【旭东说房】2019绍兴房地产年度大数据发布|万字干货

旭东说房 2020-01-04 19:21:09
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△2019绍兴房地产年度大数据发布会现场识越十年,专注因你而在。

大家好! 

我是黄旭东。

每年的一月,循例应该回顾过去,展望未来。

那么,对于刚刚过去的2019,你觉得用什么词来给它做一个定义合适呢?

于我而言,2019年的绍兴,是一个生机勃发之年。这一年,它迎来了很多新的朋友、促成了很多新的合作、开建了很多新的工程……

所以,2019,我对它的定义是:赋新之年

2019年的绍兴,我们记录过很多新事、大事,为了帮助大家回顾,我们整理了 6 个关键词,作为线索。

△2019绍兴房地产年度大数据发布会现场

1

古 城 焕 新

2019 年 1 月 1 日,《绍兴古城保护利用条例》正式实施,随后绍兴古城保护区里,大动作频繁。

比较大的几个古城复新项目有:古城北大门提升工程、绍兴饭店二期改扩建工程、阳明故里整体开发、蔡元培广场改造工程等等

今年新开工的古城赋新项目,总投入约 150 亿元,而在过去的 2001 到 2018年,近 20 年的时间,累计总投入仅 130 亿元,可以说 2019 年是绍兴古城保护建设“火力全开”的一年。

2

拆 无 止 “镜”

2019 年,拆迁依然是大家热议和关注的话题。

2 月 14 日,农历大年初七,镜湖召开拆迁工作动员大会,拉开了绍兴 2019 年的拆迁大幕。

△2019年镜湖拆迁分布图

灵芝街道和东浦街道中的 13 个村,是此次拆迁的重点街道,拆迁总量约 90 万方,达到了越城区总拆迁量的 73.6 %,重点拆迁区域以凤林西路沿线和环犭央 犭茶湖沿线为主。

除了镜湖,越城其它区域拆迁总面积约 41 万方,其中占比最大的是古城保护区,主要分布在解放路和中心大道两侧,拆迁的原因与 2018 年为地铁 1 号线建设让路不同,2019 年古城内的拆迁,主要是为了古城更新项目的建设。

△2019年越城区(镜湖除外)拆迁分布图

相较于越城区开年就如火如荼展开的拆迁工作,柯桥区就显得极为克制和冷静。

2019 年,柯桥区拆迁总面积约 120 万方。重点的拆迁区域为:柯西小赭村约 82 万方、柯西会稽山黄酒厂地块约 27 万方、福全金三角区域约 10 万方。

△2019年柯桥区拆迁分布图

2019 年的上虞,是三区中拆迁量最少的,仅有约 53 万方,拆迁区域主要集中在杭绍台高铁沿线,和上虞城西的曹娥江沿岸。

△2019年上虞区拆迁分布图

2019 年,绍兴三区计划拆迁面积约 302.31 万方,实际拆迁面积约 303.89 万方。

2018年绍兴三区实际拆迁面积约245.57万方,2019年为303.89万方。

越城区相较于 2018 年的约 30 万方, 2019 年呈现出爆发式的增长,增加了超 100 万方的拆迁量;

柯桥区 2018 年和 2019 年实际拆迁量仅相差约 5 万方,拆迁量较为稳定;

上虞区相较于 2018 年的 100 万方, 2019 年拆迁减少了约 47 万方。

3

重 “构” 城 市

今年,有一点引发我们重点关注的是“用地功能调整型”控规的发布数量相当之大。

据统计, 2019 年绍兴三区“用地功能调整型”控规,去重后的发布数量有 33 个。

越城区 14 个,总调整面积约 2889.4 万方。

把这些地块还原到地图上,我们可以看到,越城区调整“用地功能”的地块主要集中在镜湖和城西。

△越城区2019年“用地功能调整”地块

镜湖核心区,高铁站前、西侧区块,湖东片区,凤林西路以北片区是三个比较大的调整片区。

其中,湖东片区将从现在的工业和农林用地,变更为金融创新总部集聚区,配套住宅、商业、行政办公和一部分新型工业用地。

凤林西路以北片区目前已经拆迁完毕,将建设镜湖医院、住宅以及地铁商业配套。

城西区域调整较大的三个区块是杨绍线区块,西郭、快阁区块,以及青甸湖区域。

杨绍线区块之前主要是工业用地,调整后将以住宅、商业和绿地为主,将大大缓解城西当前居住用地紧张的情况;

西郭、快阁区块内,当前的华越微电子厂所在区域将调整为居住和商业用地,12 月华润置地已经签署了合作意向书,将在此区域建设绍兴871LOOP全新城市文旅综合体项目。

12 月青甸湖区域控规发布,作为绍兴曾经重要饮用水源之一的青甸湖,也即将进入湖区开发阶段,大量的空闲用地、农林用地将被用于住宅和商业的开发。

2019年,柯桥区“用地功能调整”地块 9 个,总调整面积约 2055 万方。

不同于越城区重点发展镜湖和城西,柯桥区主城区东西南北四个方向,都发布了用地功能调整控规。

柯西的小赭区块、柯北的马宅池区块、柯东的镜水路两侧、柯南的柯岩街道区域。

△柯桥区2019年“用地功能调整”地块

另外,福全街道今年颇受重视,发布了金三角和江北两个区块的用地功能调整控规。

钱清大钱门区域从工业用地调整为了居住和商业用地,据悉大连一方已意向签约,预计商业由万达集团运营。

马鞍街道也有一块用地功能调整控规发布,该调整区域包含了 2019 年热销的杭越府,周边的工业用地,都将变更为住宅和商住用地。

2019年上虞区发布的用地功能调整控规有 10 个,总调整面积约 3019 万方。

调整区域主要集中在上虞主城区、城南片区和滨海新城区域。

△上虞区2019年“用地功能调整”地块

与越城和柯桥两区不同的是,上虞区发布的控规主要以空间结构调整为主。例如:上虞老城的控规,主要是明确了“一江两片、山水连廊、一核多团”的城市发展空间结构。

而位于上虞城南的梁湖街道,则将围绕杭甬运河、四十里河打造“三生融合”的魅力之城,将以“一轴三带、蓝绿交织、组团呼应”的理念进行空间结构布局。

2019 年绍兴三区如此密集地发布规划,也体现了绍兴城市化进程的不断提速,规划的发布,实际上是对外透露了政府对于该区域未来发展前景的规划,也让我们对于这些区域有了更多的想象和期待。

4

挥 金 “抢” 地

2019 年绍兴土拍市场,相信很多人都感受到了它的火爆,其实早在年初政府主办的土地推介会上就有了先兆。当天,150 余家房企参与了此次发布会。

5 月,迪荡湖2号地块出让,20 余家房企参与竞拍,竞拍时间长达 8 小时,在我们的直播平台上,吸引了 105 万人次的围观。这块地也创造了绍兴成交楼面价和成交总价的纪录。

△搜狐焦点绍兴站土拍直播截图

我们统计了 2019 年绍兴三区的土拍数据,全年共出让商住用地 67 宗,总出让面积约 451.7 万方,总出让金额约 630.6 亿元,远超2018年三区 169.8 万方的土地出让量和 250.8 亿元的土地成交金额。

对比历年数据,发现今年绍兴的土拍市场创造了总出让面积、总出让金额、成交楼面价、总价地王,4项纪录。

2019 年,越城区共出让商住用地 25 宗,出让总面积约 243.4 万方,出让总金额约 408.6 亿元。出让土地主要集中在镜湖和袍江,其中关注度比较高的地块有:蛟里 1 号、2 号地块,官渡 1 号、3 号地块,袍江两湖 6 号地块。

越城区二环内,虽然今年出让土地不多,但几个地块都非常优质,除了刚刚提到的迪荡湖2号地块外,还有被中海拍下的城西原热电厂地块、大家京东方地块。

△越城区2019出让商住用地分布

柯桥区共出让商住用地 18 宗,出让总面积约 86.1 万方,出让总金额约 122.4 亿元。出让土地主要集中在柯东、柯岩和坂湖区域。

△柯桥区2019出让商住用地分布

由于 2018 年柯桥出让的土地主要以柯北区域为主,柯桥城区其它区域鲜有出让,因此 2019 年这几个区域出让的土地,引发了开发商的高度关注和争抢。

柯桥出让土地的另一个特征是,呈“组团式”出让。比如:柯东的J-39、J-48地块,柯西坂湖南岸的R-23、R-24、R-25地块,以及柯岩的K-02A、K-02B地块。

上虞区共出让商住用地 24 宗,出让总面积约 122.3 万方,出让总金额约 99.7 亿元。出让土地主要集中在曹娥江两岸,以城北和城西片区为主。

△上虞区2019出让商住用地分布

其中比较热门的地块是:杭州蓝光以近 20 亿总价拿下的高铁新城J-12号地块、金地拿下的城北 49 号地块,值得一提的是,今年首入上虞的港龙在城北和城西各入手了一块地。

2019年绍兴三区土地市场排行榜。

△2019三区成交楼面价TOP 5 地块排行榜

△2019三区成交总价TOP 5 地块排行榜

△2019三区溢价率TOP 5 地块排行榜

△2019年三区拿地TOP 5 房企排行榜

回顾2019年绍兴土拍市场,我发现了几个特点:

第一,镜湖依然雄踞各片区出让榜首,总出让占地面积约 144 万方,占越城区全区出让面积的 60%。

第二,2019绍兴三区商住用地出让“零流拍”、“零捡漏”。

2018年下半年绍兴土地市场出现“捡漏”现象较多,比如:中国铁建花语江南、大家镜界,但今年全年几乎没有出现类似情况。

第三,2019年在绍兴拿地的房企以国内排名“腰部”位置的房企居多,比如:宝能、武汉地产、龙湖、金辉、保亿等,头部房企拿地偏少。本地房企继续增加土地储备,比如:金昌、元垄、宝业。

第四,绍兴融杭趋势更明朗,融杭板块土地公开出让增多,如:钱杨新城的中南地块、柯桥经济开发区的杭越府、滨海新城的世茂云图。

△2019绍兴房地产年度大数据发布会现场

5

滨 海 “赋” 新

2019年11月,浙江省人民政府正式批复:同意设立绍兴滨海新区。

空间范围包括:滨海新城江滨区、袍江经济技术开发区、高新技术产业开发区、镜湖新区片区。

△绍兴滨海新区分布图

这其中,最让大家感到诧异的是,镜湖新区竟然被划入了滨海新区中。以至于很多在镜湖买了豪宅的人,在朋友圈调侃花了好几百万,把自己变成了“工业区的滨海人”,因为在绍兴人的眼中,“滨海”二字就是工业区的代名词。

那么,绍兴多个名字中带“滨海”二字的区域,比如:滨海、滨海工业区、滨海新城以及绍兴滨海新区,都有什么区别呢?很多老绍兴人都未必清楚。

其实,绍兴人常说的“滨海”,指的是曹娥江沿岸的“滨海工业区”,老绍兴也叫这个区域为“海涂”,在行政区划上属于柯桥区的马鞍街道。

滨海新城,成立于2010年,成立之初包含袍江经济技术开发区、绍兴滨海工业区、杭州湾上虞工业园区,行政街道上,涵盖了越城区、柯桥区和上虞区,但现在的滨海新城更多的指的是上虞的沥海街道。

所以,绍兴滨海新区包括了滨海新城,但与滨海工业区没有从属关系。

另一个让很多人感到困扰的是“区”的概念。比如:越城区、柯桥区、上虞区、镜湖新区、袍江新区、高新区,以及滨海新区。

他们之间究竟是什么关系,有什么区别呢?

首先我们要明确两个概念,一个是“行政区划”,一个是“经济区划”。

行政区划,很简单,就是你身份上出现的区,在绍兴就只有越城区、柯桥区、上虞区。

除了这三个区,其它叫做区的,都可以简单理解为“经济区划”概念。

行政区划和经济区划之间,有什么关系呢?

他们之间的关系在于“经济托管”。

打个比方:你有一个男朋友,这个男朋友的户口在他爸妈的户口本上,这种关系就是行政区划关系;但是,男朋友现在和你在谈恋爱,他赚的钱都归你管,你们之间的关系,就相当于经济区划关系。

所以,简单理解就是,这10个街道在行政区划上,归属于越城区和上虞区,但未来他们赚的钱,都要交给绍兴滨海新区来管理。

6

“马” 不 停 蹄

前面五个关键词,它的核心内容,其实说的都是同一个——城市发展速度。

如果用一个成语来形容2019年绍兴的发展速度,我认为“马”不停蹄,应当算得上贴切。

今年,在马书记的带领下,绍兴在4个一线城市——杭州、深圳、北京、上海,举行了“绍兴周”活动,如此高频地城市营销活动,在绍兴历年都是少见的。

作为绍兴核心人物的马书记,为什么要亲自“率军出征”呢?

或许在场的人多人也看到了绍兴当前的两大困境。

一个是产业的困境。绍兴当前的工业,仍以诸如印染、纺织等传统产业为主,但这些产业结构不优,生产效率较低,对这些产业的过度依赖,导致绍兴产业转型较慢,综合经济实力在全国排行榜上不进反退,有将要被嘉兴赶超的危机。

另一个是人才的困境。从2010年到2018年,绍兴常住人口仅增长了 12.3 万,而 2018 年杭州常住人口增加了 34 万人,宁波增加了 20 万人,甚至连嘉兴都增加 7 万人,而绍兴仅增加 2.5 万人。

另据统计,绍兴本地高校毕业生的留存率只有17%,绍兴籍大学生返乡就业率也只有17%,远低于杭州和宁波。

为了突破这两个困境,绍兴正在马不停蹄地加大城市配套基础设施建设和产业引入。

2019年绍兴三区集中开工的项目,总金额将近 2090 亿,另外,集中签约项目的总金额也有近 735 亿。

如此大动作背后的原因,其实非常简单,就是要让绍兴重返城市综合经济实力全国 30 强。

从而获得更多国家政策、金融上的支持,吸引到更多的产业和人才。

△2019绍兴房地产年度大数据发布会现场

回顾完2019年绍兴城市大事件,接下来进入今天在座的各位最关心的部分——2019年绍兴新房成交及市场分析。

2018 年,绍兴三区共成交 37686 套,成交面积约 520.79 万方。

2019 年,绍兴三区共成交 45053 套,成交面积约 557.64 万方。

越城区成交 19186 套,成交面积约 238.3 万方;

柯桥区成交 17292 套,成交面积约 208.34 万方;

上虞区成交 8575 套,成交面积约 111 万方。

越城区除了 1 月和 2 月成交套数不足 1000 套外,其它月份表现良好,尤其是 12 月,成交量暴涨,达到了 2519 套,是自 2017 年 4 月成交 2744 套以后,连续 31 个月来的单月最高成交量。

△越城区 2019 销售面积TOP 10 楼盘排行榜

△越城区2019销售套数TOP 10 楼盘排行榜

△越城区2019年度销售金额TOP 10 楼盘排行榜

柯桥区 2019 年整体销售套数和面积呈山形分布,1 月和 2 月成交量较少,从3 月开始逐月上涨,至 6 月到达 2019 年的成交量顶峰,随后逐月回落,直至12 月成交量再度回涨。

△柯桥区2019销售面积TOP 10 楼盘排行榜

△柯桥区2019销售套数TOP 10 楼盘排行榜

△柯桥区2019年度销售金额TOP 10 楼盘排行榜

上虞区 2019 年新房成交走势呈“双山型”,最高成交量出现在 3 月,也就是大家常说的小阳春,随后成交回落,到 7 月再次上涨,8 月下行,10 月的成交套数仅 250 套。

不同于越城区和柯桥区 12 月出现明显的翘尾现象,上虞区 12 月虽然较 11 月成交有所上涨,但涨幅不大。

△上虞区2019销售面积TOP 10楼盘排行榜

△上虞区2019销售套数TOP 10 楼盘排行榜

△ 上虞区2019年度销售金额 TOP 10 楼盘排行榜

△2019绍兴房地产年度大数据发布会现场

通过上的数据,我们总结出了 2019 年绍兴新房市场的 4 个特点。

01

上半年量价齐升,下半年量跌价稳

产生这个现象的原因有几点:

从全国层面来看,第一季度货币放水,全国社会融资总量再创新纪录,增量高达 8.18 万亿元,同比 2018 年多增 2.34 万亿元,增幅高达 40 %。

在绍兴本地的因素上,是由于年初绍兴发布大规模拆迁计划,引发 2018 年大量持币观望的购房者恐慌性入市;同时,年初越城区几块高溢价率出让的土地,也起到了推波助澜的作用。

2019 年突然到来的“小阳春”引发了中央的高度关注,于是在 4 月及 7 月的政治局会议中,再次重申了“房住不炒”的政策。

6 月,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发表讲话:“必须正视一些地方房地产金融化问题。”释放了国家信贷收紧的信号,切断了房企各类融资渠道,市场风向突变。

绍兴下半年虽然也有大规模的拆迁,但由于政府加大了安置房的建设和供应量,比如,越城区凤林西路以南的 3 个出让地块、娄宫江东侧地块、镜湖新区湖东片区地块,都要求配建一定量的政府回购房;柯桥区今年则有3个限一万以下销售单价的安置房地块出让。

而约 82 万方体量的小赭村拆迁,并没有如同预期为市场带来大量的购房人群,在华舍街道发布的一张公告上我们可以看到,小赭村拆迁户,平均每户能分到 4 套安置房。

市场需求的萎缩,导致了 2019 年下半年成交量的相对走低。

同样的大环境下,越城区和柯桥区下半年的成交情况却有所不同。

导致这个差别的最大原因是新盘入市数量的差异。

2019 年下半年,越城区入市新盘 10 个,柯桥区入市新盘仅 3 个,且柯桥主城区下半年无新盘入市,以续销为主。

02

越城区、柯桥区各板块价差逐渐缩小,价格洼地逐渐被填平

今年镜湖和迪荡的新房单价在 2.5 万- 3 万之间,相对稳定;袍江、城西年度单价上涨约 3000 元/㎡。

柯桥区受柯西坂湖南岸土拍成交楼面价影响,核心区房价从年初的单价 1.6 万上涨到 2 万。

柯桥另一个单价上涨较快的区域是福全,单价从年初的 1.1 万上涨到了 1.5 万左右。

03

镜湖板块,多核发展

随着镜湖基础建设的全面持续推进,镜湖今年的重点发展区域从市政府所在的市政核心区,沿凤林西路向西拓展,新增了曲屯板块、官渡路低密板块、凤林西路以南板块和大树江板块。

根据当前发布的规划,接下来镜湖或将重点推进湖东科创金融板块和高铁北站TOD板块。

04

低密地块集中入市,绍兴进入高端改善时代

今年出让的土地中,不止有大量的低容积率地块出让,比如:越城区的迪荡湖 2 号地块、官渡路地块、大树江地块,柯桥区的柯岩K-02地块和柯岩A-18号地块。

还有不少户型面积在 150 ㎡以上的大平层类产品入市,比如:保利迪荡府、融创臻越院、万科天际府、中国铁建花语江南、中海九樾府、宝能凤林府、金昌白鹭凤林、云锦中心,今年还将有玺园、武地融创滨湖湾、金昌香湖印月、宝业大坂绿园、元垄the one等项目入市。

以上就是我对于2019年的回顾和数据分享,我想或许大家和我有一个相同的感受。

借用2019年爆红的一部电视剧的名字,就是——2019,都挺好!

△2019绍兴房地产年度大数据发布会现场

Part 2

正如《枢纽》一书所说:历史学就是未来学。

回顾完 2019 年绍兴城市和房地产的发展,2020 年会如何呢?

我们不妨大胆地来做一个猜想。

△2019绍兴房地产年度大数据发布会现场

政 策

首先,今年有个大背景:2020 年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,为实现圆满收官,必须确保经济、社会等各领域都平稳运行。

中国房地产的走势,基本与国家调控政策的松紧程度成正相关,绍兴也不列外。

想要预测 2020 年绍兴房地产的走势,首先还是要来判断一下当前国家对于房地产的态度。

从以往的经验来看,每年年末的中央政治局会议将会定调下一阶段的房地产走势。

2019 年 12 月 6 日,中共中央政治局会议,没有提及房地产,引发了诸多的猜想。

随后,中央经济工作会议对房地产市场进行了表述,其最核心的内容是:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

也就是说,2020 年的房地产市场,依然是以“稳”为主。

金 融

接下来,我们再来看下近段时间的金融政策。

中央经济工作会议之后,央行在 12月  13 日召开的会议中用了“统筹”两个字来指导房地产金融调控工作。

相较于过去半年中,针对房地产市场以“严控”为主基调的金融货币政策,即:控开发贷、控按揭贷、控信托、控发债等, 现在所谓的“统筹”,应该就是左右兼顾。

况且,2020年金融工作的主基调是,坚持稳健的货币政策要灵活适度。加强逆周期调节,保持流动性合理充裕,促进货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应。

由此可以判断,房地产行业的金融货币政策继续加紧、加码的可能性不大了。

拆 迁

下面我们再来看下2020 年的拆迁计划。

截止当前,官方还没有发布过 2020 年的拆迁计划,不过网上已经有所流传,我们从中筛选了相对靠谱的拆迁信息。

2020 年,越城区计划拆迁总面积约 136.4 万方,重点拆迁区域依然是镜湖,将有 11 个村,约 5100 户、约 108 万方的拆迁量,其中拆迁体量最大的是张市村,拆迁户数约 1100 户。

袍江里谷社村和两湖旁的恂南、恂北村拆迁面积约 19 万方;城南的栖凫村也将拆迁,面积约 9.4 万方。

柯桥区 2020 年将拆迁的面积大概在 10 万方左右,主要是为了配合杭州中环和兰亭森林公园建设。

上虞 2020 年拆迁的总户数在 1400 户左右,包括狮子村、赢家弄、里睦桥居委会。

土 拍

接下来,我们来看下2020年计划将出让的土地情况。

越城区 2020 年计划出让土地约 344 万方,城东供地最多约 110 万方,主要分布在则水牌、瓦窑头和皋埠三个区域。

△城东2020年计划出让土地分布

其次是镜湖,将出让商住用地约 100 万方,主要集中在凤林西路以北片区和大越路东侧区域,值得注意的是,大越路东侧区域在高铁北站附近,也在地铁1号线支线大庆寺站位置,这也意味着镜湖高铁北站板块即将正式启动开发。

△镜湖2020年计划出让土地分布

城西计划出让土地面积约 65 万方,地块分布相对分散,但主要集中在与柯桥区交接的区域,如:雄盛地块、壶觞地块、行宫山地块。

△城西2020年计划出让土地分布

城南计划出让土地面积约 54 万方,出让的地块集中分布在环城东路两侧,主要有新民热电厂地块、东光村地块。

△城南2020年计划出让土地分布

袍江作为近两年快速发展起来的人居板块,今年计划出让的土地较少,总面积仅 15 万方,位于两湖南岸,位置极佳。

△袍江2020年计划出让土地分布

柯桥区2020年计划出让土地约 38 万方。其中,已确定于 1 月 10 日出让的地块是,位于迪旸府北面的柯岩 A-05 居住地块。

另有柯西原黄酒厂地块、柯桥经开区(2018)18 号住商地块、柯桥经开区(2020)1 号居住地块将要出让。

△柯桥区2020年计划出让土地分布

从供地情况来看,由于柯北主城片区去年也没有出让的土地,新房销售市场供应告急,明年或将进入一个“求大于供”的新房销售局势。

上虞区 2020 年计划出让土地约 65 万方,其中,一江两岸预计出让 8 块地,总面积约 23 万方;主城区预计出让 8 块地,总面积约 42 万方。

2020 年,绍兴三区计划出让土地总面积约 447 万方。

对照市政府在 2018 年发布的《绍兴市区住宅用地供应三年(2018-2020)滚动计划的通告, 2018-2020 绍兴市区住宅用地计划供应面积 903.67 万方,实际三区 2018 年和 2019 年已出让 621 万方,按计划还剩余 282.7 万方可出让住宅用地。

越 城 区 库 存

接下来要和大家分享的是越城区和柯桥区的库存数据。

截止 2019 年 12 月 25 日,越城区新房库存约 1.92 万套。

镜湖以 10108 套库存“稳居”越城各片区库存排行榜TOP1

排在第二的是城东,库存量为 4297 套;城南和城西由于 2019 年没有新盘入市,处于续销阶段,因此库存相对较小,都在 1000 套左右;袍江由于今年下半年有 3 个新盘入市,补充了房源,当前的库存状况良好,在 2832 套。

与大家印象当中镜湖是高端住宅集聚区不同,城东高端住宅的数量为 1527 套,远超镜湖的 462 套。

当前镜湖库存总套数为 10108 套,除了 2019 年年末开盘的楼盘,如:白鹭凤林、花语江南、春江天镜库存较多外,大部分续销楼盘所剩可售房源不多;镜廷府、滨湖湾、奥璟园预计将在今年上半年首开。

除了已发布规划楼盘的库存套数外,镜湖还有一些未发布规划的地块,比如:宝能蛟里 1 号地块、元垄官渡 3 号地块、凤林西路以南 1-3 号地块等,这些地块未来一年内,将推出的住宅建筑面积约 158.4 万方,预计上新数量在 1.2 万套左右。

加上当前已公布规划楼盘的库存套数,镜湖当前的库存量在 2.2 万套左右。

城东新房库存约 4297 套,其中普通住宅库存量最大的是玺园有 1290 套;高端住宅库存量最大的是宝业四季园,四期产品仍以低密为主,除了独栋、排屋之外,还有一部分的叠墅产品,它也是当前越城和柯桥两区,高端住宅数量最多的楼盘。

除了这些在售项目外,城东还有四个地块的规划未公布,总建筑面积约85.6万方,这个库存量在越城区各板块中排在第二位。

城南新房库存约 1124 套,库存产品类型以普通住宅为主,占比最大的是恒大珺睿府和祥生尚贤府。

由于 2019 年城南无新出让的土地,因此区域的供应量相对较少。

城西是越城区新房库存最少的板块,包含 2019 年底新开盘的中海九樾在内,整个区域仅 832 套可售新房,锦樾华府和世茂璀璨明樾的销售已接近尾声。

不过2020年中梁娄宫江地块和融信城西地块将有建面约 24.8 万方的住宅入市,补充板块供应。

袍江是这两年开发商竞相入驻的新人居板块,属于越城区的价格洼地区域,受到拆迁户和刚需客户的青睐,当前的库存量较为适中,为 2832 套。

2020年荣安两湖地块和星海时尚G7-2地块,将有建面约 17.7 万方的供应入市,预计入市套数在 1400 套左右。

柯 桥 区 库 存

看完越城区,我们来看下柯桥区的库存情况。

截止 2019 年 12 月 25 日,柯桥区新房库存约 2.41 万套,其中柯西和钱杨新城库存较大,尤其是柯西,库存总量约 6400 套,钱杨新城库存约 5600 套。

值得一提的是,柯北高端住宅的库存量,超越柯南,达到了 566 套。

以上库存不含规划未公布的地块,包括:瓜渚湖旁的D-17地块、中南杨汛桥地块、佳源福全地块和平水地块。

我们把 2018 和 2019 年末的新房库存作了对比,总体而言,柯桥区这两年新房库存较为稳定。

其中,柯西、柯北、福全的库存量少于 2018 年,柯中&柯东,以及柯南、钱杨新城的库存有了较大的增加。

柯中&柯东库存量暴涨的原因,主要是增加了云锦中心和元垄今年在柯东新拿下的两个地块的新房供应。另外,钱杨新城的库存量相较于 2018 年涨幅巨大,达到了 2500 套。

我们看下各个板块具体的库存情况。

柯东虽然目前在售项目仍然只有元垄城,但在2019年拿下柯东J-48和J-39地块后,库存量上涨到近 3600 套。2019 年年末,瓜渚湖北岸的云锦中心,也就是原嘉悦广场,终于领出预售证,上市交易。

柯中&柯东的高端楼盘,均为 200 方以上的高层大平层,总套数约 250 套。

柯南新房库存 2559 套,2017年的地王项目檀院即将清盘,2019 年新出让的 3 个地块入市补仓。普通住宅入市数量最多的是祥生湛景迪旸府,将近 1100 套。

新城棠樾入市一年多,目前还有洋房约 410 套可售。

东方山水乐园南面,倍受大家关注的两个低密项目金昌十里白鹭园、碧桂园荣盛华府,都将在 2020 年上市,但两个楼盘的供应量都不大。

柯西的新房库存量为 6381 套,图表中前五个楼盘的入市时间超过一年,后三个楼盘均为纯新盘,有望在 2020 年第一季度上市。

在所有的楼盘中,库存最大的楼盘是公元2020,库存数量在 1400 套,排在第二的是元垄华著,约 1250 套,这两个楼盘由于本身体量较大,虽然去化速度不错,但库存量仍非常可观。

我们再来看下柯桥历年库存量第二大的区域——柯北,如果去掉位于马鞍街道、今年新入市的杭越府,柯北今年的库存急剧下降。

其中柯袍线以南区域,可售新房约 380 套。

柯北目前主要的库存集中在柯桥经济开发区,钱江彩虹府全盘约 2500 多套,目前剩余可售套数在 1500 套左右。

值得关注的是,2020 年 6 月即将交付的钱江彩虹墅这个纯叠墅项目,目前还有约 360 套叠墅可售,而宝龙金科杭越府的排屋预计会在今年开盘。

今年超越柯北,成为柯桥库存量排名第二的区域是钱杨新城,新房库存达到了 5643 套。

钱杨新城包含:钱清、杨汛桥和夏履镇。

其中,春风江南里位于钱清,由蓝城待建开发,产品类型为洋房+合院;宝业云溪里和融杭府,位于夏履镇,是纯新盘,有望今年上市。其余楼盘,均位于杨汛桥街道。水韵蓝湾、永利天泽府和海波名苑也是纯新盘。

 柯桥南部的三个镇街:福全、兰亭、平水,总体库存量不高,且单个楼盘的库存量均未超过 500 套。

其中,位于福全街道的鉴湖南院和勤业漓江华庭,2019年的销量相当不错,年度单价涨幅在 3000 元左右。

2020 绍兴房地产特点预测

以上是我们搜集到的越城和柯桥两区高端住宅和普通住宅的库存情况,结合国家对房地产的态度和金融政策,以及拆迁和土地出让计划,现在我们将进入本场数据分析会最有趣的阶段——对 2020 年,做一个尽量准确的预测。

01

政府土地出让热情不减,但镜湖土地供应将减少。

近几年,绍兴的城市基建进入井喷期,需要大量的资金,绍兴政府依然无法摆脱土地财政的依赖,故 2020 年的土地出让量不会减少,在长三角区域一体化有利条件下,众多一线房企依然看好绍兴城市发展。

但镜湖 2020 年约 2.2 万套的库存量,将会让政府重新审视镜湖的推地节奏,因为在“供大于求”的市场关系之下,镜湖的房价很难持续健康发展。

02

镜湖库存大,个别楼盘或将“以价换量”。

从刚才的库存数据我们可以看到,镜湖的新房库存量和即将入市的楼盘库存相当之大,虽然 2020 年镜湖最后的 11 个村将启动拆迁,但从政府在 2019 年下半年出让的土地要求配建一定比例的政府回购房这一动作来看,拆迁对于新房去库存的影响力将会小于以往。

第二点是,不同于 2019年镜湖新盘虽然多,但彼此在开盘节奏上是相互错开的情况,例如:龙湖金茂逸墅,从 2019 年 3 月底开盘直到下半年 10 月宝能开盘,这期间,它几乎可以说是镜湖唯一可售项目。但是此刻的镜湖,新盘扎堆上市,在售的楼盘将近 10 个。

第三点是,从 2019 年的成交数据来看,越城区的新房成交总量趋于稳定,但从各区的成交量来看,镜湖作为绍兴改善购房的第一板块,显然正面临着巨大的客户来源问题。

2020 年,谁会是第一个开启“以价换量”模式的楼盘呢?03

柯桥主城区房价将向镜湖看齐。

对比 2019 年年初和 2019 年年末,越城、柯桥两区各板块的均价,我们发现,柯桥主城区的房价与镜湖核心区的房价正在逐渐缩小。

同样是精装修产品,柯东的高层项目已经卖到了均价 2.2 万/㎡,而镜湖核心区的小高层和洋房,也差不多在这个成交均价左右。

另外,由于柯桥在土地出让的节奏上控制得较好,整体新房市场供需相对合理,而镜湖在 2020 年将遭遇“供大于求”的局面,这也将影响镜湖房价的上涨。

预计明年,镜湖的房价以“稳”为主,而柯桥的房价将继续追涨。

04

曹娥江入海口两岸,或将成为开发商和投资客的新焦点。

伴随着绍兴滨海新区的设立,我们发现今年滨海一带,以及曹娥江两岸出让的土地逐渐增多,这些区域的新盘倍受投资客的欢迎,比如:杭越府、世茂云图,投资客看好这片区域主要是基于 3 点。

一是,这些楼盘处在城市未来发展方向上,未来可期;二是,这里有大量的产业和产业工人,有基础的购买力;三是,小面积低总价,投资门槛低。

低土地成本,高潜力价值,同样对很多想要深耕绍兴,或者说深耕环杭城市的开发商,有着巨大的吸引力,尤其是那些有产城打造经验和以“住宅+商业”为发展模式的开发商。

05

上半年量升价稳,板块间价差进一步缩小。

从近两年国家对房地产调控的节奏来看,上半年的调控政策和融资环境显然要比下半年宽松,同时,有利于房地产发展的拆迁、土拍和各类城市基础配套设施建设的新闻,基本都集中在上半年发布,能较大地提振市场和购房者的信心。

另外,明年的上半年,也是新盘集中入市的时间,大量优质产品的上市,将刺激购房者的入市。

所以,2020年的上半年将和2019年上半年一样,出现量升价稳的行情。

最后和大家分享一首我非常喜欢的诗,作为十年寄语。

十年夜雨心不冷,百鸟飞远天不远。

千山越过水不浊,万花落尽春不尽。

— —林清玄

△2019绍兴房地产年度大数据发布会现场

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