楼盘测评 | 两个月网签仅3套?湖珀隐秀府值得买吗?
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作为镜湖最热的凤林板块，今年上新的楼盘不少 。
但是凤北和凤南土拍成交楼面价的巨大价差，把凤北板块的销售压力赤裸裸地架在了明面上。
譬如，土地成交楼面价约21392元/㎡的凤林西路以北7-1地块（湖珀隐秀府），如今首开均价约35000元/㎡，你觉得这个价格合理吗？
湖珀隐秀府自4月开盘以来，根据房地产信息网显示，近两个月网签成交仅3套（实际销售套数以较新网签套数为准）。
即便是成交行情低迷的大环境下，从湖珀隐秀府的个盘销量来看，足以算得上“惨淡”二字。
今天我们就从产品、地段、价格等几个方面，来梳理一下，主打大平层豪宅的湖珀隐秀府值不值得买？
基本信息
楼盘名称：湖珀隐秀府
建筑类型：高层、大平层
装修情况：精装修
容积率：2.3 绿化率：35%
总户数：746户 物业公司：万科物业
开发商：绍兴元昊置业有限公司（万科）
楼盘地址：绍兴镜湖新区凤林西路与白鱼潭路交叉
交付日期：2024年12月1日
△湖珀隐秀府沙盘实拍
销售信息
首开楼栋：湖珀隐秀府5、6、8、9幢，建面约143㎡、169㎡、200㎡、260㎡户型
首开均价：35000元/㎡
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规划及产品
湖珀隐秀府规划为15栋小高层+1个幼儿园，整体呈现一个行列式布局，基本达到了良好的日照、通风条件，每个套型也都能做到有效的南北通风。
首开楼栋中，8#楼的位置较佳，南向楼间距较大，视野的景观面比较大。
至于立面品质这块，铝板+玻璃已经算是高端产品的标配了。值得一提的是，湖珀隐秀府建筑立面比较新颖，采用非对称的立面构图，再搭配铝板+玻璃的立面材质，从界面来看豪宅的面子是立住了。到这里，我们也能够理解万科隐秀系对立面的特别追求，就像凤南板块的翠湖隐秀，它的立面在一众板式建筑中也是别具一格。
目前整个样板示范区景观方面并未有过多的呈现，开放了一部分健身会所，以及两个户型样板，包括建面约169㎡、260㎡两个精装样板间。
从大平层、大户型这个角度，湖珀隐秀府在凤林板块并没有真正的竞品，但是起步户型和对面的龙湖天汇、保亿湖风晓园会形成一定的交叉竞争。
一定要区分的话，就是湖珀隐秀府喊出的装修标准比较高，大概在4500-5800元/㎡的精装标准，一听就是豪宅没跑了。
我们来看一下260㎡的精装户型，湖珀隐秀府做了一个交付和非交付版本的样板，确实如湖珀隐秀府所说装标很高。
大金的空调、地暖，朗思威新风系统，厨房是博世+方太+弗兰卡，卫生间是汉斯格雅+Duravit。大理石、墙布整体材质铺设的高级感也能感受到。就是不知道后期会不会因为销售端的市场反馈而减配。
260㎡的户型，做到了四室两厅三卫，房间数量不多，主要是把优势放在每个房间的尺度上。
可以看到客厅的横向尺度约7.5米，纵向和餐厅构筑出了一个巨大的公共空间。不足之处是进门其实是没有玄关，餐厅和客厅几乎是全部暴露的状态，湖珀隐秀府在装修设计上巧妙得运用了一个巨型鱼缸来做隔断，真正入住是完全没有玄关的状态，可能需要业主靠后期装修改变了。
其他包括厨房、主卧、次卧空间尺度都还不错，具体参考户型图。
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地段及配套
从区位上来看，凤林板块也属于镜湖核芯区。商业方面，湖珀隐秀府离镜湖核芯商圈，以及文化、科技、奥体三大场馆还是存在着一定的距离。
区域内的亮点就是12.6万方的龙湖天街，也是目前镜湖比较有希望开业的商业体之一，值得期待。
交通方面，凤林板块也完全没有享受到已通车的地铁1号线的通勤便利，规划在建中的地铁2号线也是从洋江路走，凤林板块的湖珀隐秀府想要坐上地铁2号线，仍需要步行大约1公里的路程到镜湖医院站。
学区方面，凤林板块作为全新的居住区，也基本没有可宣传的点。从目前的规划来看，绿云路以东，梅南路以南规划新建一座初级中学——元培中学文创校区，其东侧为鲁小镜湖校区，这些规划中的学校具体学区如何划分，还要等上几年。可以确定的是，湖珀隐秀府自带的幼儿园，可以解决孩子的幼托问题。
另外，湖珀隐秀府周边还有建设中的绍兴人民医院(镜湖总院)，隔了一个水系与其对望，不受医院影响的同时，也能拥有最便捷的医疗资源。
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价格及购买建议
实地探盘之后，感觉单看产品和区位，湖珀隐秀府确实没有特别大的槽点，相反看完还有一丝丝想买的冲动。
不过买房子最怕比，整体看下来，能和湖珀隐秀府正面打擂的就是中海铂隽，无论是产品、装标、价格都趋于相同。
都是大平层+高装标+35000元/㎡左右的均价。如果是这两个楼盘放在一起考虑，你会选择哪个盘？
如果是笔者本人的话，可能会倾向于镜湖核心位置的中海铂隽，而且从中海铂隽呈现的豪宅标准来看，也完全是镜湖大平层天花板级别的存在。
还有，湖珀隐秀府还面临着凤南板块的价格打击。差不多的区域，一街之隔，有着近6000-7000元/㎡的价差，虽然说湖珀隐秀府的装标很高，但是真正买房还是得更多的考虑价格。主要是凤林板块的楼盘品质对改善一族来说已经足够，除非是喜欢豪宅的特定人群，会青睐更贵湖珀隐秀府。
所以，这边给到的建议是，追求地段和性价比的购房者可以更多考虑凤南板块的在售楼盘，均价在27000-28000元/㎡左右；追求品质格调的购房者可以实地去感受一下湖珀隐秀府的豪宅定位，是否满足了你对豪宅的种种期望。
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