第三期焦点关注：新政出台对绍兴楼市的影响

　　主持人：我觉得章教授给我非常好的意见思路校友录，就是说思考这些方面。现在很多人对国家出台很多政策，给它评的是“头痛医头，脚痛医脚”，就是说属于短期类的政策，虽然这个政策很猛，但是他退得又很快，或者说退可能也是无声无息的，这个也是我们值得考虑得东西。可能这段时间我们讨论新政，可能下一期讨论怎么限制其他的一些因素。所以章教授刚才也提到国外一些非常好的经验、一些情况。其实我们中国现在推出来一些政策以后，也发生问题，就像你刚才说的，比如说他的唯一住房，但是我要改善住房怎么办？比如说我已经有一套房，我总不能卖一套，去租一套，再去买一套。那这种情况怎么办？

　　章教授：交替。

　　主持人：交替时间，必须保证在这段时间内可以住，但在过一段时间，你必须这套房子不要，就要卖掉了。所以有很多网友在论坛上发，说自己刚来绍兴一年不到，没有纳税证明，我已经在9月份买了一套房子，10月份的时候政策出来，我的贷款还没批下来，我房子该怎么办？我一次性又付不掉，分期付款压力也很大，如果拿得出来还可以，但是很多问题就会出现，开发商又不愿意把钱退出来，这样的情况我不知道两位嘉宾有什么好的建议提供给他们？或者说像金昌这样的开发商，应该对当地其他开发商的呼吁方面，毕总讲一下？

　　毕总：真的别无他法。为什么呢？因为4月17日新政以后，一般上规模的像金昌、绿城就不用说了，一般规模上的公司都会去相应咨询自己的企业法律顾问，或者民间事务所、法律事务所都会去问这个问题。老百姓付不起怎么办？这个合同还算是不是有效，算不算是不可抗力新政等等。所以我们就是说一个合同已经备过案了，说明是有效的，但是不能作为不可抗力，因为新政是可以预期的，但不能作为不可抗力。而且老百姓经过几轮的新政梳理应该都熟知有这样的新政，那怎么办呢？既然合同有效了，那一般我们常规的做法，刚才说的分期付款，要么是一次性付款，另外一个，就是说让我们奉劝每一位购房者，我曾经想买房子的时候，我也很快的签合同，因为定金的界定以后，是不能再退的。订金的话作为房子开发商是可以退的。像金昌的话，一般有品牌、有威信的公司都是人性化处理搜狗，你不买算了，你不要给我违约金了。所以我是也希望通过网络提醒广大的我们购房者，这一点很重要，也要相应的咨询相关的法律专家，这个是没有其他途径去解决的。从支付方式上只能是分期、一次性，但是如果真的是违约的话，只能是通过法律的途径解决。毕竟是定金，刚才我们说新政出来的一刀切，但后续出来的社会保障都没有提到日程上考虑。

　　主持人：所以国家在制定这个政策的时候，可能出发点是为了稳定房价，但是没有考虑到有的人已经买了，但是他不是属于投资类的，就是属于政策的牺牲品。刚才章教授讲，包括毕总也在讲，这个到底是不是属于违约？你是站在人性化的考虑，但是记得4月份也有过，因为这种事情开庭审理，后来我们新闻也没有报道，后续报道怎么处理？所以章教授作为学者方面，你觉得作为开发商也好、购房者也好，这到底是一个怎么样的关系、怎么处理？

　　章教授：因为我是法律专业的，就像坐汽车一样。我现在明白了到最后亏到哪里去，就是房产商稍微安慰一下，一般是这样子的。因为你这么一个庞然大物，法律上肯定以调解为主，法律上面定金是非常明确，就是说因为某一方不履行，对方所承担的定金问题就被吃掉了，如果是房产商那就是两倍返还，当然有这样的一些条款。如果现在不执行，那违约方肯定是购房者，他就面临钱的问题，当然他这个钱很小，定金也就几万，但对开发商没有什么影响的，但相对于他自己整个产业来说又是比较小的。所以这个情况下，可能以调解为主，国家也不可能去出一个违反法律的规定，说以后的定金都变成什么，这是不合适的，对不对？

　　主持人：对。

　　章教授：所以说都是个人的处理，但结果我的预期基本上会跟政策结果是一样的。

　　主持人：包括国家也是倾向于购房者，因为你本身开发商是强势的，是一个集团。所以一个政策推出来，细则也会慢慢推出来，但我刚才也提到这个政策是属于短期或稳住的，或是再次重申这个方面，会不会是现在压制？如果万一也是这样子， 在明年小阳春的时候，会不会又出现，或者后市会不会有一种报复性的增长图行天下，因为我们被08、09年一波涨怕了，每次一个政策出来之后，我们总是要问，如果这个政策压得太好，就像弹簧一样压得太紧，它反弹的能力越强，会不会有报复性增长？章教授你觉得呢？

　　章教授：今年以来这样的论坛我参加过几次，我一直有这样的态度，我认为这个政策执行上会比较久。我现在是觉得到目前为止，在新的时间上看国家对房产政策上，其实国家是对房产的调控，只是对全国经济调控的一个抓手或者说一个点，现在已经不是说仅对房产达到一个什么目的，刚才提到了一个汇率的问题、关于通胀的问题。

　　章教授：其实由此引申的，比如说中国外贸削减的问题，如果这些东西同时发生，最后的结果是什么？非常的大。所以目前这个背景下我们怎么预期以后的经济和政策？要看中国的经济状况是否健康，如果是健康的，其实你一个房地产去涨，你说早年的几百块钱一个平方到现在的几万块钱平方，所以多次的去调控，也没有像现在的那么持续，那么明朗。以至于到最后不让你买，那就限制掉了，为什么要这样做？其实是希望去发展一些别的东西，希望从我们内需上拉升，不要把它变成一个固定的东西，因为消费者对东西是明确的，一个人你是一个几十亿、几百亿的富翁，你也吃三顿饭、睡一次觉、开一次车、穿一次衣服。现在国家重点在关注的是最基础的，在生活保障线以下的人如何展开？所以说今年的主题是富民，富民的意思是其实不是富，已经很富人的民，其实是比较低，收入比较低下，资产收入不是很多，或者说几乎没有的清贫的，那么让他能够起来，包括一些贫困的农村、贫困的一些城镇的居民，他其实是在拉动内需，中国其实是太没有安全感，太不用钱，所以说在这样的背景下，房产的东西只是不要把钱集中到这个上面去，你能够拿点用用。中国人的习惯能改，改到什么程度，其实我觉得这个理念以后我是宁可不要买房子买开车。无论怎么把房子买了，才有可能买车，不像欧洲人买台车再说，房子我租租有什么关系呢。

　　章教授：所以这里头的关键点是看中国整体经济的健康程度，有可能房地产成为整治中国经济的一个动手术的点，这个我认为不排除，反正现在消费的问题、外贸的问题、人民币升值的问题和相对一个自身的贬值问题焦点装修家居网，这些问题交织在一起，确实这些问题非常多。

　　主持人：所以章教授给我们把握到了一个程度就是说我们关注房地产，实际上国家关注不单单是房地产，他为什么要压制房地产这个行业？因为主要房地产行业在09年也好，房地产给国家创造了很大GDP产量也好，但国家现在就像章教授所讲，它的目的对于其他行业，民生最基础的也提供了，它目前压制就是为了想让其他行业蓬勃发展，所以我们近期关注到股市也是上涨了。包括到现在楼市的被政策调整，导致了股市，包括现在黄金价，在黄金周这段期间大涨，包括现在也在大涨，现在的情况非常微妙。

　　毕总：应该这样讲，原先我的理解一直是这样的，我觉得中国投资渠道比较少，除了楼市就是股市，因为外汇受控的把控能力太弱。中国还要听美国的，所以太弱，老百姓不放心炒，像炒有些金属像黄金，这个储备量太低，所以储备量还是很狭窄投资渠道。重在股市跟楼市。所以把银行拉进来形成一个扁担体，就是银行一头挑着楼市，另一头挑着股市。当楼市好的时候，股市比较惨淡；反之楼市不好的时候，股票市场又红了。这个是取决于市场资金的流量问题、资金的流动性问题，现在形式变了。我们以前说人多地少，东西发展不均匀，现在补充是钱多地少。所以，钱多了以后，钱怎么用这个很难去界定，所以单从楼市跟股市来讲，说实话我炒股了8、9年，但是我一直关注，刚才黄总也提到了，我是一直在关注，反而国家调控越厉害呢，最近房产走得几支股票走的很好，这个就很怪了，这个说明一个什么？我觉得还是一个资金导向的问题，股票市场热情多了，就势必推动股市火爆。刚刚房产的话，我觉得章教授给我们开发商确实提了一个很高的要求，如果这个房子不愁卖，你要达到一个顶级的品质，甚至到收藏品这样的高度，我觉得说的是相当好的。其他我还想说，刚刚王总提到问我们章教授问题就是“未来中国在新一轮宏观调控楼市的走向”，我们都算过，我不想成为股票里的黑马，中国投资都很奇怪，外国人资金的打理包括股票打理，不是像我们这样子去当配角，他们都是委托专业资金公司去打理。所以这有一个消费观念要转变。那我的话题是对后市的判断有三点是肯定的。第一点是受宏观调控以后www.focus.cn，就像章教授给的观点是观望、期待是肯定的，是未来一段时间，这是短期的。我们长期的话看好是会增长，这也是一个必然，为什么这么说呢？因为我觉得第一个是消费观念，西方国家的话，他们房产资金的流域是三分七，就是说老百姓30%拥有房产，70%的人是租的，那么中国可能是倒挂的，有70%的人拥有房子，甚至更高。这是一个消费观念的转变，刚才也说到投资渠道的狭窄，对老百姓能看得到的，能看明白的买房子是切实的，而且比较保值增值的。第二个呢就是我们开发的成本，土地的成本，现在是房产暴利时代已经过去了。因为房产的开发成本主要是在土地的开发成本上。土地开发成本占60%甚至还要高，那么势必会影响到以后的销售，作为商品销售的房价上。第三个层面上，其实章教授都已经提到了，他只是说得比较含蓄，我们作为一个商人来讲，作为开发企业来说，还有几个关系要处理，地方跟中央之间的博弈，那么房产公司跟银行的关系链，还有一个房产整个行业的关联行业，我们不完全统计有200个，还有他的下游等等。所以只有当中国的经济不在是受房产绑架的时候，中国的房地产软着陆会到来，就像章教授说讲的会开一个刀，真的是这样的。所以只有到这个时候，我们中国政府才能真正做到这个宏观调控的有效性和真实性。

　　主持人：非常感谢两位嘉宾参加我们今天这个话题的讨论，其实这个话题是站在一个非常高的角度来探讨的，因为我们关注的不仅仅是新政的概念，新政只是一个短期的概念，我们关注的是新政背后：包括怎么去调解，因为我们现在正处于风头浪尖的时候；民间的资金流，包括平时日常想打理的时候，它的势头应该会更高、也应该会更快；同时，我们也希望有更加好的投资取向，加好的投资渠道。所以今天非常感谢两位嘉宾对这次主题进行深刻、精辟地解析，非常感谢大家能够关注我们这期高端访问，同时也欢迎大家能够在论坛上给我们多提意见。好！再次感谢两位嘉宾今天的解析和演讲，谢谢！