旭东说房:2018绍兴房地产年度大数据发布演讲全文|万字干货

搜狐焦点绍兴站 2019-01-07 08:55:36
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今天我将用1个半小时的时间,与大家共同回顾2018、展望2019,借由记忆之路去抵达一个历史的纵深,借由真实数据去洞悉未来的趋势,希望我今天的分享,能让在座的各位有所收获。

除非经由记忆之路,人不能抵达纵深。

——德国政治学家汉娜·阿伦特

今天我将用1个半小时的时间,与大家共同回顾2018、展望2019,借由记忆之路去抵达一个历史的纵深,借由真实数据去洞悉未来的趋势,希望我今天的分享,能让在座的各位有所收获。

今年我们的活动主题是:“剧变2018”,最想表达的感受,用一个字来概括:就是“剧”,像戏剧一样跌宕起伏,让我们狂喜也让我们失落又迷茫,相信大家也都有相同的感受,现在,让我们共同回顾2018,那些让我们感慨不已的事情。

首先让我们看看上半年我们经历了哪些热情似火的事件!

13000人抢200套房

4月,柯西天圣大越府第二次开盘,由于认筹客户太多,大越府直接包下柯桥体育馆,共有3000名1500组客户抢200套房,客户比例高达1:7.5,瞬间将天圣大越府推上了网红盘。

280万购房认筹金

5月,绍兴的一个传奇楼盘海樾传奇开盘,我一个朋友正好参与了这次开盘,此前一直没听说具体的开盘时间和冻资要求,开盘当天他突然接到电话说参与摇号需要缴纳80万认筹金,预计晚上7点开盘,一定要在中午前赶到售楼处排队。

于是,我朋友顶着30多度的高温,站在售楼处拥挤的人群中,经过10几个小时的漫长等待,终于在午夜等来了开盘。期间还发生了多次购房者与开发商之间的冲突,相信大家都在微信朋友圈看到了现场直播。

3372套房2分钟售罄

金地自在城第5期湖城大境,首次采用电子开盘系统,372套房源2分钟售罄,金地自在城首次面世至今已有8年时间,经历过绍兴房地产的高潮和低谷,期间开过很多次盘,相信这一次应该是他们卖得最轻松的一次。

4超60万一个的天价车位

原来柯桥的车位大部分都在15万元左右,但6月份曝出柯西和柯北的两个楼盘,车位价格卖到了60万元以上,排屋的车位达到了100万,在房价备案制度下和政策法规的缝隙中,开发商找到了抬高房价的方法。

5平均每天卖6套的销冠

镜湖东迪荡北的绍兴艺境,2018年上半年共卖了1203套房子,半年时间平均每天卖6套房以上,我们截取了2015年—2018年越城区半年度销售套数冠军,金地艺境比2017年上半年天御湾的销售总套数多了40%。

回顾了2018年上半年绍兴房地产的一些火爆事件,接下来让我们来看看急转直下的下半年——调控下的绍兴楼市。

1众多营销手段重启

下半年以来,2016年以前被开发商广泛使用的营销手段,又粉墨登场了,比如:分销中介、全民经纪人、买房送金条、老带新、竞品拦截等等。

我们发现这轮的调整比2014年那场调整要来得更快,那时候,绍兴市面上的房源以本土房企开发的为主,但近几年由于来自全国各地的房企占据了绍兴房地产市场的大半份额,他们对政策和市场行情的敏感反应,让整个绍兴的房地产市场都陷入了过度的寒冷之中。

10月,柯岩版块的新城棠樾推出最低总价仅 218 万的118方小面积排屋,到了12月,接总部通知,首付可分期,25 万起。

11月,柯东元垄城推出买房送装修活动,城西世茂璀璨明樾封顶价 1.5 万元/㎡的活动,上半年的网红盘——天圣大越府也在双11推出促销活动,吸引购房者的眼光。

12月,袍江两湖边的宝龙世家,也以双12的名义,推出特价房。

当然还有很多,这里我就不一一列举,相信在坐的各位也都能深切地感受到下半年绍兴房地产的变化。

2房闹愈演愈烈

房价高企时购房的业主,也像开发商面对下行的市场变着法子调低价格一样,不淡定了,房闹随之而来,当然房闹的理由很多,比如:开发商改规划、开发商偷面积之类,而事实上所有问题的核心都是:别人以比我更便宜的价格买到了相同的房子。

2018年的绍兴房地产市场就像一出大型的历史情景剧《火与冰之歌》,不止描绘出了上下半年冰火两重天的房地产市场行情,也演绎了房产从业人员从价值顶端跌落到谷底的心酸历程,卖方市场和买房市场互换的速度,可以说是史无前例的。

刚才跟大家分享了我们切身经历的一些现象,接下来我们透过现象看数字,用数字来解构2018年绍兴的房地产市场。

首先我们来看一下房地产一级市场——土地市场。

据统计2018年绍兴全大市共出让商住用地 403 万方(包含了住宅、商住和商业),出让金额高达 355 亿元。

1各区县土拍概况

我们以上、下半年为维度,将绍兴大市各个区县的土地出让量和出让金额做了一个划分。

我们发现越城区上半年仅出让 13.5 万方,而下半年出让了 55.8 万方,嵊州和新昌上下半年的土地出让面积差异也十分明显,柯桥和诸暨则相对比较平均点,但基本上也是上半年少,下半年多,而上虞则相反,上半年出让了 44.2 万方,下半年仅出让 12.8 万方。

我们再来看出让金,柯桥、诸暨、新昌这几个区县虽然下半年土地出让比上半年多,但是出让金额,还是上半年多,说明了单块土地的货值在下降。

具体下降情况,我们可以看上下半年各区的平均楼面价这张图表。

通过这张表我们发现绍兴的几大区县基本上是上半年高于下半年,除了越城区和嵊州市,上虞相差是最大的。这也反映了上下半年土地的冷热对比明显。

越城区的楼面价被拉低,主要是因为2018上半年红星取得的楼面价为 3436 元的皋埠地块。

柯桥区上下半年的平均楼面价对比数值差距本来会更大,但因为楼面价仅为 394 元的龙之梦CBD-11地块,而拉低了柯桥上半年的平均楼面价。

2土拍市场的5个TOP

看完了整体数值,我们再来看看土拍市场的4个TOP3。

面积TOP3,越城区和柯桥区没有一个地块入围,排名第一的是保利今年4月份在上虞取得的 16.8 万方的土地,第二是诸暨浣东街道的一块占地 14 万方的土地,第三块同样来自诸暨,枫桥镇上的一块 12.9 万方商住土地。

成交金额TOP3,今年的地王被保利上虞这块地摘得,也就是现在在售的保利大国璟项目,总成交价达到了 31.7 亿元;第二名是元垄在今年5月份取得的柯西R-16地块,成交金额是 27 亿,楼盘名为元垄中南华著;第三名是11月底越城区镜湖曲屯1号地块,被中铁集团以 23 亿元竞得。

溢价率TOP3,今年上半年的几大热门地块均没有入围,因为土地金额起点高,所以溢价率很难突破100%,反而一些小的土地,溢价率会很高。

排名第一的是上虞小越街道的J3地块,以 229% 的溢价率成交,被几家上虞本土的贸易公司摘得;第二是诸暨艮塔西路的土地被宁波中景置业以 143.2% 的溢价率取得;第三是杭州湾上虞经济开发区的一块土地,被上虞和成置业取得,溢价率为 126.1% ,值得关注的是,这些溢价率高的土地均产生在今年上半年。

楼面价TOP3,排在第一位的是龙湖和金茂共同开发的镜湖金茂逸墅,楼面价达到了 1.21 万元,超过去年楼面价之王——1.19万元的柯桥招商阳光城檀院地块;第二名是阳光城在7月初拿下的镜湖绿洲路地块,楼面价 1.16 万元,目前该地块的案名为阳光城檀悦;第三名依然是元垄中南华著项目,位于柯西地铁旁楼面价 1.1 万元。

这个表单中前两名,都是在今年7月份拍下,自此之后,镜湖的土地拍卖就变得扑所迷离,从现在的眼光看,他们应该是在市场最高点拿的土地。

除了以上4个TOP,我们还统计了2018年绍兴拿地量最多的开发商——祥生集团,总拿地量为 39.9 万方,总价 39.73 亿元,平均楼面价为 5795.8 元,但主要集中在诸暨市,主城区仅有上半年3月拿的城南骆家葑地块,这个块地是越城区今年首块出让的土地,楼面价高达 1 万元,跟周边在售新房相差不大,正是因为这块地的拍出,给今年上半年火热的房地产行情,火上浇了油。

为了大家能更直观地感受到今年土地市场的情况,我们截取了2014年—2018年,这5年时间绍兴越城区和柯桥区经营性土地出让情况,2018年柯越两区出让金额为 196 亿元,比2017年少了 60 个亿,但依然优于14年—16年的成绩;土地面积2018年共出让 125.2 万方,比17年的 222 万少了近 100 万方,且排在近6年土地出让量的倒数第二。

通过对历年土地数据的统计,我们发现,2018年的土地市场也经历了冰火两重天的行情。

看完了土地,我们再来看看各区县新房成交情况。

1越城区

首先我们来看越城区每月成交情况,除去2月春节期间,成交套数正常走低的情况,整条线类似山的形状,最高点出现在6月,单月成交 2338 套,随后进入拐点,在传统的金九银十月份,甚至下降到月成交 510 套,是2017年以来的成交套数最低点。

经过统计对比,越城区上半年一共成交了 1.02 万套,下半年仅成交了 5825 套。 

我们也盘点了2014-2018年5年来,绍兴越城区的成交套数。

同时我们将这5年来的上下半年也做了一个比较,数据显示大部分是下半年要优于上半年或基本持平,像2018年这么大的套数之差,从未有过。

分解到每个楼盘,我们统计了2018年越城区销售套数和销售面积的TOP5。

2柯桥区

看完了越城区,我们再来看看另一个大区——柯桥区,柯桥区的走势相比越城区相对平稳,今年成交最高的月份出现在1月份,之后7个月维持在 1000 套以上,到了9月同样也发生了断崖式地下降,成交套数仅为 731 套,也是柯桥区自2017年以来首次单月成交低于 1000 套。

经统计,柯桥区上半年成交 8753 套,下半年成交 6064 套,虽然差距不像越城区这么大,但也是跟往年有很大的不同。

同样,我们也整理了2014年—2018年柯桥区的成交套数、成交面积和成交金额的变化值。

以下是2018年柯桥区销售套数和销售面积的TOP5。

3上虞区

看完了柯桥区,再来看看另一个区——上虞区,与越城区成交相似,2018年上下半年震荡剧烈,9月仅成交了 200 套。

4诸暨市

诸暨市同样出现了最后4个月成交套数下滑的情况,有一点值得说明,诸暨市是绍兴2017年成交套数最高的区县,达到了 2.1万 多套,比越城区 1.8万 套,柯桥区 1.9 万套还要高。

5嵊州市

再来看看嵊州市,通过数据我们发现,他竟然是2018年绍兴房地产的传奇区域,他创造了2018年单月销售套数之王,竟然在6月网签 3300 多套,而其它大部分月份成交不超过 1000 套。

刚才我们在土地市场分析的时候也提到了,嵊州市在2018年一直都是挺独特的存在,对于这个异常的数据,嵊州当地房产人员给出了原因:嵊州比绍兴主城区早几年就启动了拆迁,拆迁量基本涵盖大半个嵊州,同时催生了当地土拍供应量加大,随后拆迁停滞,导致供应量远超当地实际需求量,今年4、5月份,嵊州大部分楼盘价格有所下调,而且启动了外地分销,这些分销人员带来大量的外地投资客,特别是杭州方向的拆迁户,由于当时杭州启动了政府统一摇号,很多拆迁户担心自己摇不到房子,于是这些惊慌的拆迁款就部分流向了嵊州,造成了嵊州逆势而上的奇葩景象。

从土拍市场到房产市场,从日常现象到客观数据,无论从哪一个维度来分析,2018年的房地产市场都是一个令人心跳加速的市场,很多人一定很好奇,为什么2018年的绍兴房地产市场会有如此大的落差?

1中美贸易战

2018年3月23日凌晨,美国总统特朗普在白宫正式签署对华贸易备忘录并当场宣布:将有可能对从中国进口的 600 亿美元商品加征关税,并限制中国企业对美投资及并购。

中美贸易战对国民经济最直接的影响就是出口受阻,贸易顺差转变为贸易逆差,流入房地产的资金大幅下降,直接导致的后果便是房地产的流动资金紧缺。

2中央提出“遏制房价上涨”

如果说中美贸易战的开始对于房地产行业的影响并没有那么直接,那么中央政治局在2018年7月31日的表态就是最直观的信号。

从2017年3月提出遏制房价过快上涨到 2018年7月底的遏制房价上涨,两字之差,天壤之别,所以,我们看到了地产股大幅下跌,房地产市场开始逐渐变冷。

3银根收紧

银根的收紧也是极为不利于房地产发展的因素,10月份,我们的住宅首套房贷款利率上浮了 25%,二套房上浮 35%,商业性质利率上浮 45%,虽然相比2014年我们的基准利率依然是 6.15%,上浮的这些利率,其实跟当年的基准利率差不多,但给购房者的感觉是银根收紧,贷款成本很高。

4拆迁政策调整

6月份,国开行回收棚改项目合同审批权,原先以货币安置的,下半年多改为实物安置,也就是安置房安置,如果说前面三点,更多的是心理预期层面的影响,那么我想拆迁政策的调整则是对这一轮上涨最致命的一击。

这轮大涨始于2016年年底,正好是绍兴市政府提出三年城中村改造计划的时候,大量货币化安置的拆迁户,冲入新房市场,使绍兴原本库存量不多的新房市场,瞬间供不应求。

5周边城市降温

随着周边城市的降温,杭州土拍遇冷,拆迁减缓,外地投资客逐渐撤离,绍兴本土的购房者又变得犹豫了,最典型的两个区域就是诸暨和嵊州,市场好的时候,总是有外地分销带看的身影,房产市场变冷,反应最快的就是这些专业房地产炒房客。

讲完了影响绍兴房地产的全国因素,我们再来看看,影响绍兴房价的本地因素。

1土地供应量加大

7月19日,绍兴国土资源局发布了《2018-2020年绍兴市区住宅用地供应计划》,文件显示,三年绍兴市计划供应住宅用地 903.7 万方,截止6月30日三区共出让住宅及商住用地仅 76.4 万方,也就是说还有820多万方的涉宅用地未被出让。

虽然2018年过去了,但政府并没有像计划表所显示的一样出让 422 万方,出台这个政策最大的目的,首先是告诫一些激进的开发商,我们的土地还有很多,卖不完;其次是稳定购房者心态,未来将会有更多的房子推出,不要一哄而上去抢房。

2下半年新房供应量激增

上半年热门区域,下半年供应量增多。

举两个绍兴上半年最热门的两大区域,第一是镜湖,今年上半年镜湖海樾传奇为什么被疯抢,就是因为在多重利好的引导下,想买镜湖,就只有海樾传奇一个楼盘,而到了下半年,万科、祥生、融创这些楼盘相继上市,房价也提高了一个档次,原来的优势就没那么突出了。

城东也是如此,上半年在售的几个盘都是2017年卖剩下的,新盘没跟上,上半年区域内所剩不多的房源自然成了香饽饽,下半年保利迪荡湖1号和碧桂园宸章上市,房源量充足,购房者自然也就不慌了。表格罗列的仅仅是上下半年取得预售证的量,未取得预售证的房源还有很多,这只是冰山一角。

3义峰山石料事件

这件事在8月17日被曝光,本来没波及到新房市场,但在后续的爆料中,发现绍兴有33个在建楼盘使用义峰山石料,义愤填膺的业主冲击售楼处,在网上发布不利楼盘的言论,众人谈辐色变。相信这也是让今年9月份成交快速下跌的重要原因。

4绍兴政府调控

第一个就是绍兴的限售政策,限售政策规定越城区、柯桥区、上虞区的新房在办出不动产证的情况下,还需等2年才能上市交易,无形之中拉长了投资的时间,给想短期投机的客户以打击。

第二个调控措施是对于违建的零容忍,执行四不予,包括不予房产登记、不予提供贷款、不予登记发证和不予提供服务。

今年上半年有多个楼盘的业主都被执行四不予,比如镜湖的御和园、城东祥生望湖名都、盛世名苑、城南的缇香名邸,规定的严格执行,也让开发商在前期户型设计的时候,不敢做太多偷面积的行为。

在前几年,有很多楼盘为了体现其性价比,大肆宣传其可拓展面积,今年推出来的很多楼盘就守规矩多了,但对于购房者而言,同样的价格,能买到的居住面积更少了,性价比也降低不少。

第三个调控措施,是5月推出的价格备案措施,越城区规定房价超过 1 万元需到越城区主管部门报备,并且上下浮动不得超过 5%,6个月内不能调整备案价;柯桥区随后也发布了房价备案制度,房价在 1 万元以上需柯桥区主管部门审核,超过 1.5 万的则需要柯桥区领导同意,认筹金不得超过 15 万。

第四点是政府在7月开始要求专项整治房地产市场,但这个通知发布之后,房地产就已经处在下行通道,所以虽然这些政策来势汹汹,多个部门联合执法,但实际上如果没有媒体的报道,很多人也根本不知道有这么一回事。

第五点,柯桥区在2017年—2018年推出了3块限价土地,一块是2017年12月29日拍出的鉴湖水庄地块,另两块位于柯北,G50和G51,分别在6月和7月拍出,这三块土地均要求按照政府提供的建筑施工图施工,同时销售单价不超过 9000 元/㎡,专门卖给柯桥当年的拆迁户,这几块地旁边就是很多开发商的商品房,有些楼盘的土地价格就已经逼近 9000 元,这无形中也给这些已拿地的开发商造成了销售压力。

第六点,拆迁量的减少,刚刚在全国因素上也提到过,这里重点讲讲绍兴2018年具体减少了多少。

根据政府发布的三年拆迁计划:2018年越城区将有158.7万方的拆迁量,在统计了实际发布拆迁公告的数据之后发现,实际只有29.7万方的拆迁量。

根据地图显示,这些拆迁主要集中在两个地方,第一是镜湖黄酒小镇附近,第二是地铁1号线沿线位置,虽然拆迁点数多,但基本都是小拆,不像2017年那样,整片区域拆迁。

了解完越城区,我们再来看看柯桥区,根据2018年年初发布的拆迁计划,柯桥区将有 242 万方的拆迁量,但实际只有 115.87 万方,下降了50%左右。原定计划要拆除的柯西小赭村等,因为各种原因没有按照计划实现拆迁。

诸多不利因素的叠加,让我们感受到了深深的寒意,那么,绍兴的房产市场会就此凉凉了吗?

如果“冰火两重天”是对2018年绍兴房地产的一个概括,那么,2018年的绍兴城市用一个词概括,就叫“大城之年”。

2018年绍兴城市建设发生了许多事。

自马书记2月份担任绍兴市委书记以来,举行了各类绍兴城市营销活动,例如:产业招商类的绍兴发展大会、新材料产业创新发展论坛、首届集成电路产业高峰论坛等等;例如:城市文化类营销活动的绍兴女排世俱杯、会稽山论坛、世界模特小姐大赛、阳明心学高峰论坛等等。这些活动的开展绝不是毫无章法的,而是都有其明确的指向性的,具体我们从18年的首届发展大会中就可以看到。

首届绍兴发展大会上,提出了拥抱大湾区,发展大绍兴的思路,更具体的是融入杭州,联合宁波,接轨上海。

并提出了一轴两廊的思路,发展大会开幕的同时也明确了镜湖作为首位度城市核心和地标性新城的功能定位,将原来绍兴一环以内部分定义为古城保护区,主打文化旅游牌。绍兴城市从会稽山时代走向镜湖时代、湾区时代。

1文创大走廊

文创大走廊,将构建时尚智造、国学文化、养生休闲、特色工艺、水乡民俗5大生长型文创价值链,到2020年,全市文创产业要达到千亿元。

2科创大走廊

如果说文创大走廊的规划还比较模糊的话,那么12月10日发布的科创大走廊三年建设计划,则更加具体和明确,根据通知显示,科创大走廊计划投资 1827 亿元,其中2018—2020年总投资 610 亿元,重点项目有 99 个。

从政府公布的项目数据来看,上虞区投资金额最高,达到了 708 亿元,柯桥区排名第二,总投资额为 614.2 亿元,越城区排名第三,总投资为 254.3 亿元;诸暨和嵊新开放创新带则比较低,项目仅为个位数,金额在 100 亿左右。

越城区、柯桥区和上虞区三区项目占比高达97%,其中,越城区主要以信息技术为主,柯桥区以现代纺织、现代建筑和高端装备为主,上虞区以高端装备、新材料、现代医药和电子信息为主。

3密集居住区,多点分布

我们发现,2018年绍兴的城市格局被不断地拉伸,居住区域也更加地分散,今年除了以往热门的居住区域:比如镜湖、柯西和柯北,新兴的钱杨新城和两湖版块也备受投资者关注。

4商业综合体,遍地开花

随着城市框架的拉开,2018年绍兴新增很多商业综合体,目前在建的有 8 个:比如苏宁广场、宝龙广场、爱琴海商业中心等,规划中的有 2 个(柯桥银泰城和奥特莱斯),以往我们认为的城市核心居住区也逐渐被解构,地铁和快速交通路网让各个居住版块得以分布在城市的各个区域,整个城市呈现均衡发展的态势。

5文娱展馆,积极推进

除了商业广场,在发展大会上,市政府还提出了多个文化类展馆的建设,投资额最高、占地最大的是新国际会展中心,总投资 41 亿,位于柯桥和越城区交界处,除此还有新大剧院、新美术馆、新博物馆和新规划馆,这几个展馆全部集中在镜湖,也表明了政府重点打造镜湖的决心。

6医疗资源,均衡分布

2018年几个新医院的确立也值得关注,绍兴现有综合性大型医院12家,今年市政府提出了将人民医院外迁至镜湖西蚌潭村,在则水牌区域新建妇保医院,在城东将新建越城区人民医院,老城区将对原来的市中医院进行扩建,未来在越城区东西南北中,都将有一家综合性医院配套,方便人居生活。

7基础教育,不断完善

除了医疗的升级,越城区计划到2025年新增幼儿园 33 所,右侧图表所显示的是目前在建商品房配建幼儿园的信息,同时在中小学方面,也将新增 7 家,比如镜湖核心区的新梅山小学、融创越州府旁的浙化联配套小学;2018年柯桥区新建幼儿园 4 家,中小学 5 家,比如:新建轻纺城小学裕民校区、将原钱清中学升级为柯桥中学西校区。

8交通路网,全力拓展

2018年变化最大的,还属交通路网,我们用“三高两低、四通八达”来形容,三高代表:高铁、高速和高架,两低代表地铁和地面道路。

高铁的工程有杭绍台高铁开建以及绍兴北站扩建工程,绍兴将成为杭甬客运专线和杭绍台高铁的十字枢纽。

高速有杭绍台高速,说明一下这里也有一个城市高架——杭绍台尹大线高架,高速还有杭金衢至杭绍台高速连接线,这条形成的闭环就是杭州二绕的概念,在绍兴的北面还会有一条杭绍甬高速,被称为智慧高速。

高架包含了越城区东边的越东路高架、西边二环西路高架、北边的329高架和城市中间的二环北路高架和柯桥区境内的104西延工程和杭州中环湖安路高架。这些高架桥大部分都是2018年就开工,个别是2019年年初开工,且建成年份多集中在2022年,也就是亚运会在绍兴举办的年份,通过统计,2018年政府在这些交通上的投入达到了 391 亿元。

绍兴是浙江省内第三个拥有地铁的城市,近几年地铁房在绍兴也很受购房者的青睐,目前地铁1号线已经全线开工,预计2022年将会竣工,届时与杭州地铁5号线实现对接,而地铁2号线则姗姗来迟,虽然一期工程同时被国务院审批,但目前还在前期阶段,预计会在2019年开工。

“两低”中的第二个低是绍兴主城区内的地面道路,打通城市各条地面道路,同样非常重要,政府继续朝着六横八纵三连的目标前进,这张图展示了各条地面道路,比如群贤路东延工程、32省道兰亭至平水段改造、31省道北延工程以及镜水路南延。图中罗列的各条道路都将在2020年之前完工。

讲了这么多道路,可能大家已经被绕晕了,现在我们来举个例子。打个比方,我准备从城南出发去杭州,现在呢,你只有两个方式,一个是开车到袍江高速口上高速,一个是到绍兴北站坐高铁。

那么,等到2022年可以怎么去杭州呢?除了刚才的两种方式,你另外还有三种选择。一种是选择地铁,在城南直接坐上地铁1号线,直接到杭州换乘杭州地铁5号线;第二种是开车上二环西路高架,转到104国道高架,一直往西开,直接进入杭州中环;第三种是选择高速出行,从福全入口进入杭州二绕。

到2022年,绍兴将形成“杭州湾1小时、全市域半小时”高铁圈和“全市1小时,市区半小时”交通圈。

城市化是不可阻挡的历史进程,城市交通的发展和基础配套设施建设的完善将极大地推动一个地区城市化的进程,相信在明年,也就是2020年,绍兴将会呈现不一样的繁荣景象。

回顾了绍兴房地产市场“冰火两重天”的2018年,以及如火如荼进行中的城市基础建设,那么接下来,我将分享大家比较关心的部分——2019年绍兴房地产市场预测。

对于2019年绍兴的房价,就好像“薛定谔的猫”一样,你没有到那个时间点上,永远无法确定他的走向,但我们可以透过一些已经发生的事实去做一些基本的判断。此刻我所有的预测都只是基于当下我们所获得的信息,当然每个人对于信息的解读都是存在偏差的,就像吴晓波说的“预测是一件非常危险的事情”,大家求同存异即可。

1中央反复强调“稳”

近两次的中央政治局会议上反复提到一个“稳”字,对应到我们的房地产市场,最重要的一点是“稳预期”,不让房价过快上涨,也不允许房价快速下跌。

2各地方政府放松调控政策

在这个信息释放之后,一些对于土地财政依赖较大的地方政府迅速做出了反应,比如菏泽在19日就取消限售,广州、珠海、合肥等都有相继动作出现,当放松调控政策成为一个大势时,房地产又将进入新的阶段。

3央行行长提出逆周期调节

除了政府方面的放松,我们看到央行行长易刚在近期的公开场合表述也很暧昧,比如“当经济衰退或者遭遇外部冲击时,货币政策应该及时出手稳定金融市场,增强公众信心!”又比如“住房金融就有些宏观审慎,具体到首付比例可以逆周期地调节。”

4发改委支持优质房企发债

同时国家发改委在12月12日也发布要支持优质房企发债的通知,这些放松的信息都透露出2019年的房地产市场,将会是一个逐渐放开的过程。

国家层面如此,对于绍兴而言,影响绍兴房价走势的因素会有哪些呢?

1拆迁力度加大

12月12日网上传出一张拆迁工作表,根据表中显示,2019年镜湖的拆迁力度还会继续加大,特别是镜湖(㹧犭茶湖)周边一带,预计将有19个村共计7400户家庭会被拆迁。

2安置房建设计划缩水

12月12日我们在国土资源局网站上发现了安置房的建设计划,此前经过统计大概有300万方,但几天后,我们发现政府悄悄的取消了皋埠、斗门街道、马山、城南、府山街道的安置房建设计划,共计有108万被取消。这也让明年的安置房建设扑朔迷离。

3房贷利率下调

全国的银根放松也传导到了绍兴,经本地媒体调查,18年年底,房贷利率有了下调的迹象,原先首套房要25%,大部分国有银行已经下调至13-15%。

4土地供应量增大

同时我们也看到牵制绍兴房价的另一个重要因素是绍兴的土地供应量,根据政府计划,19年-20年,将会有大量的住宅用地出让。

再来说说绍兴的新房库存情况。

1越城区

这个库存量是截止2018年12月25日的,经过我们统计,越城区还有新房库存 1.89万套,这个库存数据参考了绍兴市房地产信息网的数据,可能存在一定的误差。

越城区几个板块,目前库存量最高的是城东,有 5164 套;库存第二的是镜湖,一共有 4646 套;接下来是城南,有 3670 多套;然后是袍江,有 2969 套;目前库存量最少的就是城西,经过多年的消化,城西的新房库存量持续走低。

接下来我们重点看一下各板块具体的楼盘和户型库存情况。

城东的几个楼盘库存量都比较高,最高的是宝业四季园,二期项目是全新的产品,一共有 1600 套;第二是恒大御景湾,这个片区可以算作袍江也可以算城东,全新楼盘还有 1266 套,当然城东还少了御景湾对面的武汉城投前不久拿下来的地,同样也会达到千套级别。

我们看面积库存比,城东目前库存量最高的是 111-130 平米,其次是 131-151 平米,反而 110 平米以下的小面积较少。

当然这里需要提醒一下,面积库存数据和房源库存有所差异,面积库存我们截取的是取得预售许可证房源,房源库存是把未领到预售的也算进去。

城南的库存一共有 3670 套,最大的两个楼盘是恒大珺睿府和祥生尚贤府,两个楼盘合计库存超过 62%,而城南最大面积段同样在 110-130 平米,达到了 50%,第二的是 130-150 平米占到四分之一。

城西库存一共有 2452 套,库存量最大的是鉴湖壹号院,是即将上市的新盘,有排屋和高层;城西目前在售面积配比中,大面积 130-150 平米占比较高。

镜湖库存的这几个楼盘都是新盘,除了镜湖金茂逸墅和阳光城檀悦,其他楼盘都是下半年才开售不久,所以库存量较高,最高的是融创绍兴壹号院,第二名的是镜湖金茂逸墅,这里还未算上12月刚拍出来中铁建的房源,如果算上的,库存量预计会达到 6000 套。

同样目前在售的户型中,占比最高的依然是 130-150 平米户型,但 110 平米的户型比其他区域相对多一点,有 23% 的量。

袍江目前库存有 2969 套,其中较多的是新城悦隽公馆和宝龙世家,目前在售的面积段最多的是  110-130 平米,占了47%。

2柯桥区

我们再来看看另一个成交大区——柯桥区的库存情况。

柯桥区主要板块现有库存量约 1.86 万套,其中热门的柯西和柯北板块库存最多。

由于柯桥区的购房数据未被公开,以下数据都是我们人工统计,可能存在一定的误差,仅供大家参考。

首先,我们来看柯北,目前库存量最高的是彩虹府,在 1800 套左右,其次是阳光城元垄璞悦,他们目前还是新盘待开状态。群贤府和大都会接近尾盘。

柯西有两个大盘,公元2020和元垄中南华著都超过 2000 套,大越府的库存也接近 200 套。

柯南版块目前在售的仅有2个盘,新城棠樾是2018年的新盘,库存在 1000 套左右,招商阳光城檀院开盘相对较久,目前库存量也不多了。

作为融杭桥头堡的杨汛桥,库存最多的是紫薇府,接近 1500 套,西江望府和学府新城在 750 套左右。

看完了我们统计的库存数据,接下来我就以上所分享的这些通过来自政策、土拍、库存所透露的信息,来判断2019的绍兴房地产市场会呈现的一些特点,说几个我的预测。

1本土优质房企,大有可为

全国品牌房企进入绍兴的热情降低,虽然会继续关注绍兴,但他们会更关注北上广深杭这些一线城市的土地情况,而原先被高土地价格挡在门外的绍兴本土房企将迎来机会,低总价,低楼面价的土地将为他们重回绍兴房地产市场带来机会。

2土地小而美

从2018年的土地出让情况来看,2019年政府推出的土地将以小块土地为主,而且这些土地的位置应该更加靠近城市发展核心,同时土地的起拍价格会更低,吸引更多的开发商来参与竞拍。

3房价稳中有波动

由于目前各个区域的库存量不均匀,有些区域房价在2019年上半年可能会迎来下行,库存较少的区域房价会保持稳定,整体应该是量升价跌,2019年下半年,由于库存量的逐步消化,会出现量稳价稳的行情。

4刚需改善为主

2019年的购房者将以刚需型和改善型为主,主要以在结婚、小孩读书购房的需求为主,另一个是随着房价的稳定,一些想改善居住环境的人也会准备出手购房;投资需求依然存在,但相较早几年的全民炒房,19年将会是一些资金实力雄厚,把房产作为中长期投资的人出手时机。

演讲的最后,用汪国真的一首诗,与大家共勉:“只要明天还在,我就不会悲哀,冬雪终会慢慢融化,春雷定将滚滚而来。”

谢谢大家,我们明年再见!

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