【旭东说房】绍兴地价“全线暴涨”,谁是幕后推手?

旭东说房 2020-05-16 21:18:42
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

在绍兴聊点买房的事,旭东说房!

各位旭东说房的听众朋友:

大家好!欢迎大家收听《旭东说房》第  111  期节目。

绍兴地价全线暴涨,推手是谁?

最近绍兴的土地竞拍市场非常火热。

昨天,镜湖高铁北站附近的大越路6号地块,经过 229 轮竞价,最终以 12066元/㎡的楼面价被世茂房产拿下,溢价率高达 57.4%

而这还不是近段时间才火爆的,土地市场的火热,从今年开年就开始显现。

搜狐焦点网绍兴站镜湖官渡4号土拍直播数据

3月27日,作为2020年春节后,绍兴首块出让的涉宅用地,越城区原震元制药厂地块(即:越城区YC-04F-05地块)出让引发热议。

首先,该地块的起拍楼面价高达 14754元/㎡,不仅打破了绍兴起拍楼面价的纪录,而且直接超越了隔壁中海九樾 14614元/㎡的成交楼面价。

其次,高起拍楼面价并没有降低开发商的拿地热情。

该地块在经过 169 轮的竞拍后,以 46% 的高溢价率,被杭州众安以总价 11.33 亿竞得,成交楼面 价21569元/㎡,超越迪荡湖旁玺园 16723元/㎡ 的成交楼面价,一跃成为绍兴的“新地王”,而这个刷新地王纪录的时间仅仅不到一年。

越城区原震元制药厂地块区位示意

成交楼面价上 2 万,这对于绍兴的房地产市场来说,是一次历史性的突破。

这股土地热,如今依然延续,截止5月16日,绍兴三区及诸暨市,共出让涉宅用地12宗。

除了宝龙拿下的柯桥钱清2020-01地块,仅以 0.4% 的溢价率成交之外(原因是该地需要配建大量的商业综合体用地),其它 11 宗涉宅用地的平均溢价率高达 47.9%,金昌在诸暨竞得的暨阳街道应山村地块,溢价率更是高达71.7%。

点击图片,查看大图

为什么今年绍兴的土拍市场会如此火爆?

在分析这 11 宗高溢价率成交的地块时,我发现了,他们之间的几个共同点。

第一,大部分出让的地块,占地面积较小,且地块的位置较好,周边配套相对都比较成熟和完善,或是正处在每个城市着力打造的核心板块内,市场的关注度较高。

第二,溢价率虽然走高,但成交的总价却相对可控。

除了镜湖官渡4号地块和大越路东侧6号地块,因为土地的占地面积较大,成交总价分别为 41.56 亿和 25.22 亿之外,其它成交地块的总价,基本在 10 亿元左右,最低的甚至仅 1.12 亿元。

小地块,低总价,让很多本土企业,甚至是有实力的个人,也能参与到土拍之中来。

第三,开发商拿地意愿极强,竞拍激烈,成交轮次多。

除了宝龙柯桥钱清地块之外,其它 11 宗涉宅用地的平均竞拍轮次高达 141 轮。

其中,中南竞得的上虞区城北53号地块竞拍了 252 轮,世茂竞得的大越路东侧6号地块竞拍了 229 轮,足见热门地块竞争的激烈。

从我们所了解到的参拍企业数量来看,个别地块的参拍房企多达 20 几家,在出让的过程中,也不乏多次直接加价 1 个亿甚至 2 个亿的情况。

土拍年年有,高溢价率、高竞拍轮次的土地也常有,但像今年这样,土拍几乎“全线暴涨”、“严重过热”的情况却也是非常罕见。

绍兴夜景(摄影师:文武之道)

在肉眼可见的火爆背后,究竟还有什么特殊的原因,在驱动着地价的“高速上涨”呢?

1

第一个重点原因,自然是绍兴所处的“地段”——它位于中国的长三角区域。

过去的 20 年,中国进行了第一次轰轰烈烈的“城市化运动”,也就是:将中国的广大农村变成城市。

接下来,马上要进入第二场“城市化运动”,即:从单个城市发展,变成多个城市共同发展,开启“城市群”时代。

在中国,有巨大发展潜力的城市群有三个:粤港澳、长三角和京津冀。

在这三个城市群中,长三角城市群的发展潜力尤其巨大。

它仅占有全国 3.7% 的国土面积、1% 的人口,却贡献了中国 20% 的GDP总量,是中国经济发展的重要增长极。

2019年末《长三角区域一体化发展规划》的发布,则正式地将长三角一体化发展上升到了国家战略,国家层面的上层规划为长三角区域未来高质量、高效率的发展提供了重要支撑。

作为房地产开发商,谁能在长三角区域拥有更多的土地储备,也就意味着谁能借助时代赋予的机会,走得更快、走得更远。

长三角城市群示意图

2

第二个原因,较为特殊,可以理解为:受2020年新冠疫情这个“黑天鹅事件”影响,大量实体经济,比如餐饮、娱乐行业受到重创,为了刺激消费,拉动经济增长,我们再次走上了宽松的货币政策道路,重提新基建。

据统计,今年4月,中国社会融资规模(即:实体经济从金融体系获得的资金额)新增 3.09 万亿,同比多增 1.4 万亿,存量增速升至 12%;

人民币贷款新增 1.62 万亿,同比多增 7467 亿元;

M2也就是广义货币总量,同比回升 1 个百分点至 11.1%,创2017年4月以来新高。

这意味着,得益于当前宽松的货币政策,开发商手里的“钱”变多了。所以,拥有大量现金的开发商,也会产生“如何对资产进行保值”的恐慌。

在这种情况下,最好的办法就是:大量买入高速发展区域的土地,作为储备。

因此,类似绍兴这样有价值的城市,土地的价格才会一路走高。

另外,从开发商拿地的节奏来看,上半年拿地普遍比较积极和激进。

因为,在每年的第一、二季度拿地,意味着如果项目推进正常,那么在三、四季度就可以开盘销售,更有助于完成公司的年度业绩指标和考核要求。

当然,在第二季度的6月和第四季度的12月,很多上市房企需要做半年度或者年度的业绩财报,账面上需要有大量的资金留存,所以,在这两个月份,开发商拿地也会相对保守,参拍的意愿不高,地块的溢价率也普遍不高。

绍兴迪荡新城实景照(图片来源:网络)

3

第三个原因,则比较具有地域特色。

首先是——拆迁。

绍兴的房价这几年快速上涨,很大一部分原因是受到拆迁的刺激,原来的房子拆了,就需要购买新的房子住,购房的需求就被激发出来了。

购房需求高的地方,无论是地价还是房价,涨幅也就越高,比如:越城区的镜湖、袍江和柯桥区的柯西、柯北区域。

目前上虞和诸暨出让的土地这么火爆,很大一部分原因也在于这两个区域启动了较大面积的拆迁工作,尤其是诸暨市。

据诸暨政府发布的信息,诸暨计划用3个月左右时间完成“三改”专项行动任务,完成约 83.85 万方的土地征收工作,将涉及家庭 1578 户。

因此,我们也看到了诸暨市在5月推出了 8 宗涉宅用地,这个单月的土地出让数量,在整个绍兴,都是极为罕见的。

而且,虽然推地数量多且地块较为集中,但溢价率却并不低,已出让的5宗涉宅用地,平均溢价率仍然高达43.5%。

这也从一个侧面反映了,拆迁,尤其是带货币补偿安置方式的拆迁,确实能有效地刺激房地产市场的提振。

诸暨日报爱诸暨微信公众号截图

其次是——绍兴友好的房地产开发政策。

对比杭州和宁波的高地价、政府要求限价销售或现房销售的政策,绍兴的房地产政策具有明显的优势。

绍兴不但土地单价低,出让土地基本没有限价制约,而且今年受疫情影响,政府在今年4月还出台政策,放宽了开发商申领预售证的工程建设门槛

这也就意味着,开发商可以用更少的资金投入,尽快开盘,快速回笼资金,提高资金的流动性、增加资金的效用。

来源:绍兴市住房和城乡建设局

另外,在绍兴拿地,除了大型的商业需要自持外,很少有需要开发商自持一定比例或产品的要求;对于代建的安置房,政府的回购价格也给到了开发商足够的利润空间。

跟杭州、宁波等地一样,绍兴也是有房价备案制,但政府在审批开发商上报的备案价格时,会考虑开发商的建设成本和利润空间,以及板块内整体房价的平衡,保持绍兴房地产的总体发展态势处于“稳中有涨”的态势。

亚运会棒(垒)球体育文化中心效果图

最后,来说说,我对于地价上涨的态度。

很多购房者看到了屡创新高的地价,担忧未来绍兴房价也会水涨船高。

地价和房价是不是一定存在正相关呢?我只能说不一定,还是需要市场说了算。

房地产市场瞬息万变,开发商在市场高点拿地,后来市场转冷,为了保持现金流,壮士断腕,亏本销售也不是不可能。

在绍兴历史上,最知名的此类案例当属柯桥保利湖畔林语这个楼盘,2010年市场火热,保利集团以 8100 多元的楼面价竞得坂湖南岸土地,随后几年市场转冷,2014年,保利湖畔林语的多层洋房不得不以不到 1 万元的单价出售。

地价高不可怕,可怕的是,若万一后续绍兴房价无法支撑高昂的地价时,利润空间压缩,还有多少家房企能坚持房屋品质,不会为了利润而疯狂减配。

天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。

希望如今这些熙熙攘攘来绍兴疯狂加价拿地、口中喊着要深耕绍兴的开发商,都能为绍兴持续带来好口碑建筑作品。

保利湖畔林语实景照(图片来源:网络)

好了,本期《旭东说房》的全部内容就是这样,希望对您有所帮助,感谢您的聆听。

也欢迎大家关注“搜狐焦点网绍兴站”官方微信,及时了解绍兴房价动态走势。

在绍兴聊点买房的事,旭东说房!

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。