绍兴福全拆二代看房实录(新手入门)

2018年8月28日，华夏幸福（福全）产业新城正式签约，项目总投资966500万元，即96.65亿元，在这份期限18年的协议中，明确了双方开发建设的权利义务，为企业和政府共同实施福全新城开发项目奠定了扎实的基础。

作为一个即将一夜暴富的拆二代，我开始膨胀了，尽管具体的拆迁政策还没有下来，但既然可预期地，我将不可避免地失去祖产，成为传说中能靠拆迁发家致富，从此过上包租婆生活的拆二代，所以，我决定开始看房，每周看一套，看完两百套，拆迁总该落定了。

那么，作为一个从来没考虑过买房的新手小白，如何装作自己很懂行，不轻易迷失在峻宇雕墙的售楼处和巧舌如簧的置业顾问的诱惑中呢？

那就先来做一些看房前的功课吧。

考虑到现阶段看房只是为了增长经验，因此在选择楼盘时不做小区域限定，越城区和柯桥区的楼盘都在踩点的范围之内。

所以，本篇看房前的功课，主要讲，到了一个楼盘之后，我们该如何有目的地向置业顾问进行提问和咨询。

1

开 发 商 资 质

了解开发商背景和资质，选择有实力的开发商很重要，正规的开发商在房屋质量、合同签署、产权办理等方面均有保障。

买期房首先要看下“五证”，房地产商在预售商品房时应具备：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。若不齐全，购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。

2

项 目 区 位

房产要升值，地段永远都是排名前列位的。

房产作为不动产，它所处位置的周边大环境，对它未来的保值、增值起着决定性的作用。无论买房的首要目的是为了居住，还是作为一种具有较高预期潜力的投资，房产能否升值，区位是一个非常重要的因素。

看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果是在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价购房，等到政府规划中的各项设施完善之后，房价大幅提升是很有希望的。

| 刘涛代言的明牌珠宝即为福全的企业 |

3

周 边 配 套

小区周边的配套的完善，不仅有利于房产增值，对于居住舒适度来说，也是不容忽视的考察要点。

周边配套主要包括：交通配套、学校配套、商业配套、医疗配套、金融配套、文化休闲配套等。

交通配套方面，要了解小区周围的地面交通、轨道交通等交通建设，对自己以后的行车路线有个基本了解。

学校配套，主要指小区周边是否有幼儿园、小学、初中，是否属于学区房，无论是刚需购房、改善型购房，还是投资购房，都需要了解。

商业配套，主要包括：菜场、超市、商场等，如果这些项目正在建设，需要了解大概的开业时间，确保入住后能保证正常的生活需求。　

医疗配套，与孩子、老人共同居住，那么需要考虑社区医疗点、医院的位置，是否在半小时交通圈之内。

| 福全屃石湖实景 |

4

小 区 环 境

交 通

目前小区内的交通分为人车分流和人车混行两类。

开发商一般将“人车分流”作为楼盘的卖点，即：汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量。

绿 化 率

绿化率是指，绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。

小区绿化的面积多少直接影响居住的舒适度，在选房时，对于期房，可以将开发商已完成的项目作为参照对象，看实际建成的项目是否和开发商之前的广告相符，做出一个大概的判断。

容 积 率

容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度，容积率越高，居住的舒适度越低，反之则舒适度越高。

一个良好的小区，高层住宅容积率应不超过4，别墅、多层住宅应不超过1.5。

使 用 率

使用率是指住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比，一般高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间。

实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商会用实用率来吸引购房者。

| 与香炉峰同等海拔的福全大雾尖实景 |

5

住 宅 选 择

户 型

1

房 屋 朝 向

房屋各个功能分区，比如：客厅、卧室、餐厅、卫生间等的朝向。

一般来说，朝南的房屋采光好；朝西的房屋有西晒，下午的采光不错；朝东的房子早晨和上午的采光好，光线相比朝西的房子要柔和；朝北的房子采光差，但是比较凉快。

2

户 型 动 线

包括：来客动线、居住动线和家务动线。

来客动线主要设计的区域有：客厅、餐厅和公共卫生间。

居住动线主要涉及的区域有：卧室、书房。

家务动线主要设计的区域有：厨房、卫生间、阳台等洗晒衣物的场所。

3条动线之间交叉的部分越少越好，尽量避免互相打扰。

3

承 重 墙 和 非 承 重 墙

一般来说，承重墙不可以拆，非承重墙可以拆。

但像厨房、卫生间等这些位置的非承重墙，墙体可能会涉及到水路管道、电路以及防水等问题，如果随意拆除，也会对房屋的使用该功能产生一定的影响。

如果想要对户型加以改造，就一定要留意承重墙和非承重墙的位置以及非承重墙是否易于拆除。

4

南  北 通 透

并非南北都有窗户就叫做南北通透，要看窗户之间是否能形成对流。

一般来说，客厅的阳台能够和厨房的窗户或者餐厅的窗户阳台之间形成对流，即为南北通透。真正的南北通透，要满足以下条件：

A.客厅、餐厅相连，客厅直通南向阳台，餐厅直通北向阳台/窗户，之间无遮挡，风可穿堂而过。

B.房间分居南北，门对门通风顺畅。

C.室内普遍呈短进深、大面宽的格局，这样室内整体的采光面会比较大。

5

全 明 房 屋

全明房屋即各个功能分区，如卧室、客厅、厨房、卫生间均有窗户，均可以自然采光（储藏室除外）。全明房屋不一定要求南北通透，即使是全朝南的房子，也是可以做到全明的。

6

开 间 和 进 深

开间：户型东西之间的距离。

进深：户型南北之间的距离。

开间小，进深大，则房屋采光不好，影响房屋的采光通风效果。开间过大、进深太小。采光通风非常好，但容易让室内的温度、湿度不确定。开间和进深的比例在4:6比较合适。

7

动 静 分 区

户型的动静分区指：客厅、餐厅、厨房等一类主要供人活动的场所，与卧室、书房这一类供人休息的场所分开，互不干扰。

8

采 光 通 风

影响户型采光通风的因素有户型的朝向、开间与进深比、窗户数量及大小，以及周边因素的遮挡，诸如：建筑物、相邻户型的遮挡等。

因此，判断房屋采光时，还要看看户型的楼层平面图，看所选户型是否处于凹槽内，采光是否收到影响。

楼 层

哪些楼层属于好楼层，与住宅楼的总层数有关。

一般来说，楼层越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低楼层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，适合中青年人居住；楼层低，上下楼比较方便，适宜老年人居住，方便进行户外活动。

楼 层 质 量

工程质量轻则影响日常使用功能（如：漏雨、漏水、维修），重则可能危害业主生命和财产安全（如：抗震不合格）。

判断一个楼盘质量优劣的一个重要方法是看楼盘的施工方是谁，合格的建筑材料供应商是个楼盘质量加分项。

得 房 率

得房率和公摊面积一般多层得房率在80%以上。

高层由于电梯间和消防通道面积大，一般在70%左右。

得房率越高越好，但公摊如果太小，生活舒适度会降低，电梯空间狭小，楼道也会黑暗狭窄。

一般来说，高层楼房的公摊系数要大于多层的公摊系数。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。

楼 间 距

楼间距指两相邻楼的外墙面距离，楼与楼之间的距离越大，采光、通风和私密性就越好。

前后两幢楼间距不小于前楼高度的1.2倍。

停 车 位

现在基本每家每户都有车，因此停车位也成了用户的标配。在购房时可将车位购买也考虑在内。

小 区 物 业

询问小区建成后的物业管理公司，物业管理水平直接影响小区的居住品质。

小区环境的保持、绿化区域的维护、设施设备的正常运行、小区卫生的清洁、楼面和走廊的安静整洁、小区治安人力的充足等等，这些都在无形中影响到居住的舒适度和安全性。

交 房 时 间

通常开发商在楼盘开盘的时候就已经开始预售了，在售楼处一般也只能看到样板房，所以在买期房的时候要问明白入住的时间和条件。

入住时水电网络等是否能够正常使用，以及小区内保洁、绿化、排污、照明、信报箱等设施是否正常使用。

| 网络图片 |

6

关 于 钱

均 价

开发商在开盘销售之前，根据当前的市场情况以及成本核算，订出的销售小区的销售价格，就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有均价，然后再通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位。

单 价

某一个户型、楼层的房屋每平方米的价格。

总 价

即该套房的总房款。由于户型、楼层、位置等因素有所不同，房屋的单价也有所不同，总价有时候可能相差几十万。　

首 付 和 按 揭

不同的楼盘首付的比例可能都不相同，需要在购房时详细了解，根据自己的经济情况选择合适的首付比例和按揭配置。

   | 福全环岛实景 |

那么，看房前的准备工作就先这样吧，读万卷书不如行万里路，掌握了理论知识，更重要的是进行实践。

有想要了解的楼盘又没有时间去看房，可以在推文底下留言哦，我可以先帮你去探一探。

欢 迎 加 入

原创作者：Hug

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