【旭东说房】镜湖加速度,人居3.0板块强势崛起!

旭东说房 2020-06-29 08:39:49
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镜湖核心区内,新人居板块在哪里?

各位旭东说房的听众朋友:

大家好!欢迎大家收听《旭东说房》第  115  期节目。

镜湖核心区内,新人居板块在哪里?

6月19日,我做了一期关于镜湖人居新高地的直播。在那次直播里,我提出了一个新概念——镜湖人居3.0

那么,今天的《旭东说房》我把那次的直播内容再整理一下,和大家聊一聊这个3.0的概念。

众所周知,自从绍兴市政府提出“融杭·接沪·联甬”战略后,镜湖作为绍兴首位度核心,也有了更快速的发展。

那么,在这个涉及越城区灵芝、东浦、斗门三个街道,约 50 平方公里的镜湖,政府是如何谋篇布局的呢?

首先,划分区域,明确定位。

镜湖被划分为六大功能区域,分别是:

以绍兴市政府大楼为核心的公共服务区、以东浦黄酒小镇为核心的文创休闲区、以镜湖高教园区为核心的科教文化区、以高铁新城TOD为核心的站前活力区、以HFC华发金融活力城为核心的湖东发展区、以及以犭央犭茶湖为核心的环湖核心区。

这六大区域在发展节奏上,并非同步进行,而是有侧重地依次推进。

镜湖新区发展进度示意(仅供参考)

目前进入成熟期的是公共服务区,它是镜湖最早开始发展的区域,经过十年的励精图治,这里已经有镜湖总部园区和越商总部园区两大商务园区落成并交付使用。

也有奥体中心、文化馆、科技馆等公共设施,佳源和苏宁两个组合约 30 万方的商业核心。

镜湖苏宁广场鸟瞰图(在建中)

再看科教文化区,因镜湖几大高校——绍兴文理学院元培学院、越秀外国语学院以及浙江工业职业技术学校的入驻,和即将建成的杭州湾会计学苑,整个板块的教育氛围非常浓厚。

目前,该区域内的长业天悦城商业也已经部分开业。

但因为周边还有大量土地待开发,所以我将其定义为半熟区

六大区域中,处于起步阶段的有三个,分别是:文创休闲区、湖东发展区和站前活力区。

2019年政府陆续发布了这三个板块的土地控规,并且在过去的一段时间,出台密集的利好信息。

比如:文创休闲区连续出让多块住宅和城市综合体地块,湖东发展区内HFC华发金融活力城年初正式开工,站前活力区的高铁新城A区块也已经成功出让,绍兴高铁北站扩建工程如火如荼地进行中。

HFC华发活力金融城鸟瞰图

相比镜湖北部几大“蓄势待发”的区域,当前镜湖整体人居感更强的是南部的两大区域——公共服务区和文创休闲区

如果要将镜湖的人居分成几个时期的话,可以按照发展的顺序划分为三个阶段。

镜湖人居1.0-3.0时代区域图(仅供参考)

镜湖人居 1.0 时代,沿着解放北路向北发展。

从最初凤林路口的赞成美林、滨江金色家园和百合花园,到洋江路口的佳源广场、御和园,以及前几年热卖的万科大都会、祥生金麟府和融创绍兴壹号院。

整个 1.0 时代跨度很长,从2010年开始一直到2019年,整整耗时十年时间,镜湖的人居氛围才逐渐确立。

未来,随着新鲁小和新北小(具体以政府发文为准)的交付使用,该区域内教育这块短板将填平,也将带动人口的加速迁入。

镜湖人居 2.0 时代,从2018年的金茂逸墅开始,沿着官渡路发展。

目前,宝能凤林府、宝能藏珑、武地融创滨湖湾、武地融创奥璟园和星尚镜廷相继入市,下半年还将有元垄镜庐和中交&花样年共同合作的官渡 4 号地块入市。

该板块主要以排屋、叠墅、洋房等低密产品为主,是镜湖高端住宅的集中之所。

受拆迁刺激,整个镜湖人居的 2.0 时代,无论是土地市场,还是新房市场,成交量和成交价均屡创新高。

据统计,2020年1-5月越城区全区成交近 6000 套,其中超 40% 的成交量是在镜湖。

由于今年官渡路板块充足的供应量,整个镜湖人居的2.0时代,推进速度非常快,预计在2021年就能完成这一带新房房源的销售。

镜湖官渡路沿线住宅分布示意图

那么,继官渡板块之后,哪里将开启镜湖人居的新时代呢?

我认为,毫无疑问是由洋江路、越西路、二环北路、绿云路(S308)四条城市主干道围合而成的区域。

当前该区域内的住宅有:保亿·湖风雅园、金辉·天镜云著,目前金辉天镜云著已经首开,保亿湖风雅园则还在蓄客当中,预计也即将开盘。

点击图片,查看保亿·湖风雅园项目详情

为什么才 2 个楼盘面世,我就把这里定义为镜湖人居的 3.0 时代呢?

首先,看区域的发展定位。

2019年,绍兴规划部门发布了凤林路南北板块近 280 公顷的控规图。

从图中我们可以清晰的看到,整个凤林西路南北地块,以黄色色块代表的二类居住用地为主,期间辅以部分教育、商业、医疗、政府办公地块。

凤林西路南北板块地块功能定位示意图

第二,板块内拥有“二横二纵” 4 条交通大动脉(东西向道路:凤林路、洋江路,南北向道路:越西路、绿云路),交通通达性高,能有效承接镜湖、老城和柯东人居外溢需求。

另外,地铁2号线一期工程的始发站在洋江路,这条地铁线将串联起镜湖核心区和袍江两湖,未来2号线延伸段还将继续打通上虞、柯桥

我在不同场合均发表过一个观点,看一个新的城市板块发展潜力如何,首先是看它交通的通达性,要能串联老城和新城,城市版图到此还能继续扩展。

只要有交通,随着板块成熟度逐渐提高,区域内就会有商业、教育等其他配套的入驻,住宅的价值也会同步增长。

所以,我们看到6月12日绍兴政府发布了凤林西路以南7号地块,这块地不是纯住宅用地,而是商住混合型用地,位置就在越西路和凤林路交叉口,凤林大桥西侧。

 凤林西路以南7号地块位置示意图

这块地为什么引人关注,是因为该地块由 2 部分组成,A地块要求配建 12.6 万方的商业,这样的规模相当于 4 个袍江宝龙广场,比老城区内的银泰城还要大点。

或许很多人会说,镜湖在建的商业很多,比如:苏宁广场、佳源广场、湖东发展片区的HFC华发金融活力城自带的商业综合体等,再加上前段时间金科刚拍下的则水牌商住地块所带的商业广场,再来一块这么大体量的商业,是否能做得起来?

不可否认,镜湖当前的商业量很大,但真正具备核心聚集能力,带动整体板块发展的商业体到目前为止,依然还未出现。

政府自然也看到了这点,所以此次商业地块的出让规划中,对商业运营方作了严格的规定,必须同时满足以下三个条件,请注意,是要求同时满足:

2019年中国商业地产运营 10 强企业;

福布斯全球排名前 500 强企业;

拥有“五星购物中心”运营经验。

我们就看其中一个条件——2019年商业地产运营前10强,上榜的都是哪些企业呢?这个榜单里有万达、新城(吾悦广场)、华润、中粮大悦城、龙湖等大家耳熟能详、运营商业广场经验丰富的企业。

这些上榜企业在国内其他城市,均有一个商场带动整个片区商贸活力提升的成功案例。

除了对商场运营企业有要求,在土地出让信息中,也明确了商场内主力商家的规模。

比如:要求有 5000 方室内大型超市,超市品牌要类似永辉、沃尔玛、华润万家标准的,影院要求是国内连锁品牌且面积在 5000 方以上,室内还要配置一个不小于 8000 方的亲子互动区。

从这些具体的规定中,我们也可以看到该商场的规格。

另外,对于商场的开业时间和开业比例,政府也做了规定,要求最迟在2023年年末,满铺率 90% 开业。

如果开发商无法满足以上这些所有的条件任一一条,都是要被扣除上百万甚至千万的保证金。

由此可见,政府是下定了决心,要把镜湖这个商业打造好。

具备强带动能力的商业广场有了,该区域内其他人居配套也同样值得期待。

比如,在官渡路与越西路之间,总投资约 9 亿元打造的 678 亩的滨河运动公园。

又比如,在洋江路与越西路交叉口,投资 25 亿元,总占地超 12 万方的绍兴人民医院镜湖总院,目前已开工建设。

绍兴市人民医院镜湖总院效果图

分析完板块内的地铁、商场、医院、公园等诸多人居配套利好,他们的完工时间都在什么时候呢?

答案是未来的 2-3 年。

政府在这里做的这么多公共、基础的资源配套,为的就是“筑巢引凤”,吸引更多的人来此居住。

目前,板块内原来的农村,如今都已经拆迁,留下大量成熟、可上市交易的土地,我们有理由相信,凤林西路以南7号地块的出让,只是一个开始,在未来的1-2年,这里的土地还将陆续出让。

而随着该板块基础设施、城市界面的不断改善,这里也必将得到越来越多人的认可。

来自市场的认可度,也将反应在土地价格和房价上。

所以,既然我们已经看到了镜湖人居的发展趋势,如果想在镜湖核心区域置业,但对 2.5万+的房价和动辄 120多方以上住房面积觉得难以承受,建议可以重点关注这个板块。

好了,本期《旭东说房》的全部内容就是这样,希望对您有所帮助,感谢您的聆听。

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