卖完这点房,绍兴这个板块将“断供”?

时间过去一周，迪荡湖2号地块刷新绍兴地价新纪录的这把火，还在延烧。

房价将上3万+的议论，更是甚嚣尘上。

眼下，各种封盘涨价的传言肆意扩散，搅得楼市一片人心惶惶。

但奇怪的是，相较于迪荡湖外围区域犹如台风过境般的激荡汹涌，处在风眼的迪荡湖核心的2个主角，却显得云淡风轻多了。

一个是热点本身，迪荡湖2号地块；一个是毗邻热点的保利迪荡湖壹号（迪荡湖1号地块）。

△迪荡湖实景

PART 1

旗鼓相当，才能称之为对手

土拍之后，绍兴不少热门楼盘都以迪荡湖2号地块自比，以寻求拉升项目自身的价值和性价比。

殊不知，迪荡湖2号地块其实是一个多重因素结合下的特例。

首先，迪荡湖2号地块所在的迪荡湖板块，是绍兴政府自本世纪初就开始重点扶植的，集人居、休闲、金融、商务于一体的综合型新城样板，倾注了这座城市太多的心血与期待。

△迪荡新城实景

近20年来，不管发展的重心和方向如何调整，迪荡的建设都未曾懈怠。

眼下的迪荡，比老城区崭新亮眼，又比开发中的新区繁华醇熟。楼宇大厦、商场超市、生态公园等配套错落而置、无一不缺，似乎没有比它更宜居的选择。

其次，迪荡湖2号地块，作为2000亩迪荡湖水域的一线沿岸人居宅地出让的一方落幕，其因主城之上、二环之内，不可复制的阔域湖景，更是被烙上了“只此一家，再无分号”的落印。

△迪荡湖一线沿岸占位示意PS：迪荡湖3号地块为商业规划用地

可以说，于那些普通的涉宅地块而言，都不是一个等级的存在，如何相提并论。

能与迪荡湖2号地块旗鼓相当的对手，大概也就只有一湖孪生的迪荡湖1号地块。

PART 2

分庭抗礼之下，总有一胜

在普通购房者看来，迪荡湖西岸上，这两块相互依偎的城市贵土，非常相像，都是想买的感觉。

但对于久在楼市的地产人而言，迪荡湖1号、2号地块一眼还是能看出不少差异的，主要体现在楼面价、容积率、房价等方面的数值对比，以及由此带来的性价比落差。

△迪荡湖1号、2号地块实景

壹

首先，成交楼面价作为市场直观判断该地块未来售价的一大依据，有其客观的指导意义。

一般而言，在市场环境稳定的情况下，楼面价越高，房价也会越高。

2017年9月21日，迪荡湖1号地块以楼面价10598元/㎡成交，现开发楼盘为保利迪荡湖壹号；

2019年5月21日，迪荡湖2号地块以总价42.39亿元、成交楼面价16723元/㎡的双突破，成为绍兴地价“双冠王”。

一经计算，两者楼面价的数额差距已高达6125元/㎡。

有多夸张呢？差额居然比袍江土地的地价单价还高。

但这还只是名义楼面价对比，事实上，还有一个实际楼面价，相差将更大。

相比于迪荡湖壹号整个地块都是用于建筑住宅的纯粹，迪荡湖2号地块的限制就显的复杂许多。

根据其《规划设计条件书》显示，小区内部将代建一个18班制幼儿园，占地不少于9020方，建成后要无偿移交政府部门。同时由于该幼儿园的建面是计容在园区总建面内，因此，迪荡湖2号地块的实际可售面积将有一定程度的缩水。

△迪荡湖2号地块《规划设计条件书》内容截图

据粗略统计，如按迪荡湖2号地块实际可售面积为24万方（总建面25.35万方-幼儿园建面）计算，

那么实际可售面积的楼面价（不含税）约为：42.39亿元/24万方=17660元/㎡，比名义楼面价高了近1000元/㎡。

至此，迪荡湖壹号和2号地块之间的楼面价差值再次扩大，被提升至7100元/㎡。

贰

楼面价的巨大差距，势必影响销售房价的差异。

以保本房价=（成交楼面价×1.07+6000）/85%的公式计算，

（其中，财务成本占7%、全装修建安成本为6000，各项税费及管理成本为房价的15%。）

迪荡湖2号地块的保本房价大概在3万/㎡左右。

有人说，楼市行情谁说的准，楼盘销售都是随行就市的，迪荡湖2号地块不一定就能卖得高。

那我们就从产品配置和行情走向两方面来理性预判下。

首先考虑到，迪荡湖2号地块较大容积率为1.4、限高为50米的设置，推测该楼盘未来规划产品可能会有：排屋、洋房、小高层或16层以下的高层等建筑形式的组合搭配。

△迪荡湖2号地块《规划设计条件书》内容截图

采用“高低配”模式的好处在于，在保证利润的情况下，洋房、小高层、高层等的一部分成本压力可以转移至获利更高的排屋产品中，未来产品营销的调整空间也更大一点。

但即便如此，迪荡湖2号地块因地价而高踞的成本限制，仍是不容忽视的，除排屋类产品外，一般住宅房源平均售价也需要不低于2.6万/㎡，才能保证利润。

这与保利迪荡湖壹号目前洋房均价2.48-2.5万/㎡左右的区间相比而言，并没有任何优势可言。

△保利迪荡湖壹号洋房效果图

其次，自年初以来，全国二三线城市的楼市行情走向基本表现为稳重有升。且因为中美贸易战的因素，房地产调控虽然不至于全面放松，但收紧的概率也并不大。再加上绍兴拆迁工作的持续推进，下半年绍兴的行情和需求，猜测仍将以平稳为主。

结论就是，迪荡湖2号地块不顾成本、低价销售的可能性实在不大。

反观保利迪荡湖壹号，因所有房源价格已经在政府备案，即便是边上拍出了楼面价近1万7的高价地，也只能选择平稳销售。

最值得高兴的大概是，自家业主的身价又涨了不少吧。

△迪荡风光

叁

迪荡湖2号地块和保利迪荡湖壹号，谁更宜居的问题，也是眼下购房者比较关心的问题。

已知，迪荡湖2号地块容积率为1.4，保利迪荡湖壹号为1.3，在相差仅0.1的情况下，理论上应该相差不多，但实际的真相却不是这样。

迪荡湖2号地块隐藏的容积率“暗伤”，除了代建的占地近万方的幼儿园外，地块东北角因平江路隧道穿行而过的安全问题，导致其隧道上以及隧道东侧区域都不得进行住宅开发建设。

△实际占地需要减去的两个部分

减去以上两部分的面积后，实际用于住宅的占地减少许多。

房企如想尽可能确保原先的销售面积和利润空间，那么倒推计算，实际的容积率可能将在1.62左右。

这一结果，或将导致迪荡湖2号地块小高层、高层房源在项目中占比的大幅提升，也将使得低密宜居的卖点大打折扣。

△迪荡湖2号地块卫星图

PART 3

尚存200多套，胜利终归少数人

如此对比之下，保利迪荡湖壹号的宜居，却是肉眼可见的。

没有小高层，更没有高层，全盘仅规划为30幢层高不过8层的洋房和39幢排屋，相当低密。

△保利迪荡湖壹号楼座展示

据透露，保利迪荡湖壹号目前可售的库存房源仅余200多套，错失这个机会，未来想要再置业迪荡湖一线沿岸，就只能选择置业成本更高、更靠近在建高架一侧的2号地块了。

而再之后，可能就是迪荡湖一线板块的完全“断供”。

当然，买房还是要看购房者自己决断，我们也只能给个参考。

但无数买房先例的教训告诉我们，时机不是靠等来的，而是靠当下把握的。

△保利迪荡湖壹号效果图

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责任编辑：ZY

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