房价卖到地价的2倍才能赚钱?绍兴这些高价地,都在亏本卖?

地产界有一个流行的说法是，房价卖到地价的2倍才能赚钱。

在高价地和土拍限价的双重压力下，曾经流行的“房价=地价x2”法则还适用吗？

土拍市场，房企们从曾经的疯狂抢地到如今的精打细算，房地产行业的拿地逻辑已经悄然发生了转变。

不难看出，限价政策下的房企利润正在日益缩减，楼市调控甚至演变成了“黑天鹅事件”，不断有房企在困境中倒下。

这种情况下，房价还能卖到地价的2倍么？之前拍出的高价地会亏本吗？

哈楼绍兴特别整理了绍兴市场的在售的31个热点楼盘，通过房价和地价的比值，来看看绍兴房企们的利润现状。

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绍兴各板块楼盘房价/地价比值

【先了解一下知识点】房地产开发中主要有4大成本：包括地价成本、建安成本、融资成本以及契税。近年来，土地成本是涨幅较快的，平均要占到开发成本的60%，其他几个成本项近年来也小有增幅，但涨幅有限，成本基本固定。

契税是固定的，建筑原材料各家成本也基本相同，对开发商来说，可能存在差异的就是融资成本，国企的融资成本会低一些。根据保本价测算，一般房价卖到地价的1.3倍才能保本。

镜湖核心区房价/地价比值较高的两个盘是花语江南和大家镜界，房价是地价的约2.9和2.8倍，理论上说，房价超过地价的2倍，这两个楼盘的利润率相当不错。

从核心区楼盘的比值梯度中，可以明显地感觉到，拿地越早的项目，土地成本越低，比值越高，利润越大。

中海铂隽拿地较晚，土地的成交楼面价已经突破两万每平米，即便已经做了大平层来提高产品溢价，比值仍然较低。

凤林板快是近两年镜湖崛起势头最猛的板块之一。

龙湖金帝·天汇房价是地价的4倍，主要得益于26万方龙湖天街商业部分的地价平摊。相对来说，湖风晓园是实际比值较高的楼盘，利润可能较高。

翠湖隐秀和安澜是同一宗宅地的两个项目，不能单独去看两者的比值，安澜为纯墅项目，溢价更高，可以平衡两个楼盘的利润。

镜湖大越路板块三个项目因为地价成本相差不大，产品类型也都以高层为主，房价与地价比值徘徊在1.8-2.2的合理区间内。

华发金融活力城和黄酒小镇是镜湖城市综合体项目，具有整体开发优势，土拍之前已签约勾地，基本都是以底价拿地。

一方面通过全盘规划，带动城市功能空间建设；一方面在城市综合体内提供居住宅地，来平衡房企收益。

HFC华发金融活力城是总建筑面积约175万方城市综合体大盘，定位居住、商业、办公于一体的绍兴金融中心住区。

黄酒小镇开发建设土地建筑总面积超90万方，其中 商业集群约22万方，包括民国风情街、地铁TOD综合体等，开启一种全维度的生活方式。

主城板块以二环内项目为主，房价基本在地价的2倍左右。

其中，置地中心·润樾山名邸也是依托于城市综合体的整体开发优势，成本楼面价不足1万，比值约3.9。

由于润樾山名邸是以洋房、合院为主，产品溢价较高，比黄酒小镇的房价/地价比值略高。

众安古越郡府虽然楼面价突破了2万，但产品以中式合院为主，项目单价高达55000元/㎡，比值相对较高。不过中式合院讲究的材料、工艺比较复杂，建造成本会比其他普通项目要高，实际利润不好估算。

则水牌目前开售的三个项目中，樾湖湾房价/地价比值较高。

由于武汉地产拿地时间较早，2018年绍兴市地价水平还未完全飞升，又经历了两年的囤地时光，即便行情下行，降价售卖，利润依然可观。

棠颂和鸣拿地的时候，绍兴地价已经处于高位了，只能提高产品溢价来拉高房价。

另外一宗由祥生竞得的则水牌7-2号地块，成本楼面价甚至高达27818元/㎡，目前暂未有上架信息，不知道在绍兴严格的限价政策下会如何来平衡利润。

袍江在售新盘不多，两个新盘成本差距极大，星尚禧樾土地成本价约8824元㎡，中交朗清园土地成本价翻了一番不止，土地楼面价约19360元/㎡。

悬殊的成本价，也导致星尚禧樾的比值要高于中交朗清园。

当初中交朗清园拿地成本直逼镜湖，很多人都认为中交朗清园定价略高，但从比值来看，利润上似乎也没有什么优势可言。

柯桥今年许多楼盘都已进入尾盘状态，一直处于一个相对断供的市场，选择余地并不多。

柯西的金昌烟波飞鹭以高端低密为主，表格中参考均价为洋房均价，叠墅的比值可以更高一些。

柯北的禹洲印樾府分为大平层和排屋两种物业，表格中参考均价为大平层均价，排屋的比值可以更高一些。

单从这两个比值看，这两个项目在绍兴的房企利润中没有什么优势。

（备注：以上数据为哈楼绍兴人工统计，存在误差，如有错漏，望评论区指正）

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结论

1、除了翠湖隐秀的特殊情况，绍兴目前在售楼盘房价基本在地价的1.3倍以上，基本都达到了保本线，不存在亏本卖的房企。

2、拿地时间在2018年、2019年的楼盘，房价/地价的比值较高。土地楼面价在20000元/㎡以上的，房价很难达到地价的2倍，房企的利润率呈现衰减曲线。

3、镜湖凤林板块、以及则水牌等一些更高价的地块，还未上市定价，而且目前楼市的限价政策未有松动迹象，这些高价地可能面临更窄的利润空间。