为什么一定要买房呢?哪来的刚需买房?真正的刚需都买不起房!

1.首先，我们来聊一聊：“当我们买房时，我们到底买的是什么？”

是地段、交通、配套、学区，还是品牌、产品、户型、物业？

值得肯定，这些都是我们买房时需要考虑的要点，但我们买的真的是这些吗？

是，也不是，这些是房子外显的价值体现，我们买房，其实是在买一个跑过通胀、抵御风险、资产增值、人生翻盘的机会。

最近，我们的《旭东答疑》栏目，经常会收到一些网友的咨询：公寓能长期持有吗？要不要把现在的房子卖了去置换新房？买绍兴哪里的房子、哪个楼盘未来的升值空间比较大？……等等诸如此类。

从资产增值的角度来说，我们可以把房子分成两类：一类是赚涨幅，一类是赚租金。

赚涨幅，很好理解，就是买的房子能超越平均房价增长水平，比如：学区房、地铁房，重点考虑的要素是资源的刚性稀缺。

赚租金，就是买一个租售比尽可能高的房子，长期收租。

租房更多地是考虑便利度，而不是舒适度。所以，这类房子面积不一定要大，一居室或者两房最合适，毕竟大家都不喜欢和陌生人合租。

但是，一定要买在公共交通线路发达的地方，比如：地铁沿线、公交线路密集的地方，出于日常生活便利度的考虑，就算不在市中心位置，楼下的商铺、商业区也要比较发达。

这类房子，房价上涨时房租跟着涨，当房价下跌时，它们也照样收租。

这种类型的房子，尤其适合自己有房、抗风险能力低、希望有稳定收入的人。

那么，对于以租为主的房子，怎么判断卖与不卖呢？

一个判断标准：房子的租售比。

租售比=一年的租金/房价。如果租售比小于3%，可以考虑卖掉置换，如果租售比大于3%，就没有必要卖。

相当于租30年，房子就回本了，所以这是一个很好的资产，更何况以后租金上涨是大趋势。

举个例子：迪荡世茂御景华庭两室两厅一卫，一年租金在5万左右，目前的二手房价在160万左右，它的租售比就是5万/160万=3.125%，可以继续持有。

另外，如果房子的租金差不多可以抵消每月的贷款，那也可以继续持有。

在租房市场上，还有一类产品——40年产权的公寓。这类产品的租售比需要达到6%以上，才是一个好的投资品。

2.接下来，我们聊聊第二个问题：“一个城市，真的只有一个中心吗？”

近两年，伴随着绍兴市政府及相关市政单位迁入镜湖，以及商业配套、休闲娱乐配套的兴起，镜湖被炒作成了绍兴的“宇宙中心”，表现在房价上，是傲视群雄的高层2.5万的均价。

不可否认，在政策导向型的市场，镜湖是绍兴目前当之无愧的“中心”，那么，除了这个中心以外，难道就不存在其它中心点了吗？

《笑傲江湖》里，任我行说过一句话：“有人的地方就有江湖。”我借用到楼市上——有人的地方就有未来，有人的地方就会成为中心。

10年前杳无人烟的宁波鄞州南部商务区，现在的均价超3万；杭州的未来科技城更是这两年热门的版块。

以产业带动住宅的发展，实现一个城市多个中心，是未来城市规划、发展的趋势。

目前绍兴，除了镜湖，值得关注的还有柯北（中纺CBD）、皋埠（集成电路小镇）、福全（华夏幸福产业园）。

三个区域中，皋埠和福全还处于未被全面开发的阶段，我们可以先来看看柯北。

柯北在人口聚集上有什么优势？

中纺CBD、绍兴市“千人计划”产业园、轻纺城跨境电商中心、长发商业中心，每一个都是政府重点打造的商业项目。

住宅方面，金昌、元垄、祥生、远洋、阳光城等新盘，密集分布在金柯桥大道以西、越州大道以东、钱陶公路以北、柯袍路以南的地块内，距离几大商业项目仅10分钟左右的路程，目前1.7万左右的均价，也是领跑行情的。

“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”这是中国城市房价的逻辑。

3.我们再来聊聊今天的最后一个话题：“真的存在刚需这样的购房需求吗？”

自从2018年下半年绍兴房价下行开始，大家都说市场回归理性、房价趋于平稳，是刚需购房者出手的好时机了。

那么什么叫“刚需”呢？

从经济学角度来解释，刚需就是“刚性需求”，是指在商品供求关系中受价格影响较小的需求。

所以，刚需就是性命攸关，无论价格高低都要满足的需求。比如：日常的吃饭、喝水，活下去必不可少的东西，才是刚需。

而买房是无论房价高低，不买就会危及生命的刚需吗？

显然不是，住才是刚需，这个需求租房就能够满足，为什么一定要买房呢？大部分的绍兴人，哪个不是家里有两、三间房？

如果买房是一种刚需，那么为何越城区的成交套数会从2018年6月的2338套，跌至今年1月的852套呢？难道今年1月成交的852套才是刚需购房？

显然看数据（同比跌幅超56%，2019年1月有钱人开始抄底越城区新房），我们可以知道，在这852套成交的新房中，更多的是非刚需，保利迪荡湖壹号、融创绍兴壹号院、宝业四季园、祥生湛景金麟府，成交面积排名前四的项目中，哪个是所谓的刚需房？哪个不是自带“豪宅”的属性？

我个人也特别赞同“房住不炒”的思想，但是，无论强调多少次房子是用来住的，依然无法消减它的金融属性。

买房，说到底就是在这个没有安全感的时代，我们能以资产保值的方式，给到自己较大程度的安全感。

买房，不是刚需，因为它不是你必须要的东西。

买房，是刚需，因为房子是这个时代少有一个让我们能够跑过通胀、抵御风险，实现资产增值和人生翻盘的机会。

所以，在稳定的楼市中，不要因为一句“现在是刚需买房较好的时机”而真的上了车，还是要跳出来，假装自己不需要、没需求，来挑选房子。

心要定，手要快，多看盘，多思考，多问问自己，买房的真正目的是什么？

想清楚了这个问题，房子就不难买了。

嗯，当然，你还得出得起首付。

4.只要地球不爆炸，地产媒体就不放假。

但正因为地球不爆炸，我们才更需要多点时间陪伴家人，未来很长，此刻很短，每一个经历着的当下，正在成为过去。

2019，希望“搜狐焦点网绍兴站”的每一个此刻都有你，每一个未来都同行。

最后，祝大家2019诸事顺利，年年有余买好房！