11.27镜湖土拍观察:中铁建首入绍兴,有哪些看点

好地网11月27日消息（研究员 杨莹）今天，绍兴镜湖核心区曲屯1号商住地成功出让，仅经过4轮竞价，中国铁建地产即以总价230100万元竞得该地块，楼面价8531元/㎡，溢价率0.35%。

这是中国铁建地产首次进驻绍兴。

地块成交情况表

地块区位图

好地研究院分析此次出让会，认为有三大看点：

一．中国铁建地产首入绍兴，拍走了镜湖的好地？

镜湖新区是绍兴市行政中心所在地，是绍兴市的政治、经济和文化中心，绍兴地铁一号线穿城而过，拥有镜湖湿地公园等景观资源。

在规划上，镜湖新区定位为绍兴城市的新中心。

中国铁建地产首次进驻绍兴，选择了镜湖新区，则是抢占了绍兴最优质的区位。

好地研究院分析，中国铁建地产地块，在本年度镜湖新区已供地块中，综合属性较为优质。

据好地数据库，2018年以来，越城区出让了8宗地块，其中4宗位于镜湖新区。除了中国铁建地产竞得的地块之外，剩余3宗地块的得主分别为阳光城、上海纺织、龙湖（后金茂入股）。

1.从与地铁的关系来看，上海纺织地块紧邻奥体中心站，并且项目东侧即为奥体中心（2022亚运会分会场之一），但不足之处在于西南侧城市界面较差；

2.中国铁建地产地块相比龙湖地块更靠近地铁线，但是与凤林路站的距离相似（约750米）。相比之下，中国铁建地产项目周边的配套更为成熟，龙湖地块周边还有不少空地。

3.相比之下，阳光城地块区位上属于高教园区，并非属于镜湖新区中心位置，并且距离地铁较远。

四宗地块位置比较图

二．中国铁建地产拿地价格划算吗？

如果对于地块位置和属性，市场可能存在不同的价值理解。但是，在价格方面，中国铁建地产的成本却有优势。

最为直接的对标是2018年7月20日，龙湖竞得越城区镜湖官渡2号地块，总成交价198000万元，成交楼面价12132元/㎡，溢价10%。龙湖地块与中国铁建地产地块仅仅隔了700米。但是中国铁建地产竞得的地块楼面价却比龙湖地块低了29.7%，仅为8531元/㎡。

而比2个多月前（9月5日）成交的上海纺织地块，也低了20%。

但是，由于了龙湖和上海纺织地块容积率较低，分别为1.3和1.4，从亩价来看，龙湖地块（1051万元/亩）以及上海纺织地块（998万元/亩）反而均低于今天的中国铁建地产地块（1422万元/亩）。

4宗地块的指标情况比较

8531元/平米的地价成本，测算保本房价为16900元/平米（精装），与相距1.8公里的万科大都会，祥生金麟府项目在售21000-25000（精装）的房价相比，有较为明显的利润空间。

中国铁建地产地块测算价格，与万科、祥生项目的比较表

注：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（1500元/平米）+建安成本（4000元/平米）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4%）+财务成本（按照建安4000每平米x1.5年x0.06）

地块周边成交、在售情况

三．保本房价16900元/平米，在绍兴楼市回调期安全吗？

据好地研究院调查，绍兴楼市已经处于下行周期，各板块房价陆续见顶，因此，接下来房价面临一定的回调风险。

若保守参照祥生金麟府2.1万的售价，中国铁建地产此次拿地成本，已经留有近20%的获利空间。

那么，这样的成本安全吗？

据好地研究院调查，镜湖新区2017年7月份房价还在1.3万左右（毛坯）的价格，代表楼盘为光明海樾传奇。到较新一次开盘（2018年7月），房价上涨到1.7万元左右，上涨幅度30.8%。

镜湖此轮房价上涨，起于2017年年初，迄今为止不到两年的时间。1.7万的精装成本价，还是有一定的安全边际的。

此外，中国铁建地产项目体量较大，达27万方，这为项目跨周期销售提供了基础条件；

另外，据好地研究院调查，当前绍兴市场上，大户型产品不少，由于高总价的产品受制于购买力，去化速度较慢，而今天中国铁建地产的项目，2.5的容积率，若是能够多配置小户型，低总价产品，也不失为一种与市场开展差异化竞争的策略。