说好送的地下室临交房要另掏钱?绍兴一楼盘惹怒业主
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“买房送地下室”是许多开发商的惯用手法，对许多购房者也颇具吸引力，认为多了地下室，使用空间变大了。然而，近日，越城区东浦街道阳光城檀悦小区业主给记者打来电话，称他们购买新房时，开发商承诺免费送地下室，交房时却要另外掏钱购买，认为被开发商骗了。地下室产权到底归谁？开发商有权赠送吗？对此，记者进行了调查。
阳光城檀悦小区位于越城区洋江西路与绍齐公路交叉口，有洋房和叠墅两种房源，其中叠墅分上中下三叠，反映问题的是下叠业主。约有20户，他们从2019年开始陆续购买下叠。
“下叠地面有花园，还有地下室。看房时，销售人员承诺，花园和地下室均送给下叠业主免费使用，我花了500多万元买了套下叠。”业主金女士说。虽然赠送的面积多，但房屋总价明显高于上叠和中叠，分别高了60万元和100万元。
今年4月，到了交房的日子，下叠业主收房时，开发商却告知地下室不能赠送，想拿到地下室的使用权，必须掏钱购买，价格在40万元至60万元之间。
记者了解到，阳光城檀悦小区下叠房屋垂直部分的地下室层高约4米，天花板上布置了许多管线，且跟下叠房间不相通。“虽然不直接相通，但我们可以通过旁边的楼梯进入地下室。如果开发商不承诺赠送地下室，我们不可能买下叠的，所谓赠送地下室，其实成本还是算进了房价里。”业主们说。
那么，地下室的使用权在购房合同里是否有约定？记者翻遍业主的购房合同，只找到这么一条约定：“买受人对其他购买毗邻底层或顶层花园、屋面、屋顶、露台、地下室、阁楼、设备间等毗邻使用空间（如有）的商品房的业主拥有相应上述部位的专属使用权没有任何异议并不主张任何权利，买受人不可撤销地放弃对其他购买人毗邻的上述部位的所有权利。”
“这条约定很拗口，让人难以理解。到底是否赠送使用权，我们无法判断。”业主们认为，“既然销售人员当初承诺赠送，交房时就应该兑现，把地下室免费给我们使用，否则损害了我们的合法权益。”
就此，记者也请教了法律界人士。该人士称，这一约定的确比较含糊，表述不清，但大致意思应该是业主可以使用毗邻的空间或部位，其中包括地下室，但具体还需要业主跟开发商进一步协商，确定使用的部位。
该小区开发商绍兴光越房地产开发有限公司客户关系部工作人员介绍，下叠业主所说的地下室，其实是非公共空间，他们的销售人员当初不会跟业主承诺赠送，且对外并没有说过是地下室。
目前，绝大部分下叠业主拒绝收房，市场监管部门已介入此事。开发商表示，他们愿意进一步协商，如果协商不成，建议业主走诉讼途径。
新房销售过程中，“买房送地下室”是许多开发商的惯用手法。记者对我市多家新楼盘进行了走访，发现大部分存在此类情形，特别是高层、别墅等房源，开发商销售时大多承诺购买一楼送地下室或花园，且其售价均高于同幢其他楼层的房源。
从调查的情况看，不同小区、不同类型的房源，其建筑设计并不相同，有些房子的一楼设置地下通道，直通地下室；有些房子与地下室隔绝，并不相通。“赠送的地下室只有使用权，购房合同和房产证上并不记载建筑面积，如果房子与地下室不相通，业主装修时可凿穿地面。”有房产商表示。
由于在合同上未约定赠送的地下室面积、层高等内容，引发的消费纠纷并不少。去年11月26日，徐女士在柯桥区平水镇上东里小区购买了一套期房，面积121.9平方米，属叠墅结构，地面为一二层，还有地下室。虽然房价比其他楼层要高，但徐女士对这一户型很满意，因为地下室赠送给她使用。不过，买卖合同中未对地下室进行约定。今年1月，徐女士接到房产公司的电话，称地下室的面积弄错，需要调整。按照调整方案，赠送给徐女士的地下室面积缩水近一半。双方由此发生纠纷，至今没有解决。
2019年，诸暨市学府名苑小区开发商将地下室部分公共空间改造成储物间，准备出售给业主使用。然而，部分一楼业主不同意，原因是他们在买房时，开发商承诺将一楼垂直部分的地下室赠送给他们，且买房时地下室空间已计入房价。对此，该小区开发商并不承认，声称之前的赠送并未在合同上予以约定。事后，诸暨市综合行政执法局介入此事，并叫停开发商改造地下室的行为。
记者从我市法院了解到，买房赠送地下室，已成为房产商销售新房的一种手段，甚至成了促销的噱头，但大部分买卖合同中，开发商未将赠送的地下室位置和面积予以书面明确，或者约定不明，买受人基于对房产商或销售人员口头承诺的信任，仍选择出手购买。一旦发生纠纷，买受人拿不出有效证据，面临举证难，往往需要承担不利后果。
绍兴文理学院土木工程学院教授陶红雨说，商品住宅地下室空间产权十分复杂，从目前看，有设备间、人防工程、消防工程和经营性空间等区域。在现实中，建设单位（开发商）在销售新房时，以“买房送地下室”为由拓展销售，这是在做“顺水人情”。
据业内人士介绍，不同使用功能的区域，地下室产权性质有所不同。设备间和消防工程设施，应该归属全体业主所有，日常管理和维护也应由物权人负责，其维护费用应由专项物业维修资金承担；停车位和经营性空间，在尚未销售之前，其所有权应该归属建设单位，同时根据《城市地下空间开发利用管理规定》，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。因此，建设单位转让、租赁非业主共有产权的停车位或经营性空间，从理论上讲是合法的。记者从绍兴市房地产管理中心了解到，建筑地下空间，除了人防空间、消防通道等，其余空间如何使用安排，只要符合规划，建设单位可以自行处置、销售或赠送，因此建设单位销售时进行赠送，他们无法干预。
对于人防工程，则有着专门的规定。根据人民防空法规定，公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责，有关单位应当按照国家规定对已经修建或者使用的人民防空工程进行日常维护管理，使其保持正常使用状态。这意味着人防工程属国家所有，无独立产权，建设单位和业主无权处置。
从实际操作层面来看，浙江省对附属于建筑物的地下室都无法办理不动产产权证。当前，一些新建楼盘在销售时，采取“买房送地下室”的销售行为，如果所有权归属建设单位，该销售行为并无不当，业主可以拥有使用权；但涉及人防工程和归属全体业主所有的地下空间，赠送行为未必合法有效。
但市场监管部门也表示，类似排屋、叠墅赠送地下空间引出纠纷并不少见，消费者在维权过程中，又往往因在购房时与房产销售口头协议，合同条款在签署时并未明确，导致维权难。最终通过信访的形式反映给职能部门，但是由于缺乏证据，导致相关部门监管难。
对此，浙江禾泰律师事务所律师陈成旭说，市民在购买新房时，如果涉及赠送地下室使用面积，应该在合同中予以明确，避免口说无凭，切忌盲目听从建设单位一面之词；同时，对赠送地下室的真正功能，从规划设计上进行了解，如果规划设计上属于业主共有部分或者人防工程的，建设单位是无权处置的，以免赠送后产生纠纷。总之，购房者要多留几个心眼，莫让“送地下室”成陷阱。
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