业主身份如何界定?新老物业交接难题怎么解?征求意见稿引发热议

日前，绍兴市住房和城乡建设局在其官网发布了关于征求《绍兴市物业管理办法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）公众意见的公告。记者注意到，该“办法”对于市民比较关心的多个问题做出了明确的指引，其中有些规定引发了市民热议。

“新办法”有近40处修改

记者了解到，早在2013年，我市曾出台《绍兴市区物业管理办法（试行）》，此次征求意见稿就是在该文件基础上拟定的，适用范围从“绍兴市区”变为“本市”和“本市行政区域”。

记者仔细查看，发现有近40处修改，其中“业主、业主大会和业主委员会”一章中新增内容比较多，主要新增内容有业委会应履行的职责、对业委会的监管等。“物业管理服务”一章修改内容也比较多，主要明确了物业服务企业享有的权利和履行的义务。

值得注意的是，征求意见稿明确，市物业主管部门应当建立健全物业服务企业信用档案，建设单位、业主可以对有失信行为的物业服务企业参与投标活动予以限制。

明确业主身份和业委会监督主体

1.业主身份界定

究竟哪些人才算是业主？这是让很多市民犯迷糊的问题。本报“乙炳说物业”也曾专门就此话题展开讨论，比如本报1月29日报道，越城区颐东华庭小区业主发现，该小区首届业委会7名委员中，有4人的名字和业主名册登记的不一致。一些业主认为，这4名“委员”不具备业主身份。

此报道一度引发热议，有的市民认为，住在小区里的人（除租户）都能算业主，比如房产证上登记的是儿子的名字，同住的父亲可以算业主；有的市民称，严格意义上讲，业主的认定应以房产证上登记的为准。

“本办法所称业主，是指房屋所有权人。”此次征求意见稿中这样明确。

“这一条加上确实有必要。”浙江和畅律师事务所俞金良解释说，当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，而根据较高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，那些已经买房但未取得房产证的人，同样具备业主身份。

2.业委会监督主体

“发生在业委会的违法违规行为，到底该由哪个部门来监管？”这是晚报开设“乙炳说物业”3年来听到比较多的话题。本报记者也曾就此问题进行报道。

以后这样的问题，或将不再是问题。记者注意到，“监督”一词，多次在征求意见稿中出现。比如，“业主委员会未按照规定履行职责的，街道办事处、乡（镇）人民政府可约谈业主委员会；居（村）民委员会对业主大会、业主委员会印章的使用及财务管理予以监督”。再比如，“街道办事处、乡（镇）人民政府或者受其委托的居（村）民委员会可对业主大会会议表决情况进行监督”。

“也就是说，小区业委会未按照规定履行职责，我们业主可以找街道、社区讨说法，街道、社区要担负起监管职责。”越城区颐东华庭小区业主陈先生说。

两项新增条款引“争议”

1.利用共用部位经营，是否要征得物业同意？

越城区一小区业委会负责人说，征求意见稿提到，利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，依法办理有关手续。“小区共用部位、共用设施设备归全体业主所有，怎么使用应由业主大会决定，不需要征求物业公司意见。”该负责人说。

“是否征求物业公司意见应视实际而论，如果利用共用部位等进行经营，确实影响到了物业公司正常的管理工作，那是应该征求物业公司意见的。”俞金良认为，有关这一条内容，相关部门提得比较笼统，应该细化，不然会引起争议。

而据现行的《浙江省物业管理条例》第四十七条规定， 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。

2.老物业未完成交接，新物业能不能进场？

新老物业的交接问题，也是业主比较关注的。之前的采访中，记者多次遇到这样的问题：小区业委会成立后，按规选聘新的物业，而原物业却不肯办理移交手续，结果是两家物业公司同时为小区业主“提供服务”。

针对这一问题，市住房和城乡建设局近期在官网公示的《关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见（征求意见稿）》（以下简称实施意见）中作了进一步细化明确：健全物业服务企业退出机制。属地政府是物业服务企业退出项目的监管主体，属地物业主管部门、街道（乡镇）、社区（村）要加强物业项目退出管理的指导和协调，依法监督物业服务企业做好物业项目交接工作。实行物业项目管理退出预警报告制度，物业服务企业要求提前解除合同的，应在拟解除合同之日前三个月，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会，并同时告知属地街道和社区。

征求意见稿明确，原物业服务企业与业主委员会未正式完成交接的，新聘物业服务企业不得强行进场服务。对此规定，有业主提出异议：“业委会多次催促，原物业仍不肯在规定期限内完成移交，该怎么处置？”实施意见中明确，对不按规定履行责任的物业服务企业，记入企业信用不良信息，给予扣分，拒不履行退出主体责任和移交义务的，直接列入“物业服务企业黑名单”。

新闻来源：绍兴晚报

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