旭东说房:单价比住宅低1万,镜湖核心的公寓买吗?

旭东说房 2019-09-29 16:40:10
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公寓作为一种商业性质的住宅产品,有很多吸引投资客的亮点

壹 | Part 1

“单身公寓能不能买?”

“镜湖这么多单身公寓,哪个更适合投资?”

最近,我们后台忽然收到很多粉丝关于公寓怎么买的提问。

这也难怪,随着杨汛桥融杭的价格洼地逐渐被填平,袍江的房价稳步上升,福全高品质新盘的强势崛起,在绍兴,想要找出一个住宅投资的价值高地、价格洼地板块,似乎越来越难了。

所以,很多手上有闲钱的人,就把目光投向了公寓市场。

公寓作为一种商业性质的住宅产品,的确有很多吸引投资客的亮点:

第一,面积小,总价低。

主流公寓的面积一般在 30-60㎡ 之间,与同区域住宅相比,在单价上也要低三分之一左右。这意味着,如果是全款投资,在同区域内,用买一套 120㎡ 住宅的钱,可以配置 3-5 套公寓。

第二,商住性质,不限购。

在绍兴,首套住宅的首付比例是 30%,二套住宅的首付比例是 40%,如果有两套住宅处于贷款期,那么第三套则要全款购房。但对于公寓来说,就没有这个限制,无论你是第几套房,一律可以选择 50% 的首付。

第三,租金回报率高于普通住宅。

虽然公寓的面积小于普通住宅,但在租金上,一套 35㎡ 左右的精装单身公寓可以和一套 90㎡ 左右的两室一厅或三室一厅的简装住宅持平,从租金的回报率上来说,是要远高于住宅的。

另外,公寓类产品能够注册公司,也是很多人选择购买的原因之一。

在绍兴,近期公寓成为有闲钱的人关注的投资方向,或许和公寓市场出现的两大情况有关。

一是促销力度:“均价12000,还配送车位”;另一个是公寓新模式:在杭州等一线城市火爆的“双钥匙系统公寓”,即将在绍兴推出。

那么,目前的绍兴公寓市场究竟如何?投资哪一类的公寓产品回报率更高呢?

前几天我对绍兴主城区的公寓进行了实地考察。

镜湖实景照(来源:网络)

贰 | Part 2

目前,绍兴公寓类产品主要集中在镜湖新区,主力在售的项目有金翔镜湖之星、海亮御公馆、镜湖国际(原:宝盛大厦),佳源广场的越公馆,以及长业天悦城的公寓。

绍兴当前主力在售公寓项目分布示意

金翔镜湖之星 为纯新盘,主力面积约为 39㎡和48㎡,目前售楼处已对外开放,项目预计将在10月首开。

这个项目的公寓层高约 4.7米,精装修交付,主打“双钥匙系统”产品

相较于一般的LOFT公寓,镜湖之星因为层高较高,直接将公寓分隔成了独立的上下两层,也就是在同一个公寓的入户门内,有上下两套完全独立的公寓,相当于,买一间公寓,可以分租给两个用户,收两份房租。

虽然目前项目的预计售价还未对外释放,但这个“双钥匙系统”的概念一经推出,吸引了众多投资客的注意。

“双钥匙”LOFT示意图 | 来源网络

街对面的 海亮御公馆 ,是毛坯交付公寓,目前现房在售,层高约3.6米,主力销售户型约在60-70㎡之间,单价约1.2万起。

它最吸引人的点是“均价12000,送车位”,以及民用电(水为商用)

御公馆比较大的一个硬伤是相对于一般公寓产品 70%左右的得房率,它的得房率仅在 50%左右,也就是,业主购买的房子中,有一半属于公摊面积。

这或许也是为什么在一个十字路口,御公馆的单价低于其他项目很多,还送车位的原因。

御公馆实景样板示意

在这两个项目附近,还有个是8月首开的 镜湖国际 精装交付,主力户型面积约为 41、52和55㎡,目前售价在 1.45-1.75万/㎡

约 3.9 米做成客厅挑高的LOFT,大大提升了房间内的空间感,全落地窗的设计,让整个房间拥有更好的采光,加之镜湖国际未来会由绿城物业提供服务,也让项目增色不少。

镜湖国际实景样板示意

 佳源广场的越公馆 目前在售,毛坯交付,均价在 1.5万/㎡。主力在售面积是 45㎡-50㎡,也有少数 30㎡ 出头和 100㎡ 左右的房源在售。

以 50㎡ 的户型为例,受限于3.3米 的层高,越公馆很难做成LOFT模式的公寓,但它最大的亮点是开间达到了约 4.2米 的尺度,以及设置了排烟管道,方便做菜,这在一般的公寓产品中是相当少见的。

对比其它几个公寓,越公馆在地段上更占优势,位于地铁1号线和2号线的中转站——镜湖中心站,周边的佳源广场和苏宁广场都已在建状态,未来娱乐消费将会非常便捷;过解放大桥往南是写字楼林立、成熟的镜湖总部园区,相对来说潜在需求会比较大。

越公馆实景样板示意

最后,说一下 长业天悦城的公寓 ,目前所剩的套数不多,面积是 35㎡ 和 45㎡,售价在 1.3-1.5万/㎡ 左右,层高约 3.6米,预计今年年底毛坯交付

售楼处了解到,这个项目提供 6 年包租的服务,第一年租金 2000元/月,之后每年的租金在前一年的基础上上浮 5%;如果选择包租,业主需另行支付 4-5.5 万元的拎包入住式精装修费。

 镜湖在售公寓项目基础信息表

看完镜湖当前在售和即将开盘的公寓项目,我发现,精装修 50㎡ 以下的公寓,单价基本在 1.6万/㎡ 左右,面积越小,单价也就越高。而毛坯单价基本在 1.4万/㎡ 左右。

镜湖各个公寓项目都有独特的亮点,但我们看到它优势的一面,在购买之前,或许更应该了解一下公寓产品的不足之处。

叁 | Part 3

除了我在上文中所说的,公寓基本上存在水电商用费用高、物业费贵、公摊较大得房率较低、土地使用年限短、首付比例高且最大贷款年限仅为10年等情况,公寓还存在一些普遍的硬伤。

比如:不能落户、基本都是暗卫、没有晾晒的阳台、采光通风较差、梯户比较高(普遍来说,公寓每一层的电梯数在4-6部,居住的户数在20-30户,遇到上下班高峰期,等电梯的时间就较长),以及因为可以作为办公使用,存在进出人员混杂的情况。

除了居住舒适度上的欠缺,投资者更关注的是其在二手房市场上的表现。

低总价的公寓,虽然是入门级的房产投资品,但一直被诟病为二手交易税费较高,因此我们不妨来看看二手公寓交易具体要支付的费用。

一般情况下房东需要支付以下税费:

1.增值税及附加:按总价或者按差额的5.6%缴纳(因为现在有优惠政策,所以折算下来5.3%左右),不能享受普通住宅那样购入满2年可免征的政策。

2.个人所得税:按总价的1.5%、或者按差额的20%缴纳,也不能享受普通住宅那样购入满5年且为家庭唯一住房可免征的政策。

3.普通住宅交易时候目前不征的,但公寓交易时必须缴纳,即土地增值税。按总价的3%征收,或者按差额的30%进行征收

而买方需要缴纳主要是契税 :一律按总价的3%缴纳,不分面积大小。

除了以上税种,买卖双方都还要缴纳万分之五的印花税,因为很少,我们就忽略不计了。

绍兴二手房买卖的存在一种惯例,即:房东“一脚踢”、只算净得多少房款。所以一般买家除了支付房款外,大约需要支付13%左右的交易税费。

相对于拿了产证两年后交易仅收取3个点左右税费的住宅,公寓二手交易的税费还是相当高的。

镜湖夜景(来源:网络)

肆 | Part 4

不过,既然选择投资公寓,房价增长潜力是一部分,更应看重公寓的租金增长能力。

对于公寓来说,只要每年的租金/总房款>5%,且15年内公寓增值金额+15年总租金>公寓购买总价,这就是一个相当不错的投资产品。

如何寻找投资回报率高的公寓呢?

结合镜湖当前公寓市场的现状,说几点我的看法。

1.地段优先,公寓一定要选择写字楼众多的CBD区域和中高端住宅密集的居住区。

写字楼多意味着单位面积上集聚的人口多,对住房的需求也就更大;中高端住宅密集的居住区,会反向吸引暂时不具备购房能力但对生活品质有要求、经济收入相对较高的人群。二者结合,既有利于公寓的出租,也有利于公寓租金的增长。

2.交通要便捷,商业配套要成熟。

公寓的客群多为刚步入职场的白领,或临时派遣到地方分公司的高管,对于他们来说,很多没有车或是需要方便的社交场合,因此,拥有地铁、公交等公共交通的区域和涵盖餐饮、休闲、娱乐的综合型商业配套就显得尤为重要。

3.好户型和好物业缺一不可。

即便是公寓,居住功能也是首位的。一个好的户型、好的装修和好的物业,能大大提高公寓的市场溢价能力,通过高溢价率获得高收益,始终是投资的终极目标。

4.结合周边已出租公寓的情况,评判租金回报率,看15年内是否能回本,但对于承诺包租的公寓要谨慎,开发商必须具备较强的经济实力。

公寓的性质与住宅不同,投资公寓更多是考虑租金收益,因此更需要长期持有,而不是短线投资。

5.在具体的投资上,选择小面积低总价的户型。

结  语

近两年绍兴总体的房地产市场趋于平稳,公寓的销售行情也不像前两年火爆。

镜湖公寓销售的单价比同区域的住宅低了一万多,有差价或许是投资此类公寓不错的时机。

随着网红经济和短视频经济的兴起,小面积且具有商住两用功能的公寓,相对于写字楼,因为面积小、精装修、租金低,可能会受到市场的欢迎。

而目前镜湖在售公寓的地段都相当不错,周边均有地铁线、CBD、大型商业配套。因此,长远来看,镜湖的公寓市场还是有一定潜力的。

当然,最后还需要跟大家提示一下:

公寓类产品,更适合非刚需、手上有闲置资金的人将它作为一款理财产品长期持有。

如果是刚需,或者是想要快速回本的投资者,更建议购买小户型住宅。

镜湖之星鸟瞰图

好了,本期《旭东说房》的全部内容就是这样,希望对您有所帮助,感谢您的聆听。

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