【旭东说房】75折卖房、无理由退房…你心动了吗?

旭东说房 2020-02-19 15:54:47
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开年以来,本以为受新冠疫情的影响,售楼处暂停营业、复工延迟,各家房企的营销会陷入停滞状态,但没想到,疫情期间,房地产仍是那个自带热搜体质的房地产。

各位旭东说房的听众朋友:

大家好!欢迎大家收听《旭东说房》第 102 期节目。

开年以来,本以为受新冠疫情的影响,售楼处暂停营业、复工延迟,各家房企的营销会陷入停滞状态,但没想到,疫情期间,房地产仍是那个自带热搜体质的房地产。

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从开年初的各房企积极捐款捐物帮助抗疫,到通过自有平台、自建APP、微信小程序、线上售楼处、做视频直播等多种形式进行线上销售;再到2月初,融创东南区域率先提出了“放心购,30天无理由退房”活动,房地产可谓吸足了大众的眼球。

2月中旬,恒大又开启“存 5000 元抵 20000 元购房款+恒房通介绍客户可获得房款1%佣金”的活动。

活动上线 3 天,旗下 600 多个楼盘总认购套数接近 5 万套,房屋总价值达 580 亿!其中认购最多的某个楼盘达到 870 套。

尝到甜头的恒大,随后发布《关于全国各楼盘销售特大优惠的通知》,刷屏朋友圈,大致是自2月18日起,全国恒大楼盘均打 75 折,且单栋楼去化率超90%还可打94折、一次性付款93折,这几个折扣可叠加使用。

再把之前存抵+恒房通自荐的折扣叠加,极致情况下,恒大的一套房能打到6折左右。

相比以往开发商99折、98折的促销力度,6折卖房确实让很多想要有一套房的工薪阶层看到了希望。

网上流传的恒大内部文件

恒大之后,富力地产也推出了“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”的组合拳。

虽然没有恒大的折扣力度大,但无理由退房延长至 6 月底和 3000 元客户的订金可实现 1 万元+ 1% 的购房款奖励,着实让很多人心动。

除了恒大和富力,全国还有其他大大小小房产也相继跟进。

绍兴这几年全国品牌房企扎堆,自然也不会缺席这样的促销盛会。

首先做出反应的是世茂,他在2月17日推出“全民赏金”活动,优惠覆盖城西的世茂璀璨明樾和滨海新城的世茂云图。

截至4月30日,缴纳 5000 元意向金的客户,可享受无理由退房或一次更名权以及最高享 2 个点购房优惠或 2 万元车位抵用券。

袍江两湖边的新城悦隽府也推出了存 5000 元抵 58888 元,60 天无理由随心换或退款的活动。

新城优惠活动

柯桥公元2020(备案名:雍容华府)则推出了更低的订房门槛,只要 100 元就能享受 1 万元购房优惠+ 30 天无理由退房或 30 天延期签约的政策。

公元2020优惠活动

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这些促销手段,他背后的逻辑是如何的呢?

首先来说说“低认筹金+无理由退房模式”

新冠肺炎疫情下,购房者虽然可通过网上的全景看房了解房源样板房情况,也可能因置业顾问舌灿莲花的直播而心潮澎湃。但毕竟房子是大宗商品,不是口红或包包,如果按常规情况,要求购房者在线缴纳 1 万或 5 万元的认筹金,显然难度较大。

但开发商把认筹金的门槛降低到 3000 或 5000 元,甚至 100 元,而且还承诺你,现在下单能提前定房源,如果到期后不想买了,还可以无理由退房,降低了购房者的决策门槛,预留足够的选房缓冲期,打消购房顾虑。

这对开发商而言,有几大利好:

第一,疫情期间,抓客户量是第一要务。

只要你交了钱,最起码表明购房意向度在 50% 以上,先圈定客户,等到疫情结束,可以更加有针对性的做一些促销性的手段,吸引你下单。

第二,据恒大自己披露说此次存 5000 抵 2 万元的活动,上线 3 天,认购房产套数达到近 5 万套,粗略算一下,大概是2.5亿元的认筹金,这笔钱不仅可以有效补充现金流,同时在当前开发商动不动融资成本就高达 15% 的时代,这个 2.5 亿可是无息贷款,省去了几千万的利息

第三,上市房企,比如:恒大、富力,在疫情期间,借助大力度折扣活动,吸引各类媒体广泛报道,不但省去了一大笔的广告费用,还圈定了大量的客户,充盈了现金流,这也有助于提振股民对公司发展的信心,从而提高股票价值。

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再来看另一个刺激政策:

转介绍成功的客户,不仅把你的 5000 元退给你,还再给你 5000 元,再奖励你房款 1% 的佣金等诸如此类政策。

这其实就是房地产这几年一直在做的全民营销活动,但全民营销在正常时期收效一般,主要是老业主再介绍比较多,但老业主介绍自己朋友购买,老业主就算拿到了佣金也不好意思自己独吞,毕竟大家都是朋友,基于信任才跟你买一样的楼盘,而且开发商认定标准极为严格,比如这个客户必须之前没在售楼处登记过,一般的客户想拿到这笔佣金还是有难度的,所以一直做的不温不火。

真正做的好的是二手房中介门店的人,他们手头有很多购房客户,意向也更精准。近几年我们看到类似贝壳、房多多这类的中介平台风生水起,就是基于这个理念。

而这段时间,受疫情影响,房产中介关门,经纪人无法带客到售楼处,这个渠道就缺失了。

反观普通人,当前闲适在家,经济收入锐减, 他只需利用身边的人脉资源,推荐客户,就有机会赚到甚至比正常上班的月薪还高的佣金,因此吸引了大量的普通人,参与到了这场“全民经纪人”的活动中。

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最后再来分析一下75 折卖房这个事情。

首先我觉得房地产低迷时期第一个举起降价大旗的人总能尝到最大的红利,每次都是屡试不爽,比如:2008年的万科和2014年的德信。

因为疫情关系,经济萧条,在大家的观念中,资产价值此时就应该下降,但购房者和开发商还在博弈中,谁都不想捅破这层窗户纸。

在这个节骨眼上,恒大用一纸红头文件,大张旗鼓地宣传降价,而且是组合拳式的降价,把普通老百姓看得是眼花缭乱。

很多人都没算清楚他是怎么打折的,就急着到处转发和宣传,别人一问具体降多少,他也不清楚,反正就一句话,房子打折卖了。

舆论把恒大推向聚光灯下,享受媒体免费流量带来的红利。

但凡事都有两面性,当大家冷静下来再去看恒大的打折促销,似乎这次恒大宣传的降价并没有表面上看的这么美好。

首先他文件中的全国楼盘都打 7.5 折,实际却是各地执行不一,比如:绍兴越城区的恒大郦湖湾和珺睿府均没有参与。

再仔细翻看全国参加打折促销的楼盘,大多数是文旅楼盘、商铺、酒店公寓,这类产品本身就是有很大的价格空间。

其次,网上有人爆出恒大是先抬高价格,然后再打折。比如:东莞恒大翡翠华庭。1 月份他们优惠售价为 1.53万/㎡,而目前的均价是 1.92万/㎡

东莞恒大翡翠华庭近期售价截图

所以,特殊时期,房地产企业是会选择各种方式让利给购房者,但一些优质城市的优质楼盘,降价的空间并没有想象中那么大

况且,当前中国的部分城市房价并不是开发商说了算,而是政府说了算

以绍兴为例,目前绍兴主城区所有的楼盘销售价格均采用备案制,只有主管部门审议通过后,你才能领取预售证。

购房者实际成交的金额,不能高于政府备案价,但可以低于备案价,具体三区各有不同:越城区可以在备案价下调 10%,柯桥区下调 20%,上虞区下调 5%。

所以,很多开发商为了给房价上涨预留空间,上报给主管部门的备案价往往高于当前的市场价。

而在目前市场的实际成交价中,尤其是在去年 12 月底很多项目为了冲高全年的销售额,很多项目给到购房者的折扣,甚至已经贴近了备案价下调的底线。

拿此次推出活动的世茂云图为例,他所推出的特惠活动,相较于去年的实际成交价,可继续下浮的空间也仅有2个百分点左右,价格再低,就无法在政府网站完成网签销售了。

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最后,分析了这么多,作为确实有购房需求的朋友,要不要趁这个时机入手呢?

当然是可以的!

但买之前,几个购房建议给到大家。

1.虽然未来依然会有一波开发商让利销售,但一定要挑好房,别图便宜上了车。

自己要先给售楼处打电话询问清楚,第一批打折出售的房子,一般是平时不好卖的,而真正有价值的“地段房”,开发商不到万不得已不会轻易放手的。

2.疫情结束,楼市复苏的第一阶段是今年最好的购房时间点,我的判断在4、5月左右。

作为购房者,不妨趁着当前开发商推出低门槛认筹和无理由退房政策,把心仪的楼层和户型提前选定好,还可向急着出业绩的营销老总要到比平时更低的折扣。

再退一步来说,就算疫情结束房价下跌,你还可以选择保价或无理由退房,主动权也掌握在你手中。

瓜渚湖春色(图片来源:网络)

好了,本期《旭东说房》的全部内容就是这样,希望对您有所帮助,感谢您的聆听。

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