中国铁建地产地块相比龙湖地块更靠近地铁线,但是与凤林路站的距离相似(约750米)。相比之下,中国铁建地产项目周边的配套更为成熟,龙湖地块周边还有不少空地。

3.相比之下,阳光城地块区位上属于高教园区,并非属于镜湖新区中心位置,并且距离地铁较远。

四宗地块位置比较图

二.中国铁建地产拿地价格划算吗?

如果对于地块位置和属性,市场可能存在不同的价值理解。但是,在价格方面,中国铁建地产的成本却有优势。

最为直接的对标是2018年7月20日,龙湖竞得越城区镜湖官渡2号地块,总成交价198000万元,成交楼面价12132元/㎡,溢价10%。龙湖地块与中国铁建地产地块仅仅隔了700米。但是中国铁建地产竞得的地块楼面价却比龙湖地块低了29.7%,仅为8531元/㎡。

而比2个多月前(9月5日)成交的上海纺织地块,也低了20%。

但是,由于了龙湖和上海纺织地块容积率较低,分别为1.3和1.4,从亩价来看,龙湖地块(1051万元/亩)以及上海纺织地块(998万元/亩)反而均低于今天的中国铁建地产地块(1422万元/亩)。

4宗地块的指标情况比较

8531元/平米的地价成本,测算保本房价为16900元/平米(精装),与相距1.8公里的万科大都会,祥生金麟府项目在售21000-25000(精装)的房价相比,有较为明显的利润空间。

中国铁建地产地块测算价格,与万科、祥生项目的比较表

注:保本房价=土地成本*(1+0.03)+装修成本(1500元/平米)+建安成本(4000元/平米)+税费(土增税2.5%,增值税4%,所得税3%,共计9.5%)+营销及管理费(4%)+财务成本(按照建安4000每平米x1.5年x0.06)

地块周边成交、在售情况

三.保本房价16900元/平米,在绍兴楼市回调期安全吗?

据好地研究院调查,绍兴楼市已经处于下行周期,各板块房价陆续见顶,因此,接下来房价面临一定的回调风险。

若保守参照祥生金麟府2.1万的售价,中国铁建地产此次拿地成本,已经留有近20%的获利空间。

那么,这样的成本安全吗?

据好地研究院调查,镜湖新区2017年7月份房价还在1.3万左右(毛坯)的价格,代表楼盘为光明海樾传奇。到最新一次开盘(2018年7月),房价上涨到1.7万元左右,上涨幅度30.8%。

镜湖此轮房价上涨,起于2017年年初,迄今为止不到两年的时间。1.7万的精装成本价,还是有一定的安全边际的。

此外,中国铁建地产项目体量较大,达27万方,这为项目跨周期销售提供了基础条件;

另外,据好地研究院调查,当前绍兴市场上,大户型产品不少,由于高总价的产品受制于购买力,去化速度较慢,而今天中国铁建地产的项目,2.5的容积率,若是能够多配置小户型,低总价产品,也不失为一种与市场开展差异化竞争的策略。

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