较去年涨60%!绍兴三区1-6月涉宅用地平均成交楼面价创新高

2020年上半年，受越城区原震元制药地块、官渡 4 号地块和柯桥区 R-40 地块、G-08 地块，高成交楼面价的影响，绍兴土地市场给大众的感受，可以说是无一例外的“火+疯狂”。

那么，绍兴全大市，以及各区市县的土地出让情况，真的像我们所感受到的这般火热吗？

我们这种感受究竟是“窥一斑而知全貌”，还是仅仅不过是“管中窥豹”？

不如来看看，数据怎么说。

2020年1-6月，绍兴大市共出让涉宅用地（住宅用地+商住用地）47 宗，成交总面积约 254.1 万方，成交总金额约 368.3 亿元。

这个数量是多还是少？我们不妨对比一下2019年1-6月的成交数据。

2019年1-6月，绍兴大市共出让涉宅用地（住宅用地+商住用地）57宗，成交总面积约 341.1 万方，成交总金额约 414 亿元。

从总的成交数据上来看，2020年1-6月绍兴大市出让宗数、成交总面积、成交总金额三项，较之2019年1-6月，均有明显的下降。

成交总面积同比减少 87 万方，跌幅约 25.5%；成交总金额同比减少 45.7 亿元，跌幅约11%。

其中越城区、上虞区、诸暨市成交总面积均有所下降，柯桥区、嵊州市、新昌县则有上涨。

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虽然出让的土地总面积少了，但是，平均楼面价的涨幅，却极为惊人。

与2019年全年的平均成交楼面价相比，今年1-6月，越城区上涨 4495元/㎡、柯桥区上涨 3765元/㎡、上虞区上涨 3204元/㎡、诸暨市上涨 1108元/㎡。

从平均楼面价的涨幅上来看，上虞区涨幅较高，约上涨了 79%；其次是柯桥区，上涨超 51%；越城区排第三，上涨约 49%；最后是诸暨市，上涨约 24%。

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越城和柯桥涨幅高，对于很多人来说，是意料中的事，但上虞的涨幅高达 79% 应当是出乎了很多人的意料。

具体原因在于，2019年上虞出让的乡镇涉宅用地较多，拉低了全区的平均楼面价；而2020年1-6月出让的土地则均位于上虞主城区，若粗略地按照今年1-6月的平均溢价率来看，上虞主城区的平均楼面价涨幅约44.6%，与越城区和柯桥区的涨幅相近。

越 城 区

2020年1-6月，在越城区成交的 7 宗涉宅用地中，众安元震元制药地块刷新了绍兴全市的成交楼面价纪录，中交&花样年的官渡4号地块则荣膺镜湖成交楼面价榜首之位。

结合地块的位置和容积率，从起拍楼面价上来看，基本上是在此前周边成交地块楼面价的基础上略作上下浮动，但从溢价率来看，明显可以感受到开发商的拿地热情。

从拿地的开发商来看，众安、中交&花样年、三盛、金科，均为首次在绍兴独立拿地的品牌。

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柯 桥 区

2020年1-6月，在柯桥区成交的 8 宗涉宅用地中，金昌以 19737元/㎡ 的楼面价拍下R-40地块，引爆柯桥。

随后，柯桥城区 G-08 地块以 16001元/㎡ 的柯桥排名前列高起拍楼面，震惊绍兴，当大众普遍认为成交楼面价不会超过18000元/㎡时，该地块却最终以 20545元/㎡ 的成交楼面价，被首入绍兴的禹洲竞得，成为柯桥首块成交楼面价破 2 万/㎡的土地。

这块地虽然地段优越，距离柯桥体育馆、万达广场、中纺CBD都较近，但能拍出比 R-40 还高的楼面价，却着实还是令诸多普通绍兴人大呼，从此买不起房。

从拿地的开发商来看，入主柯桥主城区的多以实力雄厚的房企为主，深石、勤业和宝龙在绍兴则是继续在处于价格洼地的乡镇街道寻找发展机会。

“农村包围城市”的路线，未尝不是能够壮大企业的战略。

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上 虞 区

2020年1-6月，上虞区仅成交 4 宗涉宅用地，相对较为克制。

一宗位于盖北镇，两宗位于上虞城区，滨江新城14号地块位于鸿雁未来社区。

其中，引起市场高热度的是位于金地·悦峯里旁，被中南以 70.6% 的溢价率所竞得的城北53号地块，12811元/㎡ 的成交楼面价，创造了上虞土拍市场的新纪录。

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诸 暨 市

2020年1-6月，诸暨市成交涉宅用地 12 宗，与新昌县并列出让宗数排行榜排名前列，但它溢价率超 50% 的地块多达 5 块。

尽管近几年绍兴三区的房价高速上涨，但诸暨市却依然保持着稳定的局面。

金昌以 8930元/㎡ 的成交楼面价拿下暨阳街道应山村地块时，整个诸暨的新房市场几近沸腾。

这一方面是由于诸暨市场稳定太久了，另一方面则是金昌在绍兴的良好口碑，尤其是近两年金昌相继推出的白鹭凤林、香湖印月、十里白鹭，一次次刷新绍兴本土房企高端住宅标准的天花板，诸暨需要这样的房企来打破当前几近“静止”的新房市场。

由于起拍楼面价低，地块面积小，诸暨的土拍市场上，也有不少面孔生疏的本土小型房企和个人参与土拍。

可以预见的是，随着诸暨城市化进程的加速，一定会有越来越多的大型本土开发商、全国品牌开发商进驻，未来，小型房企和个人将愈来愈难在土地市场上竞得一席之地。

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总结2020年1-6月的绍兴土地市场，我们不难发现以下几个特征：

出让土地面积虽同比减少，成交楼面价皆有较大幅度的上涨（保障性住房除外），即便是配有大量不可销售商业体的地块，其溢价率也普遍较高。

越来越多的品牌房企首入绍兴，并选择主城区的核心位置落子，资本运作能力欠缺的绍兴本土房企，下沉到乡镇街道市场。

越城区和柯桥区的土地起拍楼面价已日渐高涨，乡镇街道与主城区之间的起拍楼面价差距正在不断缩小；上虞区和诸暨市，其乡镇街道与主城区之间的起拍楼面价差距还较为明显。

越城区不再建安置小区，而是采用回购部分商业住宅的形式，获得安置房源；柯桥区、诸暨市则依然是整块拿地开发建设安置小区。

屡创新高的成交楼面价，虽然能提升大众对于房地产市场未来发展的预期，但过于快速的上涨也颇让人感到担忧，因为这有悖市场正常的发展进度。

何时，绍兴的土地市场会被按下“暂停键”，也成为了盘旋在很多人心中的疑问。

这一天，似乎并没有让大家等太久。

7月2日，诸暨市亿昌房地产开发有限公司以约 141.3% 的溢价率竞得沥海街道滨海[2019]J1(IV-E-8-17)地块，成交楼面价 6342元/㎡，较之边上在售的世茂云图 1617元/㎡ 的成交楼面价直接涨了约 4725元/㎡，涨幅高达 292% 。

7月3日，上虞的城南N8-3号地块、滨江新城27-2号地块、城北69-1号地块三宗涉宅用地同时终止交易。

这也意味着，在7月15日之前，绍兴全大市，将无涉宅用地出让。

图片来源：浙江省土地使用权网上交易系统

那么，绍兴火爆的土拍市场会就此按下暂停键，夯实市场；还是会稍作休整，在下半年再创新高呢？

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