即将首开!高铁TOD未来城板块,约100-136㎡智慧住宅

在中国买房，就相当于买一个城市的“股票”。

地方政府是一级市场，把土地也就是“原始股”，包销给开发商，开发商扮演股市里券商，将其加工成房地产，分销给购房者，而购房者就像散户股民，二手房的买卖就像散户之间的交易。

城市的GDP和税收就相当于企业的经济状况和盈利能力，房价就等于股票的价格。

购房者对于城市未来发展预期高，就会像买股票一样不断买入新的房产，而房价上涨等于企业派发股票红利，政府每出让一块新的土地就相当于增发新股。

但是，在中国买房要想房价能跑赢“大盘”，也并非容易的事情，还需要学会观察。

观察什么呢？观察政府的重点资源分配方向。

镜湖新貌（图片来源：网络）

今年上半年，绍兴成交楼面价和土地出让溢价率屡创新高。

比如：老城区原震元制药地块、镜湖官渡4号地块、柯桥R-40地块和G-08地块的出让，都引发市场的强烈关注。

开发商疯狂的拿地热情，致使绍兴政府在7月初出台了“限溢价竞配建”的土拍新政。

新政出台近50天后，绍兴土拍市场降温，大部分区域的土地出让量急剧下降。

在这样的情况下，市政府把宝贵的土拍份额大部分留给了谁呢？就是绍兴的首位度发展核心——镜湖。

而镜湖核心区内，又是哪里出让土地最集中呢？

高铁TOD未来城，当属其中。

买房相当于买一个城市的股票，但既便是买“城市”这只股票，也要在“蓝筹、绩优和潜力”板块之间徘徊，若是想要“以小博大”，最合适的方法就是选择“潜力板块”这一股，较好还是排名前列的“原始股”。

纵观当前的绍兴，高铁TOD未来城板块，毫无疑问就是那只有潜力的“原始股”。

至于为什么会这么认为，原因其实并不难找。

城市的发展，往往较先从交通的升级开始。

镜湖新貌（图片来源：网络）

回望过去，正是2011年绍兴高铁北站的开工建设，奠定了站前活力区的基础。

2013年7月，绍兴高铁北站投入使用，随后站前大道通车，与绍兴三区融合排名前列路——群贤路相连，成为绝大部分绍兴人前往绍兴北站的必经之路。

2018年，镜湖新区被定调为“绍兴首位度的城市核心”，其所辖的 50 平方公里中，正包含了绍兴北站，它所在的区域正式被命名为“站前活力区”。

同年，为承接杭绍台高铁运力，绍兴高铁北站迎来扩建，从 2 站台 6 条铁路线，拓展为 4 站 12 线，5 万平方的绍兴新高铁北站将超过杭州南站。

绍兴高铁北站实景照（图片来源：网络）

除此之外，镜湖也迎来了杭绍台高速的开工建设，沿着大越路一路向北，并在兴越路上设置了高速出口。

这也就意味着，它将成为排名前列位于绍兴主城区内的高速交通枢纽，将大大提高镜湖与外界相连接的速度。

杭绍台高速镜湖互通

今年年底建成后，它将和群贤路形成“黄金十字轴”，和于越路（329国道）、轻纺城高架（104国道）、绿云路、二环北路高架、中兴大道等主干道，共同构建出一个以镜湖为核心的综合立体交通网络。

当然，在这个区域内，另有一条值得重点关注的交通要道——地铁 1 号线（支线）。

在站前活力区内，高铁TOD未来城板块的东侧，在不到 2.5 公里的路程里，地铁 1 号线（支线）共设有绍兴北站、大庆寺站、高教园区站 3 个站点，其站点的密集程度也是相当高的。

绍兴地铁路线图

高速、高铁、高架、地铁、主干道，丝毫不夸张地说，在绍兴主城区，再也无法找到第二个交通要道如此丰富、全面的区域。

如果说道路之于城市，就像骨骼之于人体，那么，道路延展所到之地，必然会有配套同步落地生根。

去年7月，站前活力区内控制性详细规划公示，根据规划可知，高铁北站区域将以商业为主，于越中路以南区域则将以住宅区为主。

目前，绍兴高铁北站TOD综合项目A、B、C、D四个地块中，以酒店、商务商业功能为主的A、C地块建设工程规划方案已经公示，项目正在建设中。

同时，为了满足大量入住，所带来的教育需求，政府在裕民路以北、大庆寺江以东，也就是世茂美的云筑的东北方向，规划建设一所 36 班小学。

绍兴高铁北站TOD综合项目A地块效果图

而从今年7月发布的大越路板块东侧片区，即：站前东侧片区控规来看，当前的农林用地将被取代，该区域将布局大量的居住用地、商业商务配套、公共服务设施、公园绿地等。

在教育配套上，除了保留现在 30 班制的城北小学外，还规划了一所 48 班的中学。

在医疗配套上，则规划有一所综合医院。

从这几个区块的规划来看，未来导入的人口将多达近 8 万人，相当于一个普通小县城的人口总量。

这也就意味着，未来居住在站前活力区，所有的生活需求，基本上就可以在约 2 公里半径的范围内得到满足。

镜湖站前活力区交通及配套规划示意

除此之外，在站前活力区的西面，是绍兴市棒球未来社区，今年4月华润置地（宁波）有限公司已经和绍兴市未来社区开发建设有限公司签订战略协议。

在这个约 288 万方的棒球未来社区里，将建设大量的住宅、学校、商业配套，以及一个作为杭州亚运会比赛场地之一的棒垒球体育文化中心。

根据计划，棒垒球体育文化中心将在2021年10月底完工，在亚运会结束后，将会作为国家队训练基地、省队市办驻地。

绍兴市棒球未来社区概念图

在站前活力区的南面，是科教文化区。

相比于正处在如火如荼建设中的棒垒球体育文化中心，这里则给人以“所见即所得”的踏实感。

除了绍兴文理学院元培学院、越秀外国语学院、浙江工业职业技术学院等高等院校之外，绍兴一中、绍兴博雅学校等师资力量雄厚的学校也早已经落成开学。

绍兴高教园区鸟瞰图（图片来源：网络）

至于商业配套，从大越路板块的世茂美的云筑到柯桥万达广场，直线距离也不过约 2 公里。

柯桥万达广场实景照（图片来源：网络）

除了站前活力区的土地规划落定，以及周边区域的日趋成熟之外，高铁TOD未来城板块之所以会是今年买房的“原始股板块”，最重要的一点还在于住宅用地出让节奏的加速，以及成交楼面价不断走高。

从5月12日，高铁TOD未来城板块的排名前列块土地出让，即：大越路东侧4号地块，到5月15日的大越路东侧6号地块，到8月21日的大越路东侧5号地块，再到9月15日的大越路东侧3号地块，成交楼面价从 10797元/㎡上涨到了 13876元/㎡。

也就是说，短短 3 个月的时间，高铁TOD未来城板块的楼面价上涨了 3079元/㎡。

大越路板块区位示意图

既然区域内已经有大量新增的土地，为何政府还持续供地且地价还持续上涨呢？他们难道不担心会流拍？

他们的信心来源何处呢？

首先，高铁TOD未来城板块周边自2016年长业天悦城住宅售罄后，就一直没有新盘推出，市场少有期超过 3 年半，像周边的镜湖时代、镜湖莲庄等老小区内，积压了大量的购房需求。

其次，为配合亚运会攀岩项目的建设，齐贤将启动约 75 万方的拆迁，涉及住宅 941 户，非住宅 40 户，对于与拆迁村距离不到 1.5 公里的高铁TOD未来城板块来说，是一个可见的、可即时转化的需求市场。

第三，由于高铁TOD项目、多维立体交通网络、亚运场馆、未来社区等即将兑现的利好加持，高铁TOD未来城板块的未来正在以肉眼可见的速度飞奔而来，而现在它正处在价值被重新定义的阶段，或许用不了多久，这里将会成为镜湖继官渡路板块后的下一个热门板块。

所以，如果想要寻找绍兴当前的价值潜力板块，镜湖高铁TOD未来城板块就是个不错的选择对象。

当前板块内，多个项目蓄势待发，其中，世茂美的云筑是较先销售的项目。

世茂美的云筑，首批房源9#、10#、12#、14#楼即将开盘，建面约 100 - 136㎡！

世茂美的云筑楼座图