限得住的地价,限不住的配建,绍兴楼市亟需“杭州配方”
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从最近的土拍行情来看，“限地价”、“限房价”已经成为绍兴土拍的标准套餐。
双限模式下，地价和房价的预期涨幅空间被完全压制，“稳地价、控预期”迎来了阶段性胜利。
然而胜利之下，又爆发出了新的问题：房企利润被压缩，根本没什么赚头的地块，后续建设品质又该怎么保证？
前两天，柯桥马鞍2021-01地块出让，引发了网友们一番热议。讨论的关注点从最初的楼面价、溢价率，逐渐转移到了楼盘售价利润的探讨上，网友们纷纷表现出对未来楼盘品质的担忧。
这种担忧主要来自于两个方面。
排名前列，限得住的地价，限不住的配建，绍兴土地市场存在隐涨。以柯桥马鞍2021-01地块为例，去除21120㎡的配建面积，地块实际楼面价约6016元/㎡。对比马鞍两个在售楼盘勤业未来城、宝龙金科杭越府当初的地块楼面价（2596元/㎡、2756元/㎡），马鞍土地价格整整涨了两倍多。
第二，土拍阶段就定好楼盘售价，导致地价催涨房价的逻辑被彻底打破。柯桥马鞍2021-01地块整盘备案均价不高于12200元/㎡，基本和目前马鞍楼市12000元/㎡的均价持平，即便能在装修上提高溢价，但成本已经筑高。地价隐涨，房价限额，一来一去，房企利润迅速缩水。
让人疑惑的是，房企们并没有被“双限”限住了自己进击的脚步，土拍竞争依旧激烈。就像奥运赛场上，日本选手桥本大辉跳出界外的脚，有一种自信又迷惑的胜券在握。
房企利润泡沫破灭，绍兴楼市将呈现出两种走势：排名前列种是没有资金实力的中小房企可能面临出局，第二种是房企们可能会通过降低成本的方式，来寻求利润。这一过程中，楼盘建设品质将迎来煎熬考验！
那么，绍兴有没有一些切实可行的标准，来保证后续新建楼盘的品质？
今年6月3日，绍兴楼市发布限购限售新政，其中在完善房价地价联动机制这一条款里，明确提到了“定品质”，住宅用地出让增设“定品质”要求，将建设品质要求等约定纳入出让公告。
6月份出让的越城区F-28地块就是中心城区排名前列宗“双限+定品质”的地块。根据《F-28地块项目开发建设履约监管综合约定协议》，F-28地块总层数三层以上住宅装修标准不低于2000元/㎡；三层以上住宅建筑外立面材料不低于250元/㎡；景观绿化不低于900元/㎡。
定品质的内容主要集中在室内装修、外立面和景观这三个维度上，对房屋其他方面的用材并没有明文规定。
除此之外，绍兴市住房和城乡建设局出台了《关于加快推进住宅全装修相关工作的指导意见》。意见中明确，市、县中心城区出让土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付。三区全装修住宅交付的较低标准不能低于1500元/㎡ ，交付样板房所使用的装修材料对应的就是最终购房者拿到的实体住宅全装修标准。这一政策对房企开发可以产生溢价的部分，厘定了一个较低的品质标准。
网友们担心的是，房企在框定的标准内，还是有很多途径来缩减成本，政策并没有细化到建筑品质的每一个层面。而且在利润已经降低的情形下，再来定品质，难免有点本末倒置。
隔壁杭州的新模式，让操碎心的绍兴人，找到了可以一键解决问题的新方案。
7月30日，杭州市发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告10宗地块试水“竞品质”。
和绍兴“定品质”不同的是，杭州是先“竞品质”，再“竞地价”。
由房企们根据地块建设标准，提前准备申报资质和建设方案，入围者才可以参与地块竞价。
未来地块的建设标准将以取得竞买报名资格的竞买申请人中建设品质评分较高者所投报的各项指标为准。注意，不是按照最终竞拍成功房企提交的指标为准，而是以整场土拍中建设品质评分较高者所投报的各项指标为准，进一步拉高了项目的品质标准。
先竞品质的好处是，房企们的品质标准一开始就会设定得比较高，那么在拍地的时候就会充分考虑建设成本核算，拿地的时候会更理性。先拍地的话，房企们容易受到竞争情绪的干扰，即便有封顶价，竞配建，也有可能不小心把地价拍高。
当然，这需要市场的精密调研，政府在限地价、限房价的时候，就应该给房企留出一定的利润空间，提高房企们参与竞品质的积极性。
杭州的“竞品质”之所以被认同，还有最关键的一招杀手锏。
“竞品质”试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售，商品住宅建成后实现“品质可视化、标准可固化、指标可量化”。
像这样的“竞品质”配方，希望绍兴赶紧上同款吧！
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
