绍兴“小上海”则水牌,能否重启繁华,明日揭晓!

明日（6月5日）9点，则水牌2号地块将正式出让。

则水牌2号地块鸟瞰图

则水牌板块，自2018年拆迁完毕之后，除了安置小区滋江家园的建成交付、即将售罄的恒大御景湾（备案名：郦湖湾）、被武汉地产拿下却迟迟未正式对外宣发的则水牌1号地块之外，并无太大动作。

相对于镜湖的如火如荼、迪荡的璀璨繁华、袍江的蓬勃生机，位于这三个板块中心位置的则水牌，仿佛被世人遗忘。

拆迁前的则水牌（图片来源：网络）

其实，与绍兴古城同岁的则水牌，早在春秋时期就已有村落在此生息，彼时称此地为：巫山里；

东汉时，会稽太守马臻修筑鉴湖，在此留下可根据季节和农时来控制水位的标尺，即“水则碑”；及至南宋绍兴年间，更名“则水牌”。

鉴湖水系和浙东运河优质交汇，为则水牌提供了丰富鱼虾、稻米，从南宋起，则水牌就沿河建街、开办集市，为越州境内的富裕之村。

清代，乾隆下江南，途经则水牌时听说此地百姓善治水利，龙心大悦，特为“则水牌”题书村名。

到了近现代，则水牌也因为渔业、造船业、水上运输等行业的发达，而被称为：绍兴“小上海”。

拆迁前的则水牌（摄影：谷嘉）

然而，历史的繁华如同一把双刃剑，既是骄傲也是掣肘。

当周边的不断有高楼从平地拔地而起，则水牌数十、数百年历史的民居也就显得更为破败不堪，想要重现则水牌昔日的繁华盛况，也只能是“推倒重来”。

 拆迁前的则水牌（图片来源：网络）

2018年，则水牌拆迁完毕。

2019年，绍兴市自然资源和规划局越城分局发布《越城区DHP-01控规单元控制性详细规划公示》。

明确则水牌的规划范围为：

东起越东路，西抵中兴大道，南至二环北路，北靠凤林路，总用地面积535.37公顷，其中，建设用地面积386.97公顷，占总用地面积的72.3%，水域面积148.4公顷，占总用地面积的27.7%。

规划的定位为：

水韵智城——创新高端的人才社区，新水城文化的智慧之城。

如何从“水韵智城”这四个言简意赅的字里，看到则水牌未来的前景呢？

或许我们可以结合地块位置，来“拆字”解读。

则水牌板块示意图

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“水韵”，定调则水牌的视觉面貌。

从控规图上可以看到，则水牌板块内，几乎每一个地块都与水相依，水韵则是要求地块内的建筑、景观，在视觉上，要具有江南水乡的文化特色。

不过遗憾的是，从已建成的滋江家园、恒大御景湾的效果图和武汉地产则水牌1号地块的规划方案图上来看，并未有丝毫的“水乡情韵”。

但值得点赞的是，在即将出让的则水牌2号地块的《规划设计条件书》中，明确要求：C、E、G、H、I、J区块规划设计方案应遵循则水牌区块城市设计要求，建筑风格要求具有江南水乡特色且与周边建筑群相协调。

从用地性质上来看，C、E、G、H、I、J区块皆为商业用地，因此，可以推测，该区域会打造类似绍兴古城迎恩门水街的商业中心。

迎恩门水街效果图

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第三个字——“智”，定调则水牌的产业类型和居住人群。

从控规图上来看，则水牌板块还有不少的“商业+商务”用地，和“商业+商务+居住”用地，并没有任何工业类用地。

由此，可以推测未来则水牌的产业将以服务型企业为主。

另外，由于则水牌板块位于迪荡北、镜湖东的位置，房价上相比镜湖和迪荡有较大的优势，因此，也能吸引在镜湖和迪荡上班的高端人才来此居住、生活。

则水牌区位示意图

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第四个字——“城”，定调则水牌的规格。

这里将成为配套齐全、宜居、宜业、宜创，可自成一格的现代化小城。

这一点，在控规图上，依然可以清晰看到。

与大众生活息息相关的教育、医疗、商业配套，则水牌区域几乎完备。

在教育上，已有东湖镇中心小学，庙前新区西南方向规划有一块小学教育用地，则水牌4号地块西侧，规划的是一块12年制的教育用地，网传在2019年10月的同心越城大会上签约的集幼儿园、小学、初中、高中于一体的综合性国际学校——虹桥国际学校，将落户于此。

在医疗上，位于滋江家园北面的绍兴市新妇保院已经动工开建，预计将在2022年6月底前完工。

绍兴市新妇保院效果图

在商业配套上，则水牌板块的东南西北都有规划，总占地面积41公顷，约占建设用地面积的10.6%。

其中，最值得一提的是，位于则水牌2号地块内的商业用地——A区块。

根据则水牌2号地块的《规划设计条件书》要求：A区块需配置一个地上建筑面积不少于60000平方米集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的集中式商业服务中心。商业服务中心为整体产权，不得分割销售。

6万方的体量，就相当于两个袍江的宝龙广场。

按照工程开发三年为期限来看，3年后，也就是到2023年，袍中路和松陵路相交的区域将成为则水牌板块的人居核心和繁华城心。

则水牌板块内已出让的地块有：平江路2号地块和则水牌1号地块。

2017年12月，恒大以总价 13.1 亿元（起拍总价5.9亿元），拿下平江路2号地块（即：恒大御景湾所在地块），成交楼面价 8907元/㎡，溢价率 122%。

2018年11月，武汉地产以底价19.11亿元，竞得则水牌1号地块，成交楼面价 6801元/㎡，溢价率 0%。

几乎处于同一位置的两个地块，晚出让一年的则水牌1号地块，不但底价成交，成交楼面价竟然远低于一年前出让的平江路2号地块。

这其中较大的影响因素，或许大家都知道——政策。

2017年，平江路2号地块的高溢价，原因在于绍兴“三改一拆”的全力推进；

2018年，则水牌1号地块的底价成交，在于2018年“房住不炒”政策的严厉推行。

由于看空房地产，在2018年末这段时间敢于出来拿地的开发商甚少，这也让很多“大胆”的开发商，在此时捡到了漏，比如：大家镜界地块、勤业漓江华庭地块。

武汉地产则水牌1号地块规划方案审批图

那么，在受疫情影响的当下，在倡导“地摊经济”的6月。

明日9点，占地面积约 198918㎡，其中商业占地面积约占39% 的则水牌2号地块，究竟是会以7362 元/㎡的起拍楼面价、25.8 亿元的总价，底价成交呢？

还是会因为经济政策的宽松，而像今年出让的一众地块，拍出令人惊叹的溢价率呢？