住建部: 买房以套内面积交易! 真相竟然是……

周末的早上醒得晚了一些，半睡半醒之间刷朋友圈，被一条新闻炸得瞬间清醒，来自澎湃新闻——《告别买100平米只得70平！住建部发文：住房按套内面积算》。

2月23日澎湃新闻微信公众号截图

喜来得太突然，感觉自己中了500万。

点开一看，呵呵……果然还是被标题套路了。

事实是这样的：

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布了“住房和城乡建设部办公厅关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知”，38项中有一项《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出：住宅建筑应以套内使用面积进行交易 。

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

于是，整个网络都沸腾了。

截止今天下午15:00分，已经位居微博热门话题榜TOP1，阅读数达到了1.5亿。

整理了一下大家对于这一条规则的看法，大致可以把大家的意见分成两类：

丧系：

1.羊毛出在羊身上，最后单价又涨好多。

2.激动啥？只是征求意见，和上次征求个税一样的结果，落实十年后，真实施了特别涨价，打死也不信最终会实打实的剪掉公摊面积。

3.没有执行细则，高兴啥啊！

4.开发商不会因为你发个文，就老老实实的按照这个执行的，把建筑的单价按照套内单价换算一下就完事了。原来100万的房子还是100万。没啥实质内容。都散了吧。

理性派：

1.为到来的房地产税做准备，少一点面积，按实际面积收税，收税时减少一点民怨。

2.什么时候开始？后期房价会不会因为政策导致上涨？原购买住房公摊面积费用是否折算退回？

3.物业费的算法是不是也该改一下标准了。为啥要用单价乘以建筑面积呢，难道室内部分让他们维护什么了？维护的不只有公共的那部分。难道不应该用单价乘以公摊的面积？

4.公摊不算，公用的部分住户们如何使用呢？是不是物业费也要大幅上涨呢？

5.国际上基本都是按套内面积计算房价，公摊面积这种中国特色早就该取消了。

6.以前按建筑面积（含公摊）买的房，如今卖的时候岂不是要按套内面积算？

7.这是通过取消公摊面积的方法，事实上完成了房价的下跌，也是减少泡沫的一种手段，现在就希望房产商不要通过别的方式来弥补损失。

虽然网上很热闹，但是，当我在上午10点想要去住房和城乡建设部官方网站下载这份《住宅项目规范（征求意见稿）》时，却发现，无论如何也下载不了了。

一石激起千层浪，住建部这个操作是投石问路，还是抛砖引玉？

明源地产研究院执行主编艾振强说，事实上，作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语，至今都没在现行国家标准中出现过。

这就尴尬了，从1998年商品房全面市场化开始，我们竟然被“潜规则”了20年么？

未来我们是否真的能够实现“房屋应由套内面积来进行交易”呢？

让我们来看看香港的房地产计价方式转型之路 。

“公摊面积”这个销售概念源自香港，脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花（期房）”的售楼模式。

过去能接受公摊面积主要因为涉及面积不大，主要是楼梯、电梯。但伴随着小区公共空间面积的增加，伴随而来的“公摊面积”费用问题变得难以忍受。

图片来源：视觉中国

2008年，时任香港测量师学会产业测量组主席、香港城市大学建筑科技学部高级讲师的潘永祥，推动香港房地产行业厘清“实用面积”概念边界，被特区政府采纳。

特区政府以地政总署“预售楼花同意方案”和香港地产建设商会为抓手，强制要求开发商销售新楼盘时严格参照标准提供房子的“实用面积”。

2011年11月底，特区政府邀请民众为条例草案提意见。条例草案明确规定改用“实用面积”作为新房销售的少有计价方式，正式将“实用面积”表述纳入法规。

 确保房地产市场稳定的前提下，该如何实现房屋销售计价体系平稳合理过渡？

特区政府推行了多项主要措施：

1.合理设置过渡期。

为确保平稳接轨，特区政府设定条例正式生效前10个月为社会过渡期，正式实施先从新房严格试点，给二手房市场以适应准备期，准备期内允许二手房交易采取“套内面积”计价和“建筑面积”计价并行的方式。

2.发动力量推广普及。

推广期间，特区地产代理监管局强制要求各房地产中介销售过程中向二手房购房者提供以“套内面积”和“建筑面积”分别计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署备有全港所有经评估的二手房“套内面积”资料，供社会查阅。

3.以法律法规形式厘清关键概念。

通过法律法规统一厘清“建筑面积”、“套内面积”、“公摊面积”等关键概念，是确保销售计价体系成功转轨的重要一步。

图片来源：视觉中国

从2008年到2013年，香港房地产销售计价体系的转变历时5年 。

住建部这一次关于《住宅项目规范（征求意见稿）》的发文，虽然没有明确具体的操作细则，但我更愿意解读为是对中央“房住不炒”定位的一个大胆的细化和尝试。

从抛出观点试探市场的反馈，到形成可行性条例草案，到民众意见反馈，再到最终形成法规全面实施。

这条改善民生的路，道阻且长。

诚然我们现在住房的“公摊面积”和“物业费”存在着一定的问题，但我们也不必过于将开发商和物业公司“妖魔化”。

每一个社会现状和社会问题的出现，都是最合适历史的必然。

既然现在，我们的房地产销售计价体系即将与国际接轨，变得更为合理和规范，我们又何必抓着过去的问题唱衰呢？

如果你希望不远的几年内，在买房时可以按照“套内使用面积交易”，那么与其“怼天怼地”当个键盘侠，不如“献言献策”，说说在房地产销售计价体系改革过程中可能出现的问题，以及解决方案呢？

生活和改革都不是一场非此即彼、你赢我输的“零和游戏”，我们应该相信改变是为了让大家都能够冲破限制和框架，到达一个更开阔、更丰富的世界，而参与这场“变革”的每个人都必将在其中获得更多的收益。

编辑：V

素材来源：澎湃新闻、新华社

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