房价真能限得住吗?解构“限房价”政策,对绍兴楼市影响有多大?

HOUSE PRICE 首宗“限房价”地块挂牌

2021年5月22日，绍兴市自然资源和规划局发布一则住宅用地拍卖预告，与以往不同的是，这宗地块是继4月8日绍兴发布楼市调控新政以来，首次挂牌出让的双限地块！这宗地块为越城区F-28地块，位于老城南，绍兴文理学院南山校区东侧，二环南路以北，按照出让公告，该地块上的项目“设定房屋销售整盘均价不高于27500元/平方米（不含装修价），其中总层数三层以上住宅均价不高于24000元/平方米（不含装修价）。车位销售价格：标准车位价格多层不超过24万元/个、排屋不超过35万元/个。”

也就是说，这宗土地从拍卖起，其日后的价格区间就已经被官方大致锁死，明明白白的数字写着，是明确定量的标准。项目三层以上住宅限价24000元/㎡，再加上市场上较为普遍的2000-3000元/㎡的精装标准，最终售价可能会在26000-27000元/㎡。

那么，这个价格定的高吗？是否符合市场？

首先，来看该地块本身的质量如何位置及配套是极好的，地处老城南、毗邻绍兴文理学院南山校区、长城中学、树人小学等教育资源，靠近金帝银泰城，配套纯熟，生活氛围浓厚。

而且该地块是一宗容积率仅1.4的低密地块，建筑檐口高度不得超过24米，预计产品为洋房、叠墅、排屋等。这样看来，这块地本身是实力过硬的！

再者，与周边的房价进行比较

目前，同样位处城南板块的某在售项目小高层均价已达到约27000元/㎡。已交付的融创·越州府项目在规划条件上与该地块相似，目前在二手房平台上的挂牌均价是27000元/㎡左右。（数据来源：贝壳找房）

另外要考虑到，按照目前开盘需先建好样板房的要求看，该项目入市至少要6个月之后了，结合房价走势，这块地的限价，还是比较合理的，极有可能在入市时与周边形成倒挂红利。

对绍兴楼市的意义

直接限制房价，在杭州、宁波等周边城市已有先例。绍兴此次跟进，符合“房住不炒”的精神，标志着楼市调控新政的正式落地执行。接下来详细分析一下，限房价之下，会对绍兴楼市带来哪些变化？

01 对开发商要求更高溢价权削弱

对于开发商来说，要求更加严格了，只能在政府规定的框架里进行游戏，加上“定品质”这条政策，如何在保证品质的基础上控制成本便成了开发商亟需思考的问题。只有产业链采购成本低，建设成本低，以及销售能力强的公司将会更加有效保障项目利润。溢价权削弱是因为，本次限价新规定限制的是房价以及车位价。要知道，天价车位的新闻在全国屡有爆出。限死车位价无疑是给购房者吃了定心丸。

但限房价指的是不含装修的毛坯价，对于开发商而言，后续是否增加装修升级服务、装修包等方面，还是拥有一定的空间。毕竟，开发商也是要生存的。

02 捂盘销售 不好使了

限房价，对捂盘惜售堪称降维打击。楼盘之所以捂盘惜售，是因为在本该开盘时，价格无法达到更大利润，便拖到房价上涨时，再去申报一个较高的预售价格。这种坐享市场升值红利，要“最后一个铜板的姿态”，想要不引起众怒都难，随之而来的便是政策三令五申严禁捂盘。

但利益当前，谁能禁得住诱惑？有了“限房价”之后，切断了开盘价格与房价上涨之间的联系，对于开发商而言，既然房价限死了，不如早些开盘，也能早点拿到回款。限房价从捂盘根本利益逻辑上入手，釜底抽薪，从今往后，这种捂盘行为不可能了。

03 市场冷静 回归理性

新政实施后排名前列周，据搜狐焦点绍兴站统计，越城区新房共计成交829套，对比新政前下降约8.2%，而在新政实施后第二周，越城区新房共计成交592套，下降达到28.59%，下降趋势明显。从成交表现来看，调控新政对楼市的影响已显现，火热的绍兴楼市迅速降温，新房市场回归理性，大量投资需求在利空释放的集中期选择撤离，同时并带动刚性需求进入观望预期。

接下去，面对这波全面且严厉的加码调控，预计未来二至三个月内，楼市降温，趋于平稳将成为楼市运行的主要方向。结语对于购房者而言，“限房价”将是大利好，有了这个良好的开端，接下来，在热点区域限价盘会越来越充足，购房者在做到对价格心中有数的同时，便有了更多时间去选心仪的房子，而对开发商而言，得用更多心思去造好产品。总的来说，“限房价”对于商品房价格的预期控制加强，未来会更加有助于房价平稳。