第三期焦点关注：新政出台对绍兴楼市的影响

第三期焦点关注

       前言：楼市向来不缺话题chinaren，9月我们《焦点关注》的话题是“探索绍兴楼盘热销背后的故事”，这一期我们的焦点就应该停留在“楼市调控”的话题上了，继“金九”之后，这个十月是否还能被称为“银十”被打上了大大的问号。十一黄金周前国务院再次出台了楼市调控新政，十一黄金周后各个地方政府也纷纷出台细则响应，让中国楼市再次扑朔迷离，而我们最新一期的《焦点关注》栏目的话题就是：新政出台对绍兴楼市影响有多大？

　　嘉宾：绍兴文理学院教授章融 金昌房产柯桥公司副总经理毕嵊

　　主持人：楼市焦点我们一起关注，各位搜狐焦点网的网友大家好！新的一期焦点关注又跟大家见面了，今天我们要谈论的话题是“新政出台对绍兴楼市影响有多大”，大家都知道在十一周黄金之后国家出台了一系列政策，包括各个地方都相继出台了一些政策，那至于这些政策到底给绍兴楼市带来多少扑朔迷离的东西呢？我们今天非常荣幸地邀请到了绍兴文理学院教授章融，还有来自金昌房产柯桥公司副总经理毕嵊。那在进入我们这个话题之前，相信两位嘉宾也了解到关于国家最近出台的一些政策，包括我们地方出台上海、杭州都出台很多政策，那这个时期正好也是今年“金九银十”之际，当然，现在讲银十可能还要打上大的问号，时间上也差不多，所以想请我们两位嘉宾首先来讲讲对绍兴即将过去的“金九银十”是怎么一个评价？那我们先请章教授来点评一下！

　　章教授：总体来看，过去两个月的时间是这样的，许多消费者、购房者处于观望的状态，应该说无论是什么需求存在量还是蛮大的，就是说潜在的误区也是非常的大，

绍兴文理学院教授章融

可是从现实的消费来看，现在购房踊跃程度就购房者来说，与同期相比还是有一些回落。可能这个比例上也不低，有的城市可能已经超过了50、60%，那么像绍兴来说，总体情况也相对一些三线城市、二线城市以及其他一些城市来说稍微好一些。大概是这么一些情况。

　　主持人：如果让您对今年的“金九银十”讲一个关键词搜狐网，你觉得什么关键词来形容今年绍兴“金九银十”的概念呢？还能叫做“金九银十”吗？

　　章教授： 9月份比新政出台以后的一段时间要好的很多，以至于可以说是新的一浪现象开始的一种感觉，可是在国庆长假以前又出台了政策以后，10月份过去的十几天当中回落是比较明显的，所以我想一个词用“观望”或“期待”比较合适。

　　主持人：就是说大家是处于观望的状态。毕总，金昌房产在绍兴拥有非常多的项目，包括今天有香湖郡 (论坛 新闻)的内部预定。你对实际超盘过程中，你对这个市场有更深刻的了解。你觉得今年的“金九银十”，或者今年的9月、10月你拿什么来评价一下？

　　毕总：首先我非常认同章教授的观点，确实是这样的。我觉得9月份金九含金量比较高的，那么之所以为什么会说含金量比较高呢？我简单分析一下有几个情况：一个是市场上，尤

金昌房产柯桥公司副总经理毕嵊

其是像我们绍兴市场中低价房，包括中小户型的房比较少，那反之高价房、大户型的房子比较多，房源比较充裕，所以市场上统计的时候，这是一个数学题，那么既然低价房自然是高价房比较多，所以在统计的时候可能会形成房价高涨的主因，不是起因。第二个我想开句玩笑，可能是说“丈母娘经济”，也许我房子买在杭州，我自己有感觉。杭州人，包括我们绍兴的人都是这样的，就是说结婚一定要有婚房，我说的就是“丈母娘经济”一个要求。也是受中国传统伦理思想影响，说居者有其屋，所以婚房的刚性释放，应该说是得到了提前释放，所以这个也是催生了量价提升的一个局面。第三个我想说，如果10月份好不好呢？我觉得两说，就像章教授前面分析是对的搜狐网，观望情绪马上上升了，好的房子比如说“04年8.31答谢”，就是别墅稀缺了，别墅市场，我们当地客开盘的热潮要迎来了在下半年，包括像我们金昌开发的香湖郡，玉兰花园 (论坛 新闻)这种湖景资源比较稀缺的，紧俏房源还是会走强，那么真正控制的还是刚才说的刚需可能会得到一定的抑制，所以10月份有待市场的检验。

　　主持人： 9月份市场，因为稍微有点苗头，国家紧急又出了新政，我们不叫它新政，实际上我们是重新再去解读，我们发现这个新政似曾相似，就跟今年4月份所推出来的新政很相似。所以我想问一下，首先请章教授来说一下，为什么国家还要再次重申这个政策？

　　章教授：我觉得国家再次换一种形式，或者从实质内上没有太大变化的出台9月底的政策，其实最主要的是国家表明这个态度。这个从政策层次上实质可能是一样的，但是表明国家要跟房产、房地产价格稳定的前提下微微有点下降，或者说稳定的前提下，涨幅是要是否控制一下，不要太快，大概是这么一个态度的表达，我觉得是最主要的一个意思。

　　主持人：像毕总作为开发商，国家出台这样的政策，一个是针对购房者，另外一方面是针对开发商，作为开发商你是怎么解读国家这个政策的呢？

　　毕总：我还是要说刚才章教授判断是对的。首先是政府表明一个态度，我是肯定要控制这个房价的。我们开玩笑的说法就是说政府的面子工程，这是首先的。第二个对我们的信号，说明前期的宏观调控没有达到预期的效果，可能有各方面的原因，可能有利益关系，资金不到位等等，这是另一个层面。第三个我想对市场而言来讲，就是说不调控其实比调控还要难，再加上重申的话，我觉得是给老百姓一个期许，对未来一个政策的期望，还有政策出来，可能是加重主观的情绪，这个比其他手段我觉得更要厉害。

　　主持人：像国家再次重申的话，会不会又影响到香湖郡的销售，会不会影响到定价这一块？

　　毕总：现在这个市场上的定价不再是我们传统销售意义上的定价goodfeel，因为现在一个政策多了，第二个像金昌都有10多年的历史，就是营销手段的成熟，不会就是说根据一个需求去定价，开句玩笑话，因为我们中国的这个不能简单地从供需关系上定价或去判断这个市场，你知道为什么吗？现在我打一个比方，中国的灰色收入，有官方数据统计已经超过5万元，这是一个什么概念？就像我去过安徽的滁州很落后的地方，交警表面上工资是2500元，但是他照样住豪宅，是相对来而言的豪宅，就相对于他收入的一个豪宅，所以就是说我们的供需关系也好，包括市场的投入，市场的定价也好，不在于传统意义上，而是与时俱进的，国家政策怎么走，我们对于产品多少信心，然后对个群的梳理把握情况怎么样？再去做一个定价或策略。可能说的比较笼统。

　　主持人：国家已经进行很多次的调控了，这么多年下来，开发商也形成自己一套，一整套对自己定价，对市场的判断的方法，他也应该在市场定价过程中考虑到国家的宏观调控，所以我们也看到国家在9月份，可能在十一黄金周之前，把这个信息发布出去，这是我们感受到各个地方政府特别中细则，有一点值得注意，细则出的特别快，所以有网友说，这是也给地方政府、国家再次重申政策是不是也给地方政府一个提醒，说现在国家很明确了，地方政府应该目标一致，之前一致。所以不知道国家给地方政府一个强行的机制？

　　章教授：应该这样说，以前的所有政府政策后来都成为空条了，基本上每次的情况是一样的，每一次调控以后，接下来是更大幅度的、更快速度的涨幅，那么在其中地方政府是起了很大的作用，所以说有些分析人员也认为，中央政府和地方政府存在着博弈，地方政府和开发商存在着博弈。那么像这次第二次重申10月份的新政，其实也是给地方政府的一种警示或者一种警告吧，说严重点。那么地方政府赶紧出细则也是表明一种态度，因为其实中国还是一个大的国家，而且是社会主义，是非常讲政治的国家，每个地方政府还是要听党的话，所以说在共产党出台或中央政府出台一些政策以后，地方政府必须要出一些细则来做的，而根据中国地方政府的一些惯例，国家想削减5%，它要削减6%。如果国家GDP上升9%，那它上升11%，那么这些细则上也是基本如此，但是可以看出来这些细则的操作性不是很强。所以说我为什么充分强调中央也是一个态度，地方也是一个态度。

　　主持人：其实更多程度就是表明一个态度sx.focus.cn，然后就是影响信心各方面的，所以说地方政府出台之后，我们媒体，包括各个报纸、评论都讲述说是最严厉的调控。我记得每年调控它都说是最严厉的现象，你刚才说的严厉是否还要打上一个问号或打一个双引号呢？

　　章教授：至少9月份文件出来后，10月初9月底推出的细则还是一个态度问题，那么后续到是有一定所谓的限贷、限购等等，这倒是有一定的操作性，就像说管理户口问题，银行贷款问题，这个应该说有一些实质性的东西。或者说是态度基础上的操作性。

　　主持人：我们也注意到各个地方政府出台的都有所不同，但是总体上除了刚才章教授讲到的限卖、限贷外，还包括唯一住房，这个我觉得个人，杀伤力也比较大。就明确告诉说一户家庭只能购一套房子，说明了这个态度相当的严厉，我个人认为是这样的。我不知道你们两位怎么认为，或者说这个会不会对后面的楼市造成非常大的影响，或者说面非常广，我们先请毕总谈谈。

　　毕总：我觉得除了刚刚提到的限卖、限贷之外，还有几个环节就是一个限购，限购令，还有资金的监管，再次是这个地方政府的问责制，都需要补充进去。首先我解读为什么重申？第一个用意当然是炒房行为。第二个是政府希望通过这个良性愿望，通过严厉的措施以后，中国的房价有一个软着落，避免金融的坏涨，所以也是出于对金融避险的考虑。第三个我觉得会引发社会的一系列问题。就好比4月份新政出来以后，一系列《杭州报》报道的比较多，开发商跟客户打官司，这个是不可抗力行为引发的，所以很多一系列问题没有解决，这次新政包括限购、限贷等等，会导致一个什么社会问题？首先讲关爱，第二个讲预售资金监管，政府是一级权利，政府部门有权利以后就滋生腐败的因素，那这是两个很现实的社会问题。第四点我补充解读限购一套新房的概念，何谓新房？这个没有明示，限购新套新房源，这个学问就很大了，所以说这个就像刚才章教授讲的，表明的态度跟决心，关键还是落地问题，态度、决心、手段、落地问题。

　　主持人：我们也看到其实今年上半年的政策已经对各地有一定的降温。7、8月的影响力也是相当大的，9月份有了新的矛头，国家出台了新的政策，可能有些人叫平稳，甚至说出现降价或者退房特别多，楼市受到的影响也比较大。刚才你讲得一系列问题，包括住房它的购套数的方面，你觉得楼市下一步会不会可能降价chinaren，或退房潮的情况出现呢？

　　章教授：关于这方面我是这样想的，对于中国楼市面临调控，它这个面临环境背景是比较复杂的，不是说中国政府一家说了算，因为这里还涉及到人民币汇率问题，这个问题已经影响很多大众商品，包括房地产在内的价格优先，比如说资金控制问题。据统计有好多的外资，有几万亿、几千亿的美金，通过不同的渠道进入到中国，中国外汇储备面临巨大压力，人民币本身相对美元是升值的，可是从自身来说贬值的速度跟幅度都不是我们可以否定的，现在很多物件上涨的幅度都是非常触目惊心的，就像前段时间的农产品，原来大米和白糖是战略物资资源，价格控制是非常严格的，这次也是番一番。那从这样的背景下对于房产来说，它不属于大流言，就是小流言，其实它也有着痛苦的一面，但对于以后会不会涨价，我是这样想的，对一些有品牌的房地产公司，他自身资金足够，同时又有相当好的投资渠道，比如说像外资。现在有很多外资进来，而且国家对中外合资开发商是不限制的，如果说资金宽裕的，第二个你房产是高端的，就像刚才提到，我讲到的房子作为收藏品。

　　主持人：上次提到了。

　　章教授：提到了，根本就不做消费品、投资品，我们去做收藏品。这个价格根本不是市场来说的，其实你自己说了算，收藏品最大的特点是稀缺性。

　　主持人：对。

　　章教授：所以说你去做最好的房子，其实造下去就造古董，我不是说做70年的生意，我做170年的，卖170年，就像欧洲一样。那设计上也好、用材上也好、包括环境配套上也好，都做到这样的档次，那我想这样的房子是不会减价的，哪怕是自己持有一段时间，以后的增值远比它现在的价更合算。但对另外一类人，刚才我们说到在政策上补充了一些问责问题。我觉得还有一个问题我们要考虑到国家在做的廉租房。

　　经济适用房，这些房对一般的公寓房或许会有冲击。那么到现在为止，中国有传统的思想，就是说房子买到必须关心经济问题，其实如果这个概念一转变，我租的房子也可以，其实你说像欧洲、美洲不一定要拥有房子，有使用权。所以他们的房子基本是精装修，你搬家不用搬家具，你把你的服装搬过去就可以了。如果到了这样的一种程度，我想一般的房子，也就是说因为人的居住上还会分成三六九等，那些一等的人他可能就只能住这样的房子。这个观念对于中国房地产的顶级人物认知上天龙八部，还没有专门进入到这一点，是不是那群人买房子。

　　昨天又提出了谁不买房子谁是傻逼。房子一定会涨的，不可能一直会跌下去等等。这个就反映了两种观点：第一种观点好的东西一定会涨价，但是国家可能会出台保底的东西。就像社保一样，看病的以及生活费会有，住房国家也会有保底。其实可以讲一个关于澳洲例子，现在中国有很多留学生，他到澳洲补助房也买了，因为好多中国人有一种理念之后带动当地人，确实房子就涨起来了，可是澳洲政府非常明确，你如果人在，你自己卖你自己住没问题，你如果回国了，你不准备再来了，你把房子卖掉再走。你不要把房子作为投资品房，因为其实这个房子是为本地发展经济社会、发展它的GDP提供就业岗位发展配套的房子，不是个人拥有的，是政府的，而且欧洲的房子，你在外地是不卖给你的，所以政府随时可以给你。很多中国房产商，我觉得很少从细节上去了解，房子在欧洲必须卖掉才能走，你还给我，我才能出售。还有关于房子购买有一些细节，关于一套房的问题，一套可以有，但是你同时拥有两套需要一段时间，因为你要把老房子卖掉，比如说有半年时间，或者说一年时间。第二个问题，我可能要在一个楼盘买多套房子，但是不是可以的，其实有些行为是可以的，比如说那种年轻有为的人，他的父母亲可能年龄比较大了，为了改善住房环境，把父母亲建的相对小的房子卖掉，然后又不愿意住在一个房子里，你愿意在一个楼盘里统一一个单元里面两层，或者隔壁不是不可以的。

　　在有些国家是不支持的，因为这会降低社会的保障成本，你自己会关照他，那怎么保障呢？房产商降低优惠，你在我这楼盘买完一套，买第二套的时候给你打9.5折，政府再贴10%，你就会变成8.5折。但是有一个前提，你必须是你的父母亲来住，你事先申请，但你不可以去转。但如果你父母亲时间久了过世了，怎么办？这个房子我不要了，卖还给他，政府或开发商回到手里再销售，所以很多很多关于房子是错综复杂的，不是简单地像我们的炒房团去拿一笔钱炒完，赚一点中间的差价，不是这样的。