10个月福全地价上涨近2800元/㎡,疯狂背后的投资机遇

绍兴房产焦点 2019-11-29 16:44:12
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2019年1月25日,勤业以总价3.37亿元竞得柯桥福全 FQ-2018-01 地块(勤业漓江华庭),成交楼面价 3789 元/㎡,溢价率 17.8%。

2019年1月25日,勤业以总价 3.37 亿元竞得柯桥福全 FQ-2018-01 地块勤业漓江华庭),成交楼面价 3789 元/㎡,溢价率 17.8%。

今天(11月29日),佳源以总价约 3.6 亿元竞得柯桥福全 FQ-2019-01 地块,楼面价 6564 元/㎡,溢价率 45.9%,刷新了今年柯桥区溢价率纪录。

仅十个月之差,一条马路之隔,楼面价上涨了 2775元/㎡,近75%的涨幅可以看出开发商对这个区域的看好,这或许也可以看作是福全即将崛起的一个前兆。

对于这次土拍,最开心的或许莫过于勤业漓江华庭的业主了。

在目前的行情之下,按照当前勤业漓江华庭折后 13800 元/㎡的售价,加上上涨的楼面价,未来佳源福全 FQ-2019-01 地块的销售单价,保守预测将超过 16500元/㎡。

一路之隔的两个地块示意图

PART  1

每到年底,房地产市场总会变得有些微妙。

就像“金九银十”被大众认为是最好的购房时间一样,年底,往往会被认为是“大搞促销”的时间。

原因无它,年度财务报表需要漂亮的数字,销售业绩还没完成的,只能在年底“放价冲量”了。

然而,今年却有些不一样。

一方面,绍兴土拍市场,并没有因为冷空气的到来而同步降温,反倒是愈发火热。

11月,越城和柯桥各出让了 4 块商住用地,越城区出让的娄宫江东侧地块、J-2-1地块、袍江两湖 6 号地块和官渡 3 号地块,平均溢价率超过 16%;

而柯桥区出让的 4 个地块中,除掉用于建设安置房的柯桥城区 K34 地块,平水 2018-002 地块、杨汛桥 021-1 地块和福全 FQ-2019-01 地块,平均溢价率超过 27.7%。

从中,我们也能发现,绍兴不再是唯镜湖看涨,而是出现了均衡上涨的趋势,库存较少,生活配套完善,但价格低洼的板块,更是成为了房企竞相争夺之地。

另一方面,10-11月开盘的楼盘,诸如:勤业漓江华庭、世茂云图、杭越府等,首开近 100% 的销售几乎已经成了常态。

那些一直观望,希望开发商能在年底搞“大促销”的购房者,今年或许要失望了。

因为,从土拍的热度和新房的销售速度上来看,12月,绍兴或许还将“涨声响起”!

连接二环西路的世纪路已经开通

PART  2

面对“涨声一片”的市场,对于手上资金不多的刚需型和投资型购房者来说,要说内心没有焦虑,那绝对是忽悠你的。

当前的行情之下,一套 100 方的房子,二开比首开总价上涨个十几万,那是再正常不过的事情了,而十几万可能是绍兴一个普通家庭夫妻一年的工资收入。

所以,也常有人调侃说:“年底不买房,一年又白忙”。

但是,真要买房,选择哪里呢?

镜湖虽好,但 300 万+的起步门槛,不是一般人能吃得消的。

城南,今年除了融创越州府和大家阳光里的交付,在市场上发了两次声之外,几乎没有存在感。

城东,无论是即将清盘的保利迪荡府,还是即将开盘的玺园,也都是普通人难以够到的高度。

本来觉得袍江的价位也还适中,但借着地铁 2 号线之光,袍江的新房均价从年初的 1.3 万+/㎡,涨到现在的 1.5 万+/㎡,上涨速度看起来跟地铁的速度不相上下。

因此,在越城区“巡视”完一圈之后发现,位于城西的福全,或许才是当下自住、投资皆宜的价格洼地区域。

当然,在介绍福全之前,有必要跟科普一个小知识:

福全街道虽然属于柯桥区的行政范围,但该区域原住民的娱乐和工作需求,基本上都是往“城里”走的,这个城里也就是越城区。

因此,福全街道也常被归属到越城区的城西范围之内。

福全街道“环岛”区域鸟瞰图(来源:网络)

PART  3

为什么我会判断,当下的福全更有自住和投资价值呢?

从基本面上看,是三个点。

第一,华夏幸福产业新城的开发。

很多人对于产业新城的看法是按照“产-城-人”的顺序发展的,即:先引进产业,然后造城,最后一步吸引人来。因此,常常会有华夏幸福是不是“黄了”的疑问。

事实上,华夏幸福产业新城的开发顺序是“城-产-人”,也就是先造城,再引产业进驻,最后吸引人来。

现在到福全,你会看到,位于福漓公路西侧,约2.8万方的“华夏幸福公园”即将完工,原来福全环岛区域的面貌已经焕然一新。

2018年9月福全产业新城项目开工仪式现场

第二,福全街道金三角区块详细控规公示。

从规划图上可以看到,原先的工业用地和农耕用地,几乎都被调整成了居住用地,以及一小部分的公园绿地。

规划后的金三角区块,将成为福全街道未来的人居核心区。

福全街道FQ-02单元(金三角区块)控制性详细规划图

第三,拆迁未启动,新盘少,市场需求大,购买力强。

福全位于越城区和柯桥区的交界的轴心位置,但却非常罕见地没有启动过住宅项目的拆迁工作,而随着两区的交融、华夏幸福产城的推进,福全启动拆迁,将不会是太遥远的事情。

虽然没有拆迁,但一直有深厚印染、皮塑、珠宝等产业基础的福全,有钱人并不少,购房需求也相应地非常旺盛。

以位于福全街道核心区、今年升学率在柯桥全区排第三的秋瑾中学旁的勤业漓江华庭为例,9月15日在奥体中心首开,千人抢房,劲销 2.8 亿元,去化率高达 99%,而且购买用户中,不乏开着 50 万以上座驾、全款买房的福全本地客户。

当然,除了对于未来良好发展前景的预判,和约 1.4 万/㎡堪称绍兴主城区“地板价”的均价,福全街道的优势还在于,当前整体配套的醇熟。

秋瑾中学实景照

PART  4

福全街道作为绍兴主城区后起之秀的发展板块,当前主要的发展区域是街道中心区域,也就是被本地人叫做“金三角”的区域。

说到“金三角”区域,就不得不再一次提到勤业漓江华庭,因为,它占据了该区域的C位。

这个位置有多好呢,简单来说,就是“四大金刚”加持。

你想要的教育、医疗、购物、休闲配套,500米步行区内,全部配齐。

从省一级标准的秋瑾幼儿园到秋瑾小学、秋瑾中学,十二年一贯制教育,真正地在家门口就能获享。(具体以当年划定的学区范围为准)

绍兴第二医院福全分院,就在秋瑾幼儿园西侧。

至于菜场、超市,东西各有,一个位于杨绍线旁,一个位于福漓公路旁。

而休闲生活,漓江华庭的位置更是没得说,小区门口就是 150 米宽的漓渚江,过个桥就是绿树成荫的河畔公园。

如果觉得福全街道本身的繁华,不足以满足更高需求的娱乐要求,那么从已经开通的世纪路到二环西路去银泰城,也不过就是 5 公里的直线距离。

所以,借着今天的土拍,想要跟大家推荐的自住和投资两相宜的楼盘,就是位于福全街道C位的勤业漓江华庭。

秋瑾幼儿园实景照

PART  5

作为一个颜控,对于楼盘的第一要求,就是建筑立面和园区景观要有“美感”。

勤业漓江华庭之所以让我愿意推荐,在于它大玻面和简洁线条的组合,让人第一眼就感受到了满满的高级感

勤业漓江华庭外立面效果示意

在楼幢的排布上,勤业漓江华庭不同于很多楼盘平铺式的分布,采用围合式的布局,10幢小高层和高层错落分布,以让每一个楼幢都尽可能多地获得更好的采光。

围合式的楼幢分布,还使得这个占地仅 3.4 万方的小区,能打造出一个占地面积约 1.5 万方的中央景观花园,还能在楼幢之间设置健身场、网球场、儿童游乐区等功能性休闲娱乐场所,满足各年龄层业主的休闲生活。

可见,勤业在打造漓江华庭时,并未因为它位于价格洼地——福全街道,而降低产品打造的标准。

对于这一点,在户型上,也能看得出来。

勤业漓江华庭中央景观花园效果示意

面对首次购房者的入门级产品——建面约 89 方的中间套户型,极为经典

三房两厅两卫,全明设计,三开间朝南,动静分区,可谓紧凑型户型的典范。

勤业漓江华庭89方户型示意图

建面约 109 方的边套户型,更是让市场“疯抢”的户型。

三房两厅两卫,南向两开间带跑道式阳台,侧面餐客一体大横厅采光,完全就是心中的“理想型”。

另外,像122方、135方以舒适性为主打的户型,在格局上,也较为紧凑,套内实际可用的空间较大。

勤业漓江华庭109方户型示意图

PART  6

很多人会认为,买房不是买衣服,需要谨慎再谨慎,思考再思考,最好还能讨价还价要到更多折扣。

房地产横盘时代,这种想法自然稳妥。

然,并不适合当下。

现在的绍兴新房市场,讲究的是“眼明手快”,稍一迟疑,非但你看中的楼层被人抢了,甚至就只剩下顶底层可供挑选了。

最后,想对那些期待年底房企“搞大促销”的准购房者说一句:

别再等了,再不抓紧上车,你这一年又该白忙了!

勤业漓江华庭4#、5#建面约89㎡—122㎡加推在售

勤业漓江华庭效果图

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