这个开发商究竟有什么底气喊出:谁能决定城南楼市走向?

近期，在绍兴各大媒体上出现一则“谁能决定城南楼市走向？”的广告画面，略暗的酒红底色配上鲜艳的黄色字体，甚是醒目，且这句广告语还透着几分“挑衅”的意味。

九月越城区楼市成交量急速下跌，国庆小长假，楼市更是遭遇四年来最冷的“黄金周”，不少原本打算出手买房的人开始迷茫、观望，在此背景下还敢“出街”如此霸气的广告，开发商到底是真有底气，还是在玩营销噱头？

NO. 1｜壹

这个“决定”是因为地段、产品还是价格？

从广告画面中一眼可知，即将面世的大家·映江南将自己定位为决定城南楼市走向的楼盘，那么这是个什么样的勇气呢，我们不妨从地段、产品、价格，这三个房产价值的核心要素去分析。

首先，地段上这里并不少有。

所谓决定走向，较大的可能就是在一个区域内的“孤盘”，项目周边没有竞品，只要客户有置业该板块的需求，就只能到这里，没有其他的选择余地；而目前城南正在开发的项目有不少，已经开盘和即将开盘的，根据统计总供应量加起来超过2000套，因此，这个决定肯定不是地段方面。

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其次，产品类型上竞品不少。

大家·映江南项目的规划早已公示，高层+洋房+排屋的组合，采用“南低北高”的布局，三大类产品满足不同置业需求，投资+刚需+改善，只要有需求，都能找到对应产品。虽然城南片区目前没有直接对应的项目，但周边高层、洋房、排屋（叠墅）都有不少竞品，产品上也是各有千秋，因此在产品类型上优势也并不明显。

不是地段，也不是产品，作为房产项目，那只剩下价格了。

NO. 2｜贰

动价格到底有多大底气？

决定房产价格的因素是多方面，但最核心的要素就是土地价格，面粉便宜了面包定价就游刃有余，这个道理并不复杂。

从先天条件看，大家·映江南的确有底气。

大家·映江南的地块是2014年1月28日挂牌出让的，当时恰逢楼市成交低迷，楼面价仅为2616元/平方米；后来虽然股权发生变更，北京首创退出，杭州大家房产入驻，但时间窗口恰逢2016年年底，绍兴土地市场还远没有后来这么火热，根据大家房产提供的信息，楼面价依然远低于周边项目。

绍兴楼市中，类似的情况在镜湖也发生过，“神盘”海樾传奇之所以能引发轰动效应，除了镜湖板块的上涨预期外，更重要的就是土地价格远低于周边，在备案价的压制下，形成了一手房和二手房的价格严重倒挂，巨大的利益空间也让众多购房者趋之若鹜，每售必磬。

这一次，毫无疑问大家·映江南在城南板块也具备了这样的优势，让他有能力应对市场的各种不确定性。

除了土地价格的优势外，在“高周转”被众多一线房企奉为运营准则，而大家房产作为杭派国企开发商，却选择了稳健发展，一期大家阳光里在销售价格上贴近市场变化，不激进地追求利润数字，通过积累口碑，收获了大量业主的好评，同时不随意乱涨价也让众多前期业主有一个稳定的心态来面对后市的价格波动。

NO. 3｜叁

价格到底能动到什么程度

今年7月以来，绍兴各月成交量持续走低，客户观望的气氛逐渐加重，原来人声鼎沸的售楼处也渐渐开始门可罗雀；为了争夺客户，不少开发商都开始了“喊底价”，袍江、柯岩、城西都有项目将较低均价拉到1.2万元左右的区间，基本恢复到了1年前的水准。与之相比，城南板块的价格一直相对稳定，这次映江南如果要动价格，较低的起价将是大家关注的焦点。

按照房产开发惯例，“南低北高”的项目中，高层的价格往往是整个小区中较低的，因此，在映江南项目东侧的4幢高层住宅，无疑对整个城南区域的房价有着极大影响。

目前，城南区域在售的新房项目中，高层均价普遍在1.8万元/平方米以上，有些没有开盘的项目，销售人员对外介绍的预估价格，也在1.6万元/平方米左右，对于刚需人群而言，怎样的价格差才能打动他们呢？

参照其他板块的先例，当单价差上升到三四千元的时候，刚需客户就会极为敏感，因此，本次开发商大胆打出“谁将决定城南走向？”的口号，其特别不可能是一句空话，笔者在此大胆猜测，未来映江南项目高层的均价，有望进入1.4万元/平方米的价格段，也就是说，一套119平方米的三室两厅两卫，总价在170万元以内。

NO. 4｜肆

多一些比较少一点后悔

买房是现在中国家庭较大宗的消费行为，谨慎是必须的，因此多一个参考项目，增加一些比较的维度，对于买房来说肯定是更好的选择。

放眼越城区的住宅供应，目前新开项目普遍距离老城区10公里以上，相比之下大家映江南距离老城区的距离较近，家门口一条南北贯通的解放路直通银泰，穿透老城区，直通镜湖，出行十分便捷。

此外，价格也是需要重点考虑的，现在不少热门板块的新项目的单价已经冲到2万+，在绍兴这样一个城区面积并不大的地级市，用相对合适的价格换取更好的生活体验，不失为一个选择；因为从生活习惯上看，绍兴的大多数人的生活圈还在老城区。

从未来发展的前景看，大家映江南紧邻绍兴地铁1号线玉山路站，地铁开头后，作为业主出了小区大门口即是地铁口，通过地铁1号线可抵达金帝银泰城、镜湖苏宁广场、绍兴北站甚至是杭州主城区，极大方便了业主的日常出行，应该说是名副其实的地铁盘。

实现不了的大话叫装逼，能用行动实现的豪言壮语叫牛逼，当一个项目拥有：地段，价格和地铁加持三大要素支撑——

决定城南楼市走向这句话，就值得拭目以待。

（本文原作者：伊旭松  搜狐焦点网绍兴站部分修改）